“家规”大于国法？

深圳住宅局的“整改”通知

福田区建设局下发文件，罢免邹家健的职务

　　作者: 甘雪明

　　邹家健再度成为人们议论的焦点人物。这位两年前开全国先例，领导深圳景洲大厦业主委员会，由业主自主投票表决更换物管公司的传奇人物，２００３年１２月３１日被深圳住宅主管部门用行政红头文件罢免业委会主任一职。

　　１月３日，星期六，记者来到景洲大厦。在大厦一楼的物管办公室，被“罢免”的邹家健和另一位业委会成员正在与物管公司的人商量小区车场的车位事宜。

　　对被免职一事，邹家健说：“我的主任职务不是住宅部门给我封的，是几百户业主选出来的，所做的就是为他们服务，就像人大代表一样，罢免我的只有这里的业主。”

　　“按全国《物业管理条例》规定选聘‘管家’，为什么被定为违规？”邹家健反问道。

　　他说：“我们行使的是国家《物业管理条例》和配套的《业主大会规则》所赋予的权利。《深圳市业主委员会规则》是市住宅局部门文件，是否具备法律效力值得商榷。”

　　“业主委员会主任是业主大会选举产生的，罢免权在业主、业主大会；福田区建设局下发的罢免通知，行使的是行政强制措施，通知上并没明示依何法律、法规罢免合法产生的业委会主任。”景洲大厦业委会一位姓周的委员说。

　　“如果红头文件生效，邹家健的职务被罢免，你们会选谁？”记者就该问题询问出入景洲大厦的业主，得到的回答都是“选主任是我们自己的事，就是让我们业主自己重新选，还是邹家健。”

　　在这次罢免事件中，争论最大的是，主管部门罢免小区业主委员会主任的程序是否合理。

　　而这次罢免的程序，其实就是两种法规的适用问题。

　　福田区建设局物业管理科科长黄红清告诉记者，下发文件罢免邹家健业主委员会委员、主任职务，是执行现行的法律法规。

　　记者问深圳的物业管理法规与新推行的全国《物业管理条例》是否相抵触？黄科长认为，深圳的地方法规是对全国法规的一种细化、补充和完善。《深圳经济特区住宅区物业管理条例》及其《深圳经济特区物业管理行业管理办法》中有对招投标的具体过程的规定，在国家条例没有具体规定的时候，地方条例有规定的应当适用地方条例。

　　而据深圳市法制局一位官员说，判断《深圳经济特区住宅区物业管理条例》与《物业管理条例》是否相抵触的权威机构是深圳市人大。

　　广东华商律师事务所黄文表律师认为，从罢免事件来看，住宅局其实处于两难境地：一是不愿放弃自己手中的权力，使用参照的是地方法规；但另一方面，根据国家新法规，罢免通知侵犯了民事权利。这时，应该由当地立法部门给予解释和作出修改。

　　中国人民大学行政管理系副教授陈幽泓接受记者采访时认为，在本案中，涉及地方性法规与上位性法律如何保持法律体系一致性，应依法定程序进行法律解释。就本案而言，深圳住宅局明知此案涉及“地方法规”与“上位法”关系的情况下，不是依照法定权限与程序寻求上一级司法部门进行法律解释后再实施行政行为，而是采取用“红头文件”的方式判定景洲大厦业主自行选聘物业公司行为“违规”，涉嫌“行政违法”。主管部门罢免一个小区业委会主任，这种行为是行政上的不当干预，属于行政越权。

　　“深圳市住宅部门作出这样的处理，有可能把自己放在了一个非常尴尬的境地，业主和业委会完全可以不执行和理会罢免决定，如果住宅主管部门一定要执行罢免决定，按照他们的部门法规，让业主重新选举业委会主任，选出的结果可能还是邹家健，那时，住宅局又怎么办？”陈幽泓副教授说。

　　事件回放

　　拒绝“整改”被免职

　　２００３年１２月３１日晚上８时，深圳市住宅局、福田区建设局有关人士及辖区居委会、民警一行８人来到景洲大厦，召集该大厦业主委员会成员开会。

　　与会人员共１７名，该大厦业委会有９名委员中２名成员因故未到，而当时有位业主知道后来到会场要求旁听，被住宅局的人拒绝了。

　　会议一开始，深圳市、区两级住宅局人员就要求参会的深圳景洲大厦业委会成员人人表态，是否同意按去年１１月１７日下发的《关于责令景洲大厦业主委员会限期改正违规选聘物业管理企业行为的通知》，重新招投标选聘物管企业。

　　与会全体业委会成员认为，按《物业管理条例》规定，选聘物管企业并不违规。“但住宅局不理会，我们当场就拒绝接受住宅局‘整改’要求。”业委会一位姓李的委员说：“‘整改’不成，住宅局几位人员当场在另外一个活动室碰了一下头后，便拿出事先已打印好的‘处理决定’，宣读罢免邹家健景洲大厦业委会主任、委员职务。”

　　为了表示对深圳住宅主管部门处理决定的不满，参会的景洲大厦业委会成员当即提出集体辞职。

　　深层缘由

　　自选“管家”遭否定

　　这起罢免事件的起因背后是不久前轰动全国的深圳景洲大厦物管选聘风波。

　　２００３年９月，深圳景洲大厦原物业管理合同到期，物业公司书面要求正常退出。１０月１８日，该大厦业主大会按照去年９月１日国务院颁布的《物业管理条例》，对３家物业公司进行了自主投票表决。最后，深圳市金风帆物业管理发展有限公司以超过２／３的票数被选中。

