袁一泓

　　写字楼一直是商业地产的主角。它不仅代表了一个城市的商业形态，还是现代都市的景观。

　　当前国内的宏观经济形势为写字楼物业提供了良好的发展预期。中国入世、ＣＥＰＡ实施之后，金融、保险、科技、贸易、物流等行业的发展，令北京、上海、广州等地的甲级写字楼市场趋向专业性、聚集性。

　　广州中原地产写字楼部营业总监朱辉说，写字楼的增值因素主要取决于下面几点：区域的成长性、价值的稳定性和物业管理。而热点区域总是开发商抢占的重点，北京几大热点区域２００５年前后可能出现写字楼“井喷”，制胜之道是准确的定位和品质。“企业总部”的定位令北京丰台总部基地、万通中心和置地星座备受关注，而高品质的物业价值是最稳定的。

　　综观北京、上海、广州的业态，写字楼的发展有多元化发展的趋势，顶级写字楼的标准何在？除了国际标准的５Ａ之外，目前在建筑设计国际化以及营销包装概念化、物业管理人性化这几方面，发展商都不断谋求突破。但写字楼的销售并无任何规律和周期性可言，谁能够整合自身资源，给客户提供更细心的定制服务，也许谁就能够引领市场。

　　有一位业内专家说，预测房地产市场，就像预测股市一样。但好在房地产市场可以用现成的数据说话，甚至无需预测，只须作简单的加减。

　　三大区域能量全面释放

　　“２００４年底开始，到２００５年，北京写字楼市场将面临很大的压力，”戴德梁行助理董事房炜先生对本报记者说，“几个重要区域的写字楼供应量都将在２００５年前后释放出来。”

　　据房炜先生分析，２００５年前后，北京ＣＢＤ、中关村、金融街、亚运村累计至少有超过５００万平方米的供应量，还不包括东二环和燕莎商圈的供应量在内。中国电子大厦的开发商北京隆鼎巍房地产投资有限公司董事长朱庆伟在接受本报记者采访时也表示，写字楼真正的激战还没有开始，但可能就在未来的二三年内，“２００７年前，ＣＢＤ的写字楼新增量将达到５００万平方米，而中关村和金融街的数字可能会达到２４０万平方米和１６０万平方米”。

　　“现在北京写字楼市场的利润率远远不如以前，大概只有１０％。”北京银谷大厦房地产开发有限公司副总经理李宏在接受本报记者采访时坦言。但是，几乎被采访的所有开发商都十分看好未来北京的写字楼需求量。这种需求信心，刺激了开发商在北京写字楼三大热点区域中关村、ＣＢＤ和金融街全面开花。

　　２００３年下半年，ＣＢＤ地区将有８万平方米的写字楼项目完工入市；２００４年和２００５年预计将分别有４２万平方米和５２万平方米的写字楼项目竣工并投入使用，而未来包括财富中心、华贸中心、依斯特大厦、银泰中心、万通中心、国贸三期近十个项目的总供应面积，近２００万平方米。

　　中关村写字楼市场已是“今非昔比”。中关村金融中心以其独一无二的双曲面摩天大厦，要打造其在北京中轴线以西高１５０米的地标形象；而银谷大厦则以１８层楼高的六大空中主题花园与７６米高双层阳光中庭的组合设计，构筑着阳光型健康换代写字楼的新形象。据权威机构给出的数据表明，预计２００４年、２００５年中关村写字楼还将分别有５７万平方米和４９万平方米的潜在供应量。

　　在未来三年左右，金融街核心区（金融街二期）将为市场提供近１００万平方米的写字楼。”金融街控股股份有限公司市场部经理来有庆向记者介绍了金融街核心区的发展规模。一向被视为北京成熟办公区的朝外地区，今年以来也是写字楼涌动。昆泰国际中心、朝外ＭＥＮ、尚都国际中心、百富国际大厦以及铂宫这５个项目竞相亮相，将这个地区的写字楼数量急增了近３０万平方米。加之自上个世纪９０年代中期起便进驻的丰联广场、华普祥业大厦等写字楼，朝外地区的写字楼竞争也日趋白热化。

