我国房地产业经过20多年的改革和发展，已经具有相当规模，逐步成为我国经济的先导性、基础性产业，在国民经济中具有举足轻重的地位。社会经济快速发展阶段，房地产容易出现过热，产生结构性泡沫，因此，房地产业成为经济发展的“寒暑表”，为保障社会经济持续、稳定、健康，房地产业的发展状况成为宏观调控部门密切关注的对象，税制作为宏观调控的重要手段，其研究也不断深入。

　　房地产税制存在的问题

　　经过多次调整，我国现阶段的房地产税制主要是1994年全面工商税制改革后形成的，基本上建成了以土地、房产的取得、保有、交易为征税环节的税收体系。现阶段，我国房地产税制存在的问题主要有：

　　税种繁杂、重复征税。现行税制涉及房地产的14个税种中，许多税种之间，存在征税税基重叠，或同一税基设两个税种等情况。如，房地产开发所得就分别设企业所得税和外商投资企业和外国企业所得税；同是对房产保有和使用课税，房地产税适用于外国人，而对国内法人和自然人则设房产税和土地使用税；印花税和契税之间、营业税与土地增值税之间，都存在税基重叠、重复征税问题。重复征税加重了纳税人负担，不利于促进房地产业的发展。

　　税种课税范围狭窄，税基覆盖不全。房产税和城镇土地使用税两个税种最为突出，现行税法规定，两税征收范围仅限于城市、县城、建制镇、工矿区。客观上造成了课税区和非税区。随着经济建设发展，特别是加快小城镇建设方针的确立和西部大开发战略的实施，地方投资开发热情空前高涨，非税区(如城乡结合部)土地开发明显加快。两税覆盖存在盲区，导致大量耕地被征用，用于非农用目的开发使用，如建厂办企业、搞旅游设施建设、开发商品房等，不利于我国严格耕地保护制度的实施。同时，两税课税管辖权有效地域狭窄，纳税人的范围覆盖面小，不仅极大地限制了土地税对土地使用的调节，也造成了市场主体间的不平等竞争。耕地占用税只对占用种植农作物的土地(包括菜地和园地)的单位和个人征税，却没有向涉及其他农地的单位和个人征税，漏征明显。

　　一些税种计税依据不合理。房产税计税依据有两种：一种是依房屋原价计税，另一种是依房屋租金计税。原价计税是指：纳税人按照会计制度规定，在账簿“固定资产”科目中记载的房屋原值，房屋原值是建造时的造价或购买时的转让价。随着经济发展，房产的实际价值将随房产所处环境变化而变化，会造成计税值与实际值出现巨大差距，导致税收大量流失。耕地占用税即使把中央的政策用到位，税额上调50％，每1平方米耕地最多也只能课税15元，且从量计征，不随物价水平变动而变动，随着社会经济的发展和物价水平的提高，仍然沿用当时设计的税率显然不能很好发挥税收对保护耕地的主导作用。城镇土地使用税每平方米税额最高为10元，也起不到调节土地级差收益，促进高效、集约用地的作用。

　　税率畸轻畸重，妨碍税收调节作用正常发挥。这集中表现在土地增值税与耕地占用税、城镇土地使用税等3个主体税种上。耕地占用税设置的目的是保护农用耕地，城镇土地使用税设置的目的是促进合理使用土地和调节土地级差收益，土地增值税设置的目的是调节土地增值收益，扼制土地投机。孤立地看这3个税种，各自税率设置的政策目标是明确的，各有侧重。但将3个税种联系起来看，情况就不同了。由于土地增值税采用四级超额累进税率，最低税率30％，最高达60％，这样高的税率，虽然对抑制土地投机有重要作用，但不能配合耕地占用税和土地使用税，起到调节作用。因为耕地占用税和土地使用税都采用定额税率，每平方米最高不超过10元人民币，税率很低，这样轻的税，相对高额的土地开发使用费，几乎等于没有征税。

　　内外税制有别，有违国民待遇原则，不利于内外资企业间公平税负平等竞争。现行的土地税制体系中，不仅存在同一税种内外分设，而且有些税种还把外商投资企业和外国企业及外国人排除课税之外，如房地产方面，对内分设房产税和土地使用税，而对外则是房地产税，名为房地产税，实际只是对房产征税，对地产不征税。而土地使用税和耕地占用税等税种，又只对内征收，对外不征收，其他还有城市维护建设税和教育附加税等也没对外开征。这种在税收立法上实施内外有别的做法，虽然有其历史的原因，但发展至今，有违于WTO基本规则，有悖于公平竞争原则。

