房地产投资火爆美国

　　如果你没有很好地研究邻居环境，买楼掏空了钱或者没能把房地产投资作为“生意”来对待，你也许会损失大笔金钱。

　　权安明（音译）投资住宅不动产有一年多了。他在北佛吉尼亚低价买进房子，修缮之后再转卖掉。

　　权先生是一家地产中介的经纪人。他已经买卖了10栋房子，但都没有去年10月的那次赚得多。那次他在安那德（Annandale）买了一栋房子，花了大约4.5万美元铺新的硬木地板、瓷砖和安装厨房设备，然后以40万美元的价格将其卖掉，赚了4万多美元。

　　最爽的是，买进卖出只花了一个月。

　　“那种感觉太好了！其他工作的回报都没有这么高。”权先生说。

　　就像权一样，全美国的投资者们都在把钱投入住宅市场。他们买进“待加工”的物业，修缮一新后卖掉或出租。

　　虽然专家警告说投资房地产并不一定“稳赚”，但预计会有更多的人追随像权那样的成功投资者。专家说如果你没有很好地研究邻居环境，买楼掏空了钱或者没能把 房地产投资作为“生意”来对待，你也许会损失大笔金钱。

　　房地产投资是一门生意。投资者必须坚持努力工作。有时候听起来赚钱很容易，其实并非如此。你需要大量工作，不会一夜致富。

　　炒楼经之一

　　“合适的邻居”是升值的保证

　　首先应该寻求有活跃的社区组织。如果有这样的组织存在，就能减少犯罪、破坏行为和其他问题，他们还能推动社区环境的清洁。

　　每个人都懂得那句老话：投资房地产最重要的是“地段、地段、还是地段”。说具体一点，“合适的邻居”在其中起重要作用：你的房子快速增值、缓慢增值、还是根本不增值？

　　当然，难度在于找到这样的邻居。如果小区里的邻居已经深受欢迎而且时尚，那你买的房子便宜不了。另一方面，被吵闹、失业的邻居和空地困扰的房子会相当便宜。但是买这种房子的投资者可能要等好多年，直到“芳邻”的条件改善到能让房子再卖个好价钱。

　　《用装修赚钱》一书的作者Gary W. Eldred提醒投资者：最好选择中产阶级的邻居。他们也许不是社区里的最亮点，但他们处在上升阶段。而且这种社区的房价还算不高，能吸引更多的居民。这将意味着投资者能以不错的价钱买到物业，翻新后加价卖出。卖出去之前物业也能租得出去。

　　“如果你承受不起高档社区的消费，你应该找什么地方？”Eldred认为，“关键在于：搬进来的是什么人？搬出去的又是什么人？邻居进入上升阶段的标志是：新搬进来的人受过更好的教育，比当前的居民收入更高。”

　　在他看来，投资者预测楼盘升值需要判断邻居是否处于上升阶段：首先应该寻求有活跃的社区组织。如果有这样的组织存在，就能减少犯罪、破坏行为和其他问题，他们还能推动社区环境的清洁；其次，生活小区应该能够方便到达重要的工作区域，比如工厂、写字楼区、商业中心和大学。

　　“有相当多的社区符合这些标准。”华盛顿地区一家地产公司的经纪人Tim Bird表示。他认为：在找到合适的房子和邻居之前，最重要的是保持耐心。“要记住：在把物业翻新之后不要马上卖掉。等上一段时间，让时间帮助物业升值。也许整个地段都会升值。在此期间你可以把它出租。对于投资者来说这是个有效的方法。”

　　在寻找的时候要考虑另一个因素：交通条件。就算你看上的房子位于环境良好的社区当中，也能获得优惠的价格，但如果去一趟需要三个小时的车程，还是不考虑为好。

　　“要记住：在投资物业的时候，能够方便地管理是非常重要的。”另一位地产经纪人说，“物业离你住的地方要近一些，这样你要去管理的时候才不会鞭长莫及。”

　　炒楼经之二

　　寻找“合适的物业”

　　一个房子需要修缮的地方越多，你就有可能获得更好的价钱。

　　虽然地段是关键，投资者还应该考虑投资对象本身的条件和舒适程度。

　　通常的建议是：找一栋需要粉刷、铺地毯和其他装修改进的房子。这样的房子开销不太大，花相对不多的力气就能装饰一新，很快地卖出去。

　　这是个好主意。问题在于，在华盛顿这样的高消费地区，只需要较少改进的房子标价较高，卖出去也不见得能获得足够的利润。所以经纪人Bronchick提醒客户寻找那些需要较多修缮的房子，那样的话在长期来讲能得到回报。

　　“一个房子需要修缮的地方越多，你就有可能获得更好的价钱。”Bronchick说，“如果一个房子只需要清洁一下地毯就能入住，你就拿不到好价钱。而一栋需要两万美元才能装修得比较像样的房子，会使买买双方都觉得麻烦。这样你的竞争者就比较少。”

　　他认为，房地产投资者赚钱的惟一机会就是买到合适而便宜的物业。以市场价买房子、坐等物业升值的投资者是“守株待兔”。

　　通过“联邦城市与发展部”（HUD）买房也许会淘到好房子。HUD 经常卖低于市场价的房子，虽然“一块钱买房”的故事纯属虚构，但有时确实能够找到“宝贝”。在官方网站上（www.hud.org）能查到售楼信息。

　　“HUD 并不参与房地产交易。它只是把房子明码标价，这样会迅速卖出。”一位 HUD 物业的顶级代理告诉Realtor 杂志，“所以买到满意的房子是完全可能的。”

　　炒楼经之三

　　防止常犯的错误

　　等客户修整了三四个这样的物业之后，可以去碰那些“大家伙”。

　　即使你找到了合适的邻居和物业，还是不一定稳赚。

　　刚开始投资的人可能胃口太大。他们也许不会从一套联体或独立别墅起步，而是选中一个巨大的荒废已久的房子，花上无数的钱来修缮。而这种交易只有有经验的投资者才有把握，因为只有他们才能搞得定一个高级施工队。

　　一个经纪人刚劝他的客户放弃一笔交易：“很多人都看过那些保证你投资房地产发财的电视节目，他们觉得只要买到便宜货，在墙上刷点漆就能赚个上百万。不幸的是，很多人根本不懂房屋结构，不知道地基有裂缝，房子面临滑坡。”

　　当他走进客户看上的那套房子时，发现问题严重：整个房子的电路得重新铺设；需要一个新的屋顶；更糟糕的是：背墙将要垮塌了。客户最终接受了放弃这套房子的建议。

　　“还是小房子比较好弄”。这位经纪人觉得“等客户修缮整理了三四个这样的物业之后，可以去碰那些‘大家伙’”。

　　另一个错误是投资者往往不了解市场的要求，这可能带来大麻烦。一些人不知道建筑法规，买了车库以后想把上面盖成公寓，后来才知道这是法律不允许的。翻新房屋需要不少钱，也许还需要获得政府许可。

　　“你需要做个预算，否则你就不知道要花多少钱，甚至不知道这房子还能不能用。”Tim Bird 说。 熊灿／编译