编者按：

　　被视为北京崇文区振兴南城支点的北京大都市街，日前举行了盛大的宣传活动，庆祝其15栋建筑“整楼各有归属”，彰其成功。然而，作者在采访中发现，大都市街的楼虽然基本卖出，却有浪费土地之嫌；而商铺，则可能因为规划小而全，导致区域竞争力的下降，从卖出到做旺尚需假以时日。北京大都市街，也许并非一个完美的城市运营模式。

　　鲍玉慧终于可以休息一下了。作为北京市崇文区委宣传部新闻中心主任，这几个月来，除去日常琐碎细致的工作，她几乎每周还要跑到北京大都市街去一趟。“那边的销售不知怎么，越来越火”。据鲍介绍，大都市街目前已基本卖完了，30万平方米，共15栋楼，其中大约12栋是整楼卖掉的，剩下的就是些散卖的铺位等。

　　如果仅从建设速度、销售速度上讲，大都市街毫无疑问是成功的，30万平方米的建筑面积，从2001年8月开始拆迁，到2003年11月的基本售罄，历时不到3年，单是直接受益的危房户就有8900多户，“建委认为，这个速度，即便是在北京乃至全国的城市建设史上，都是值得写上一笔的”，鲍玉慧转述道。

　　但这是否意味着大都市街的运作是一种成功的城市运营模式呢？

　　大都市街定位的转变

　　“未必见得”，搜房中国的刘坚认为，这是一种特别复杂的成功，“实际上，从建筑风格上，大都市街只是长而不大，原来是为了落实区里的‘建一条路，繁荣一片经济’的口号，沿街而建，但是中间被偌大的广安大街隔开，大约是8车道吧，人流流过去，却停不下来。虽然从珠市口到磁器口，一路架了大约6座天桥，但从人流汇集上来说，收效甚微。”

　　确实，人流是大都市街的“痛处”。当初为了避免重蹈北京平安大街车位太少的尴尬，崇文区特意为每一栋楼腾出了小广场，车位固然充裕了，却失去了寸土寸金的繁华感，车子喜欢去的地方，行人却懒得驻足———恰如王府井，倘若将人行道放宽3倍，从这个商店，走到对面的商铺，要走上5分钟，一路空然，行人就会感觉不便。

　　“实际上，路宽、车位多，恰恰成了大都市街的硬伤，都市就是要喧嚣、要拥挤、要既方便又不方便，虽然大都市街的楼书封底印满了SHOPPINGMALL的字样，但这种布局，却是适合于办公，而不是顾客的。”刘坚坦言。

　　而市场给大都市街的评判也正是如此。2002年9月开盘后的几个月，定位于MALL的大都市街一度销售不畅，除了与工程还未基本结束，前景尚不明朗的因素外，还有一个重要因素，就是定位不够准确。遭遇销售不顺后，大都市街只得放宽门槛，将原先“只售不租”的口号略加改动，变为“租售并举”。

　　在刘坚看来，从现在售出的12栋楼看来，办公的占了大头。比如，北面的7栋楼，第一栋龙头楼，就是被光明日报社拿下的，光明日报社总不能开个光明超市吧。这种有天有地、设计独特、总面积2万平方米以内的多层，恰是一些报社的最爱。

　　来自浙江的珍贝公司，主业是生产羊绒制品，则吃掉了南面的一栋楼，该公司的老总姓邱，他看中的是大都市街的地段好，车位多，楼下做展示加销售，楼上作为珍贝的全国总部，能在北京拥有一栋楼，对于外地公司来说，无疑是一种致命的诱惑。

　　光明日报要在这里办报，珍贝公司要运筹中国羊绒制品市场，这些，都更像是办公而不是开店。

　　至于对外宣传的“众多汽车豪门在此安营扎寨：卡迪拉克进驻南一楼，奔驰相中北四楼，宝马在南六楼安了家，宾利也决定把大中华区销售总部设在大都市，一汽大众在南三楼开了个面积近千平方米的专卖店，福特汽车也在商谈入驻事宜，大都市街有望成为市中心的最大的汽车销售中心”，怎么看来看去，也不像一个大都市街的作为，要开国际标准的汽车展场，更合适的地方倒是近郊，而不是紧靠前门的大都市街。另外，圣代的韩国老总要在这里开一个俱乐部，希望在中国的首都成就一个伟大的娱乐机构品牌。