　　明税实租，税费混乱问题严重。房地产税收是国家以房地产为征税对象，凭借政治权力从土地和房屋使用者手中无偿地、强制性地取得部分收益的一种税收，是补偿政府提供无选择的普遍服务所需的费用；地租是土地所有者凭借所有权对使用者使用土地而获取得的一部分收益，体现的是一种纯粹的经济关系；费则是政府有选择地补偿为特定公民群体提供特定服务所需费用，解决的是享受特殊服务的公民与非享受特殊服务公民之间的公平负担问题。然而实践中，租税混乱，税费功能界限不清的问题非常明显。例如，土地使用税是因调节级差收入而设的，就具有地租的内涵，此税的纳税人是土地使用者而不是土地所有者更加证明它本身就是地租；有一些费的收取，已经具备了税的性质。租、税不分实际上是混淆了国家政治权力和国家所有权，税费不分，造成了乱收费现象，扰乱了社会主义市场经济秩序。

　　房地产税制改革的原则

　　房地产税制改革的原则是：在明确土地所有者既得利益——地租的基础上，严格按照税费本质进行税费改革，并注意与国际接轨。在实践中应把握好以下原则：

　　与整个国家体制和税制改革相适应。我国房地产从属于国民经济税费体制与财政体制。虽然，我国的税费体制自建国以来发生了很大的变化，总体上建立了一套与国民经济运行相配套的税费体制，但我国现处于社会的变革时期，整个国民经济的收入分配体系还没有完全理顺，房地产收益以各种形式被拿走，没有保障中央收益。因此，我国未来的房地产税制改革必须与土地资源资产收益分配体制相适应，确保国家土地所有权收益，理顺中央与地方的收益关系；房地产税制改革要继续发挥增加财政收入的功能，重点发挥调节土地利用和收益分配功能。

　　房地产税制改革与整个国家的改革密切联系。现行改革必然触及到国民经济管理体制的方方面面。因此，税制改革不仅要与当前整体的税制改革相结合，还必须有相关制度的配套，要与当前的行政事业体制改革、转换财政职能、优化国家预算支出结构及完善分税财政体制改革相配套。房地产税制改革必须统筹规划，统一设计改革方案，统一规划实施步骤。

　　房地产税制改革必须服务国家可持续发展目标。我国人多地少，坚持可持续发展目标，“十分珍惜、合理利用每一寸土地”始终是我们必须坚持的基本国策，相应的房地产税制改革也是必然。房地产税制应能促进土地合理利用，通过税收这个杠杆来促进耕地保护、集约利用土地、合理配置资源、防止投机，最终实现社会的可持续发展目标。

　　导致土地耕地锐减和土地闲置的因素是多方面的，但现行税制的调控力度不足是个重要方面。耕地占用税过低，造成无法运用经济手段对耕地占用进行控制，而过高的土地增值税与极低的土地使用税又限制了房地产的合理流动；我国还没有开征土地闲置税，必然造成了土地闲置与低效利用。此外，房产税对高档住房和别墅也实行免税政策，不利于资源公平分配。

　　房地产税制改革的思路

　　坚持房屋、土地“分工不分家”的思路，根据财产制度的一般要求，按照财产取得、保有、流转的体系来设计。具体如下：

　　城镇房地产税制

　　取得税：设置土地取得税与土地增值税，主要是针对土地征用时开征。土地取得税纳税人为获取土地使用权人，税基为土地出让时的评估价格，税率可采取比例税率；土地增值税适用于土地用途发生转变时的增值，税基为宗地非农用地与农用地之间的差价，税率一般较高。这部分收入主要归中央财政所有。

　　保有税：设置房地产财产税、房地产增值税和房地产特别保有税。拥有房地产必须缴纳房地产财产税，税基为所拥有房地产的评估价，采用比例税率。房地产特别保有税，主要针对高档别墅等，收益均归地方财政。

　　流转税：设置所得税、房地产增值税、契税、印花税、房地产超短期转让税。合并现行的营业税与所得税为企业与个人房地产所得税；采用累进税率，但税率应低；契税与印花税保留，采用低税率；房地产增值税，采用比例税率，税率与现在低档水平相同即可；房地产超短期土地转让税，主要是抑制投机，采用累进高额税率。房地产增值税归中央与地方共享，其他的为地方收入。

　　不当行为税：对不当行为的当事人应课以重税，包括房地产闲置税和耕地占用税。收益均归地方财政。

　　现行的城市维护建设税和固定资产投资方向调节税取消，所有的房地产税种对内对外一律平等。

　　农村集体房地产税制

　　根据扶持农业的需要，对于农村土地实行轻税政策。取消农业税，对农村建设用地流转开征土地增值税，耕地闲置开征土地荒芜税，住宅保有税类免征。关凤竣