　　供需大鸿沟？

　　５００万平方米以上的写字楼供应量集中在２年时间上市，这是什么概念？根据戴德梁行北京写字楼市场２００３年三季度报告，到２００３年９月，北京写字楼存量为３０１．８万平方米，平均空置率为１５．２％。房炜说，１０多年来，北京才建成了３０１万平方米写字楼，年均不过２０多万平方米，而２００５年前后，北京写字楼的供应量却高达５００多万平方米，年均达２００多万平方米，是此前的几倍甚至１０倍！

　　与此同时，需求是什么状况？根据戴德梁行所作１９９１年以来北京写字楼市场供求曲线的分析，北京写字楼市场需求量最大的时间是１９９７年中至１９９８年中，超过了５０万平方米，其他年份均未超出该数字。近两年写字楼年新增供应量几乎未超过３０万平方米，需求量也十分平稳，没有表现出突出的放量趋势。虽然可以预见，未来几年，外商投资会继续增长，随着金融、保险业对外开放的扩大，这一类跨国公司对写字楼的需求会有较大增加，但这只是局限在少数几个行业，总需求量不会突然放大到几倍。

　　“供应量是以５００％甚至更高的数量增长，而需求量最多只有百分之几十的增长，供需相差十分悬殊，所以２００５年前后北京写字楼压力巨大。”房炜字斟句酌地说。而在本报记者看来，供应远远大于需求，所造成的必然结果便是大量写字楼的空置。

　　定位决定生死

　　“写字楼开发周期长，国外做写字楼通常都是追求长期收益的回报，必须看到三五年以后的市场情况，他不会因为目前写字楼市场收益好就会来投资开发”，房炜说，在作写字楼开发的决策前，一定要有预见性、洞察性、前瞻性，要看得见未来。

　　北京万通先锋置业股份有限公司总经理张斌说，写字楼作为一种公共建筑，是市场和经济发展到一定阶段的产物，必须要有超前目光，定位要准，开工之前就要想到竣工以后的经营模式问题。

　　为什么真正意义上的高级甲级写字楼北京并不多见？“主要是发展商经验不足，专业化程度也不高。”房炜说。有的发展商以为写字楼越高档越好，就追求高成本投入，但如果成本控制不住，竞争激烈时他就会拼不住。房炜举例说，嘉里中心的大堂很多地方用的是国产建材，但人们进去仍觉得很豁亮，很高档。

　　房炜认为，一个项目成功与否，除了位置（地段）这些因素外，还在于前期产品的定位，甚至５０％的成功几率是由定位决定，而不是后期的营销。嘉里中心出租率达到９９％之前，没打一分钱广告，关键是定位准确。

　　“没必要都抢着去做甲级写字楼，小市场也可以挣大钱，”房炜说，“北京还有很多中小企业没有合适的写字楼。”

　　无须悲观

　　北京科技园置业股份有限公司总经理诸一军认为无须悲观。

　　他说，数字只是数字，而市场会自己说话。诸一军以所谓“房地产奥运现象”为例说，亚特兰大、巴塞罗那、悉尼等城市的房地产，在奥运举办前后出现较大幅度的下跌，是因为这些城市的房地产单纯是由奥运会带来的上涨，奥运结束当然就会下跌。而北京是一个发展中的城市，房地产上升是由经济发展和房地产业自身拉动的结果。奥运会是一个拉动因素，但不会因为奥运会结束了，经济和城市发展的拉动作用就不存在了。“我不同意２００５年或２００６年北京写字楼会暴跌的说法”。

　　北京华高莱斯国际地产顾问有限公司总经理李忠也认为，要动态地看待写字楼供应量。一般来说，开发商不会傻傻地只按原来的规划来推项目，“而会根据市场需求来把握项目开发节奏，如果市场情况不好，原来准备推出２０万平方米可能减少到１０万平方米，如果销售看好就多推一点”，他对ＣＢＤ区域内的写字楼尤其不担心。（袁一泓、杨丽萍）