　　以上这些，似乎与SHOPPINGMALL的定位都有些出入。

　　“一个大都市街，没有几个毗邻的巨大的百货店，人流肯定是聚不起来的，虽然房子卖掉了，但项目并不一定成功”，一位规划专家如此评价。

　　土地有被浪费之嫌

　　更糟糕的是，如此城市运营，是否有贱卖城市土地之嫌？

　　“这么好的地段，16万平方米上只造了不到30万平方米的商业或办公建筑，容积率却不到2,卖价又是按套内面积计算，写字楼的价格每平方米又不过1万多元，等于一个平方米的土地按2万多元卖掉的，这样的土地效益，显然是偏低了。”

　　对此，鲍主任的回复是“区里也想盖高，但北京市有严格的限高规定”，至于限高多少，是否一条约3公里的长街都有等幅限高，她并不清楚。

　　批评者却并不以为然，“限高是有的，但不至于限到那么多3层楼的地步吧，长安街(限高)尚且没有那么严重，何况远不如那么闻名的广安大街，况且，这些高度本身还有一定的弹性，关键还得看开发者的态度，是不是在赶速度”。

　　“从某种意义上说，这是另外一种形式的圈地，不是开发，而是浪费”，一位不愿透露姓名的相关部门官员表示，“传统上，是多圈地，低价卖，而大都市

　　街则是另一种模式，以地上建筑物或者说房产的方式，贩卖土地，这是值得警惕的一个新手法。”

　　但是，这位官员同时也强调，现在不应该对大都市街批评过多，很多建筑确实简陋了些，经不起历史的考验，可能10年内就要拆掉重建，但毕竟政府把项目做了起来，也卖掉了，买家也不吃亏，房子保值是没问题的，“比起许多烂尾楼来说，崇文区算是做得很好了，真正要担心的不是办公楼，而是商铺部分。”

　　真正的麻烦是商铺

　　一年前，大都市街搞商铺分割销售，在商铺销售市场滞后的北京，还引起了业内及投资者的广泛关注，“这还算大都市街的另外一大亮点，我还专门写过东西”，鲍玉慧回忆道。但其实，商铺销售，最难的不是在初期，而是在商铺开张后的一二年，深圳在产权式商铺操作方面，比北京经验丰富得多。

　　根据深圳中原李耀智总经理的观察，“产权式商铺主要与商业氛围有关，一个没有历史渊源、没有自发集市基础的商铺，本来基础就很不好，如果再分割出售，失败率是80%，深圳著名的Z购物城，2个月就卖了5亿多元，但经营不到1年，就发生了几起业主感觉经营不好，主动断供，银行背债的事件，搞得大家焦头烂额。”

　　那么，大都市街现在的商业氛围如何呢？商场经营范围杂乱，从汽车卖场到体育用品大世界、家居中心、美发中心，一应俱全，但都不专，对此，李耀智并不看好，他的理由是，商业讲究得是“有分有合”，“先合后分”，但凡专业市场，必须扎堆，扎堆才能降低消费者的购买成本，也降低销售商的交易成本，大都市街本身的交通设计，就不留人，建筑又都是独立的中型建筑，而不像北京在建的4个30万平方米以上的MALL，出路就只能是做专业市场群，“必须提高产品的同质性，向深度而不是广度发展，否则，即便2004年全面营业后，恐怕也很难做旺”。

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　　北京大都市街全长1.8公里，位于2001年6月建成的广安大街两侧，东起磁器口、西至珠市口，是北京市最长的商业步行街，也是第一条双向内藏式商业街。总占地面积16万平方米，建筑面积约30万平方米，由15座屹立于南北两侧的商业楼组成。该项目曾被视为北京南城商业的最大亮点。（特约撰稿 鲁讯）