　　１０月２０日，景洲大厦业主委员会将选聘结果书面送到主管部门深圳市福田区建设局物业监管科备案。１０月３０日，该大厦业主委员会同深圳金风帆物业管理公司签订了物业管理合同。

　　１０月３１日，景洲大厦新老物业管理企业正式换岗。业主大会自主选聘的新“管家”进驻景洲大厦。与此同时，邹家健领导的景洲大厦业委会从明晰产权入手，采用经济合同方式约束业主同物管公司的权利和义务，推出了全国第一个产权明晰的物管合同（俗称“物管２０４条”）。

　　１１月１７日，深圳市住宅局向深圳景洲大厦业主委员会下达了《关于责令景洲大厦业主委员会限期改正违规选聘物业管理企业行为的通知》。通知称，景洲大厦未按规定采用招标方式选聘物业管理企业，通过业主大会由业主完全自主投票选聘物业管理企业的行为，违反《深圳经济特区住宅区物业管理条例》和《深圳经济特区物业管理行业管理办法》的有关规定。

　　通知还宣布，景洲大厦业主委员会同金风帆物业公司关于物业服务的委托行为无效，并责令景洲大厦业主委员会“应在收到本通知起１５日内”，“限期改正违规选聘物业管理企业行为”，“应按规定的招投标程序组织招标活动，重新选聘物业管理企业。”

　　但是景洲大厦业委会却拒绝《通知》的要求，而以国务院新颁布的全国《物业管理条例》作为执行标准。深圳住宅主管部门遂作出了对邹家健免职的决定。

　　“罢免通知”称：“邹家健拒不执行有关法规规章的规定，不仅不按要求开展整改工作，而且到处散布混淆视听的信息，在社会上造成了严重影响。根据有关法规和《深圳市业主委员会规则》第十九条和第二十二条规定，决定罢免邹家健景洲大厦业主委员会委员、主任职务”，“请你会另行推选委员主持业委会工作，并按规定采用招标方式重新选聘物业管理企业”。

　　相关法规

　　《深圳市业主委员会规则》

　　第十九条业委会委员及执行秘书的停任、任免、撤换、增减，须经业委会会议或市、区主管部门决定，并由下次业主大会确认；业委会的以上决议、决定及其他有关物业管理重大事项的决议、决定，应当及时报送区主管部门备案，并向全体业主和非业主使用人公告；重要会议应当报请市、区主管部门派员出席并指导工作。

　　第二十二条业委会委员或执行秘书不遵守物业管理法规政策和业委会章程、决议、制度，经教育拒不改正，或造成严重不良影响的，由业委会决定，或由市、区主管部门责令停任、罢免或撤换，报下次业主大会确认，造成经济损失的还应承担经济责任。

　　《物业管理条例》

　　第十一条业主大会履行下列职责：

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　　（三）选聘、解聘物业管理企业；

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　　第十二条……业主大会作出决定，必须经与会业主所持投票权１／２以上通过。业主大会作出制定和修改业主公约、业主大会议事规则，选聘和解聘物业管理企业，专项维修资金使用和续筹方案的决定，必须经物业管理区域内全体业主所持投票权２／３以上通过。

　　第十五条业主委员会是业主大会的执行机构，履行下列职责：

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　　（二）代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同；

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　　传奇人物邹家健

　　男，４８岁，深圳福田区景洲大厦业委会主任（业余兼职），现供职于深圳某通讯行业，负责网站策划编辑工作。

　　●２０００年８月３０日，经深圳福田区建设局审核批准景洲大厦第一届业主委员会成立。邹家健以高票当选景洲大厦业主委员会主任。

　　●２００１年９月１７日，邹家健领导的景洲大厦业主委员会在全国首开先河，由业主自主投票表决更换物管公司。媒体称，“景洲事件”推动了中国房地产物管行业的改革，使“老子开发儿管理”的房地产行业模式在深圳成为终结，引发了物管行业的重新洗牌。两年后，深圳景洲大厦的一系列做法得到了国家建设部的肯定并在全国推行：房产开发必须与物业管理分离。业主大会经三分之二的业主表决同意，有权解聘、选聘物管企业。一个平凡的人物、一个普通的社区同全国其它业主一起，催生了一部与老百姓生活密切相关的法规——全国《物业管理条例》的出台。

　　●２００３年８月２３日，景洲大厦业委会首次进行换届选举，邹家健再次以最高票数当选景洲大厦业主委员会主任。

　　●２００３年１０月１８日，邹家健领导的深圳景洲大厦业主委员会在全国《物业管理条例》颁布后首开先例，绕开行政主管部门，举行业主大会，完全由业主自主投票表决选聘物业管理公司。选聘投票结果：投票数超过法定三分之二，深圳市金风帆物业管理公司获景洲大厦物业管理权。

　　●２００３年１１月１７日，邹家健突然收到深圳市住宅局“关于责令景洲大厦业主委员会限期改正违规选聘物业管理企业行为的通知”。

　　●２００３年１２月３１日晚８时，深圳市住宅局、福田区建设局宣布罢免邹家健景洲大厦业委会主任、委员职务。