刘晓云

　　由于国土部门采取继续减少土地出让政策，现今的深圳市房地产二级市场已进入调整阶段，使得二手楼市场异常火爆，市场地位大有赶超新建商品房的势头，二手楼的市场前景似乎越来越被看好。但由于商圈竞争和社区竞争的激烈，三级市场在存量加大日趋看好的情况下，在一连串机遇后随之也带来了许多的压力。

　　三级市场前途光明

　　据深圳市规划与国土资源局最新公布的数据显示，今年上半年，全市新建商品房预售面积实现３８１．７９万平方米，二手房成交２０１．７２万平方米，同比去年增长４８．６６％，占全市一、二手楼总成交面积约３６％的比例，二手房交易量与一手房交易量的比例已经高于１：２，二手楼的增量成交引起业界高度关注。一手楼的快速发展为二手楼市场增添了充足的房源，是二手楼市场活跃的基本条件。２００２年私房需求较旺，总体价格水平表现平稳向上趋势，主要是二手住宅和非住宅需求同步扩张，受需求拉动，价格上扬。二手楼一方面因在环境、配套等方面都较为成熟，在成交活跃地区的二手房价格基础较为扎实，短时间内大幅下降的可能性不大，故而二手楼市场行情还是看好。二手房存在着比较明显的优势，符合一部分置业者的强劲需求，性价比合理，一手楼的热卖使二手楼市场空间增大，一手楼价格的高企，也使客户转向二手楼市。

　　银行对房地产项目的贷款的资质审查更加严格，提高了房地产开发贷款的“门槛”，根据楼盘的形象进度提供房贷，使得房地产开发企业对二级市场的投资更为谨慎，新盘在短期内将不会大量推出，二级市场的新供应量将在大约一年后逐渐减少。过去二手楼贷款没有放开，现在二手房按揭贷款已经深入无房者的意识中，银行也加大了放款力度，部分城市其放款成数已从六成按揭转变成七成按揭。在市场不规范、部分中介仍存在信誉问题的情况下，选取中介担保也是防不胜防，市场也在呼唤更好的资金监管机构及资金监管方式，以便更全面、更系统、有保障地为二手楼的买卖双方服务。这一系列的利好因素都使三级市场具有更大的潜力空间。

　　发展过程任重道远

　　ＣＥＰＡ的签署，零关税的出现，港商将大量进入，与之相关的行业产生连锁反应，随着港商工作空间的相应增加，港资企业入深人员增多，涉及租房买房，而港商设立办事处，开设公司，又会对写字楼、商铺及工厂产生良好影响。目前深圳的地产中介公司发展迅速，竞争也非常激烈，为抢占市场，快速扩张，纷纷增开地铺，至１０月份，深圳的各大地铺约有４００余家。但在这样一个市场中，深圳目前还无一个中介公司具有垄断市场的能力，规模效应也未能体现，成交量也不能及时完全消化，规范化运作也不能成为主流。更由于二级市场代理公司运作艰难，转向三级市场的公司数量逐渐增加，市场对项目的代理要求也就越来越高，前期策划、定位、推广要求高，代理公司前期投资也加大了，而且项目代理周期延长，三级市场的压力也就可想而知。

　　目前中国的三级市场正处于从不成熟到成熟的发展过程中，深圳的三级市场虽起步较早，但其管理方面仍存在着众多不容忽视的问题。在二手房的交易过程中，仍然存在着交易手续繁杂、政府办事效率低下、发证工作太慢等问题。产权制度不健全，政府监管不到位，影响了三级市场的正常运作。另外，政府缺乏必要的监管体系和法律体系，在很多方面缺乏法律依据，致使很多公司和个人钻法律的漏洞。

　　房地产行业的准入门槛太低，其从业人员专业化水准比较低，三级市场因中介服务不规范，缺乏必要的公允合理性和有效的监管体系而一度产生“信用危机”，客户与业主不守信用的行为得不到约束，损害了中介服务的利益，严重扰乱了三级市场的秩序，抑制了居民房屋买卖的积极性，也阻碍了三级市场的健康有序发展。

　　另外，由于财政的紧缩，加之政策工具的匮乏，造成了税费总体程度上偏高，三级市场交易中还有诸多名目繁多的乱摊派，乱收费，使得三级市场中消费者对税费的承担有些力不从心，随着三级市场的逐步开放，其问题也日趋明显。今年年初，财政部、国家税务总局有关营业税若干政策问题的通知中，明确规定了减轻房地产三级市场的税收负担。根据这项新政策，单位和个人销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用权，以全部收入减去不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为计税营业额。这一规定减除了房地产中间流转环节重复课征的营业税，从而大大减轻了房地产三级市场纳税人的税收负担。

　　可以说，地产中介商掌握着深圳三级市场的动态，并影响着房地产开发的二级市场，地产中介已经成为三级市场的导向。随着存量市场交易在整个房地产市场交易的提升，房地产中介在产业中的作用逐渐显现，在构建三级市场管理模式中扮演了重要的角色。中介市场应健全其运行规则，成立三级市场行业协会，建立监督机构，制定具体措施对整个三级市场进行专门的制约和监督。政府部门也应增强三级市场的管理能力，制定严格的资格认证制度，加强登记注册和备案管理，保障三级市场的秩序和交易的公平。