引入住宅质量保险制度

　　出具住宅检测合格证书

　　聘用专业维修队伍

　　主持人

　　解放日报《住宅消费》周刊 陆云龙

　　嘉宾

　　上海市美达律师事务所主任律师陈世福 上海市鸿和律师事务所主任律师李鸿

　　主持人：上海从2001年开始试点推行全装修住宅，取得了显著的成效。然而，这项新事物在推进过程中也不可避免地会出现一些新的问题。请问，如果全装修住宅出现质量问题，责任应该谁负？

　　陈世福：按照商品房买卖合同的规定，开发商应对其交付的房屋质量和装修质量承担责任，即对购房者承担保修或赔偿责任。另外，根据建设部的有关规定，不论是毛坯房还是全装修房，如果出现质量问题，第一责任人仍然是开发商。

　　李鸿：若是招投标的物业公司，还要看当初与开发商或者业主的约定内容。如果约定内容中没有涉及这一块，责任则由开发商承担；如果有，则由物业公司负责。

　　主持人：既然责任很明确，那么，为什么还会发生类似普陀区某小区的事情？

　　陈世福：对全装修房出现的一系列新问题，开发商、设计单位、物业公司、业主均没有经验。开发商只是做项目，而不是长期的维修单位，也没有足够的技术和人力进行维修，因此造成维修主体缺位。无奈，业主只能找物业公司，但维修责任并不应该由物业公司承担。于是，业主找物业公司、物业公司又找开发商、开发商又将问题丢给物业公司，这样就形成了一个奇怪的三角关系。大家都没能力维修，造成矛盾激化。现在小到手表大到汽车，各类产品都有一张检验合格证，而这么大金额的全装修房偏偏没有这张证书。

　　李鸿：首先，现在有关部门在验收全装修房时，对装潢质量的验收仍较忽略。其次，物业公司在人力、技术力量方面准备不充分，开发商也无力量；真正承担责任的应是装修公司，但房屋交付后装修公司就行踪难觅了。

　　装修公司与开发商签合同，责任转移给开发商，但开发商又没有能力承担这个责任。物业公司承担的是日常的维护责任，房屋质量保修不属于其范围，除非合同约定。在此情况下，我建议物业公司可以选择对此起诉，由法院做出判决。在全装修房有关法规条例没有出台的情况下，由法院的判决来确定谁的责任，这是权威的、公正的、可行的。

　　主持人：如何来避免全装修住宅因质量问题而引起的矛盾？

　　李鸿：面对现状实际上还是有方法可以解决的。比如物业公司人力不够，开发商可以授权物业公司或派人对需保修维修的项目逐个进行评估，然后进行市场化运作，请其他相关专业维修机构介入，由开发商承担费用，当然要在不超过开发商保证金范围内授权物业公司。这样，既可以解决人力不足和技术力量不足的问题，又可以培育出相关的全装修房市场专业维修队伍。

　　陈世福：根本性的解决方案是：第一，要引入住宅质量保险制度，这是三方得益的保证。开发商通过购买保险转移了责任，业主有了理赔，物业公司则摆脱了不应承担的责任。第二、全装修房在交付给购房者时，开发商除了提供“住宅使用说明书”、“房屋质量保证书”之外，还应提供由质量监督部门出具的“住宅检测合格证书”。第三、进行市场化运作，尽快聘用专业的维修队伍。只有三管齐下，才能彻底解决问题。

　　其实，国外早就有了住宅质量保险，出了问题保险公司理赔，然后业主找物业公司维修。这个难题只有通过市场化手段才能根本解决。

　　新闻背景

　　上海普陀区某楼盘是一个全装修房小区，上房物业管理有限公司从开始接管以来，小区业主就全装修房的质量问题（如地板变形等）不断向他们投诉。物业公司和发展商交涉过很多次，但问题一直得不到解决，物业公司又缺乏这笔专门的维修经费。随着时间的推移，从拒缴物业管理费到投诉，业主与物业公司之间的矛盾越来越激化。尽管这个小区已经调换了几任物业经理，问题依旧。为此，物业公司感到很委屈———明明不是自己惹的祸，为什么要负这个责任呢？