中国楼市

　　王超

　　北京ＣＢＤ项目恋日国际公寓，在其开盘以来近百套的交易量中，超过９０％的购房者明确以投资为目的。北京东直门商圈内，打造纯居住区是“海晟名苑”自称“投资首选”，亦商亦住的“东方银座”则号称“全球投资标本”。在ＣＢＤ、东直门商圈以及更多的商务活动活跃区域，投资已经不仅仅是房地产市场买家的一种目的，以投资为卖点的项目也不罕见。

　　投资方案光说不练

　　更有甚者，北京某项目推出“坐享其成的投资方案”，宣称“可为业主提供大量租客资源，附送２４个月租约，并享有预期丰厚收益”。代理商故意玩了个花招，提出预期年收益率，而且故作神秘地用“？”隐去，并以此吸引电话咨询。北京某国际公寓在广告中打出“投资胜地”、“投资要津”的字样，并称其写字楼的投资回报率高达４７．９８％，还由此推演出所谓“１＝２投资新公式”。北京某项目自称“投资热点”，开发商在广告中作了一个投资收益计算：１０８平方米的某户型每年的投资收益率将达到２４％。在另一广告中，对同一户型设计的投资方案则显示，每年的投资收益率为１１．８３％。

　　不久前，刚刚开盘的北京金桥国际公寓，宣称可以同时满足居住与投资两个截然不同又被许多购房者看重的要求。在楼书中对产品的投资理由做出这样的说明：“在很多人的眼里，ＷＴＯ≈世界５００强进入中国≈好多老外来北京工作≈老外住在哪里，哪里就可以投资。”投资已经成为许多二次置业买家频繁进出各售楼处的唯一动机，他们的眼光也正是市场的眼光：“离ＣＢＤ要近，离写字楼特别是高档写字楼要近；交通要方便，停车位要充足，而且最好有班车；房子不要大，一居有厅就可以，一定要精装修；首付别太高，月供一两千都行。轻轻松松租出去，以租养贷嘛！”

　　但迄今为止，记者没有发现一例将这些承诺写入合同的交易。事实上，在这些广告中，开发商一般会专门注明，计算中使用的价格、物业管理及租金均为预估数字，即便不注明，签合同时也不可能将之写进合同。

　　收益保障画饼充饥

　　房地产投资具备众多优点：有形投资，易于理解。通货膨胀中的保值手段。房地产是良好的抵押品，易于融资。具有优越的避税功能。

　　房地产投资可获得多重收益，利润率较高。包括房地产租金收益、升值收益以及运用房地产抵押进行负债经营的收益，还有企业形象及社会地位无形收益等。房地产投资既然有这么多的优点，将之拿来为我所用，自然能在当下竞争激烈的楼市中杀出一条血路。于是，投资轻而易举地成为楼市热门卖点。

　　专家指出，评价不动产投资的主要指标包括：是否能实现理想的租金收入即投资收益；投资收益的实现是否有保障；租金水平的决定因素包括地理位置、交通便利程度及与就业中心的距离，物业的建筑品质和内外景观状况，物业管理的水平；有实力和有信用的发展商是投资收益的重要保障。

　　很容易发现，在所有小户型楼盘中，投资性买家总要占一定比例。业内人士分析其原因在于：投资额低，出租回报率高；易于出租；转卖也相对容易。而商务区或贴近商务区的小户型更具有投资价值。

　　几乎所有的小户型都打出了投资牌，但其投资成功的可能性却遭受了市场人士的质疑。协成市场研究中心认为，大量小户型项目涌现，必将摊薄有限的租务市场；目前租赁市场的不够规范以及中介机构面临的信任危机，是小户型热销的另一重要原因，随着行业走向规范，特别是管理部门加强对租赁市场的整顿，小户型的投资必然受到影响；再者，目前北京住房二三级市场发展并不成熟，假以时日，这方面的市场供应放大，小户型在现行租赁价格的基础上必将大幅回落，这对并不便宜的小户型投资将形成重大冲击。

　　业内人士观点

　　过多渲染投资对楼市成长不利

　　北京蓝石营销顾问有限公司李春平：房地产产品是可以增值的。但是如果以高昂的投资回报率诱导购买，是不合法的。没有一家开发企业会把这些作为承诺写入合同，哪怕是现在在广告上大算特算投资回报的项目。

　　受地段、居住模式、居住生态以及总体经济的影响，房地产产品具有一定的投资功能，但将这一点作为卖点却并不恰当。

　　投资行为与经济周期密切相关，楼市的火爆常常引发社会对经济走势的误判，从而＋使消费者高估自身的风险承受能力，当投资行为达到一定规模时，就会影响到宏观经济的运行。

　　是否适合投资由市场评定

　　华野地产郭国庆：当初在对恋日国际公寓前期进行项目策划时，也考虑到投资的功能，按照一般要求，估计在４０－５０％左右。但销售开始后，投资客户超过了９０％，这是连发展商也没有想到的。

　　恋日国际建造的这种７０平方米的一居室公寓，符合了ＣＢＤ特定的居住需求和居住生态。产品定位、细节平面都来自于生活的需要，无需刻意建造投资型或者自用型物业。开发商不能设计消费者的生活，也不能决定其生活方式，只能按照生活的需求来设计产品。是不是适合投资，自说自话没有用处，只有市场的评定才是标准。负责任的开发商不应该在这里有引导甚至诱导消费的做法。

　　投资卖点表明开发商对产品后期经营的重视

　　家春秋黄岚：租金回报率是由市场供需关系调节的，租金回报率的合理空间应该为：住用物业１０％左右，商用物业１５－２０％。因此将投资作为卖点，吸引眼球是可行的。小户型、商住型以及服务型物业都比较适合投资，当然其区位的重要性是首先要考虑的。

　　楼盘以投资为卖点，当然是源于其对产品的自信，同时也表明开发商对产品后期经营的态度。目前还没有进行整体经营策划的投资型物业，在投资市场表现突出的项目除了地段的优势，更多的依靠销售推广，未来的投资客户对这些做法会从长远角度考虑。

　　不仅要把房子卖出去还要把房子长期租出去

　　资深市场专家童渊：投资既是产品卖点也是开发商的营销策略，开发商早在前期策划时就已经兼顾了自用和投资两种需要。在高档物业中，只租不售是一种重要的经营理念。考虑投资收益，开发商所关注的，就不仅仅是把房子卖出去，而是什么样的房子才能长期租出去。

　　北京房地产市场虽然经过了１０年左右的发展，但投资行为还缺乏普遍性，普通消费者对房地产规律了解不足，因此，也有一些小规模楼盘为了尽快完成销售，编造投资神话打一个“短平快”，使产品尽快出手。