近年来，北京在举办2008年奥运会和中国加入世贸组织的重大历史机遇下，迎来了前所未有的发展契机。在这种大好形势下，首都建设CBD顺理成章。但是，当CBD的建设如火如荼地展开之后，人们吃惊地看到：正在CBD核心区内大兴土木的工程中，除财富中心外，基本上都是号称为CBD成功人士量身打造的豪宅、高级公寓等项目。统计数字表明，在仅3.99平方公里面积的CBD核心区内，写字楼、住宅与商业配套的比例应为2：1：1，现在已达1：3：1，住宅的供应量大大超过了写字楼的面积，也已大大超过总体规划的25%，达到50%左右。

　　造成这种现象的原因何在？本报记者目前采访了中国城市规划设计院总规划师杨保军。

　　杨保军介绍说，近年来，随着世界产业结构的调整，CBD越来越成为城市综合性经济活动的中枢。CBD的核心功能是金融、贸易、商务等，国外城市的CBD一般要经过十来年的发展才逐渐成熟。CBD既不是大片的住宅楼盘，也不是几栋集中的写字楼。

　　杨保军指出，建设CBD，首先要明晰其概念和实质，切不可将CBD与其他功能区相混淆。CBD的建设如果缺乏市场的积淀和引导，则容易因急功近利而失败。我国也曾有过失败的教训，10年前广州规划建设CBD时，房地产商先行进入，建造了100余万平方米的住宅社区，但是真正意义上的CBD商务功能设施仍然是“纸上谈兵”。

　　“如果政府不及时控制土地供应、加强规划指导，开发商对市场的认识和把握不够清醒的话，CBD将很有可能成不了CBD。”对目前北京CBD及其周边地区潮涌般的“造城运动”，杨保军表示担忧。

　　杨保军分析说，“目前北京市的经济正处于转型期，未来的不确定性仍较大，目前CBD的形成还缺乏市场的积极推动；在CBD规划之前，金融街、中关村都分散了北京市金融功能的总量。”杨保军认为，CBD的核心功能是金融、贸易、商务等，传媒业只是其配套产业之一，而不是最主要的。

　　一位房地产开发商一语道破天机：“开发住宅项目资金回收快，而商务设施则慢得多。”杨保军认为，目前的局面显示开发商们借势借过头了。商务中心区的属性决定了这里并不是适宜居住的区域。在核心区和周边地区应尽可能地开发解决CBD年轻白领人群居住与工作需求的较高密度的小户型公寓，而有能力消费大户型或豪宅的人群则更注重居住社区的低密度和自然环境，可在更远的区域开发此类住宅。因此，开发商应认真分析CBD的住宅需求总量，避免盲目投资。

　　杨保军指出，在CBD的建设中，住宅的供应量已经饱和，政府必须加大宏观调空力度，否则，将不利于CBD的整体发展。首先，这样会提高地价，抬高CBD的门槛，使今后想进入核心区的企业承担更高的成本；其次，减少了发展商务核心区的土地空间。因此，政府部门根据规划测算，严格控制用地，不要重蹈广州的覆辙，成为一个大型的社区，而不是真正的CBD。王继红