2004年，作为市委市政府确定的改革发展年，在“大干新三年，再创新辉煌”目标的鼓舞下，我市城市建设稳步推进。我市房地产业也紧紧抓住这一发展机遇，继续加大投资力度，进一步加强了对房地产二、三级市场的引导和培育，2004年一季度我市房地产市场主要呈现以下几个特点：

　　一、房地产开发投资快速增长，房屋建设速度加快2004年一季度，全市房地产开发完成投资24.65亿元，比去年同期增长30.71%。房屋施工面积513.09万平方米，竣工面积69.78万平方米，分别比去年同期增长11.01%和55.31%。房地产投资和房地产开发规模增幅较大。由于3月1日起执行的市政府89号令《长沙市城市房地产交易管理办法》中规定“取得商品房预售许可证必须要符合：房屋土建工程完成50%以上或多层建筑封顶、高层建筑达到十层，并已确定施工进度和竣工交付日期”的条件，提高了商品房预售的门槛，致使一部分开发商为了早日实现商品房预售，加快了商品房施工的速度,使我市一季度商品房竣工面积加大。

　　二、商品房上市量继续扩容,非住宅商品房比重加大

　　2004年一季度，全市共有203栋商品房被批准上市，批准预售总建筑面积为120.10万平方米，其中住宅面积为86.69万平方米，分别比去年同期增长43.49%和30.64%。上市量比去年同期净增36.40万平方米，增速较快，我市商品房市场继续扩容。在批准预售商品房中，住宅占总上市量的比重为72.18%，比去年同期下降7.21个百分点。非住宅商品房的建设比重有所增加。随着我市居民可支配收入的进一步增长，消费者对房地产投资的热情也将进一步提高。同时，长沙作为省会城市，有着良好的商业基础，长沙市的商业网点、集贸市场和商业从业人数位居全国超过百万人口城市的第七位，商业氛围较好，随着我市城市化进程的加快，门面和写字楼等经营性用房也将会顺应市场需求，其建设比重有进一步增加之势。

　　三、商品房交易持续升温，市场需求较为旺盛

　　2004年一季度，全市共办理商品房交易8623起、成交面积89.6万平方米、成交金额20.86亿元。其中商品房期房成交6129起、成交面积70.58万平方米、成交金额15.04亿元，分别比去年同期增长52.69%、63.76%和36.20%。房地产市场保持了较为旺盛的需求。在市场有效需求不断提高的同时，我市房地产开发的整体水平也得到了提升。房地产投资日趋于理性，房地产开发商越来越注重通过楼盘品质打造，提供全方位诚信服务，来铸就自身的品牌，在激烈的市场竞争中赢得市场。

　　四、二手房交易活跃，政策促进作用显著

　　2004年一季度，全市共办理二手房交易2665户、成交面积37.41万平方米、成交金额5.34亿元，分别比去年同期增长76.84% 、206.39%和 261.64% 。其中房改房上市成交1471户、成交面积10.17万平方米、成交金额 1.27亿元，分别比去年同期增长97.72 %、108.83%和124.28%。二手房成交面积比去年同期增长两倍多，交易量翻番。我市住房二级市场日益活跃。我市二手房交易量迅速的放大，是在多重利好因素的综合作用下产生的：首先，二手房市场的活跃主要得益于政府对住房二级市场的精心培育和具体政策的指导。近年来，国家先后出台了一系列的政策，启动住房消费，培育住房二级市场。我市也于去年年底出台了58号文件（长沙市人民政府关于进一步搞活房地产市场的若干意见），并于今年年初出台了长沙市房地产交易管理办法，从简化二手房交易手续、降低税费、加强配套服务，规范交易行为等方面放宽政策，直接刺激和促进了二手房市场的活跃。其次，二手房主要集中于市中心，交通便利，生活设施齐全，总价较低，易于出租和出售，对于那些经济实力不强又急需改善居住条件和购买房地产用于保值增值的投资者极具吸引力。其三，居民住房消费能力的提高将促使一部分人采用“以旧换新，以小换大”的方式不断改善居住条件，形成住房梯级消费模式，加速二手房的流通。其四，金融机构对二手房按揭支持力度的加大以及中介服务的日益规范和完善，也将进一步推动住房二级市场的活跃。因此，我市住房二级市场在上述利好因素的持续作用下，在今后较长一段时间内仍将保持较快的发展速度。

　　五、房地产抵押登记业务量继续增大，个人住房抵押贷款增幅趋缓

　　2004年一季度，全市共办理房地产抵押登记7377起，抵押面积200.81万平方米，抵押金额50.10亿元，分别比去年同期增长6.76%、24.73%和6.51%。其中个人住房抵押贷款6965起，抵押面积85.77万平方米，抵押金额17.87亿元，分别比去年同期增长5.93%、8.17%和-1.42%。房地产抵押贷款业务在业务总量增长的同时，出现了一个较为显著的特点：增幅趋缓，特别是个人住房抵押贷款中的抵押金额出现了我市自开展房地产抵押业务以来的首次负增长。从房地产抵押登记面积来分析，1998年—2003年我市个人住房抵押登记面积年均增幅为 142.65%，一季度下降了134个百分点。个人住房抵押贷款增幅的快速下降，主要有两个因素：一是我市个人住房抵押贷款经过六年高速增长，市场容量已经达到了一定水平，需要进行一定程度的调整。二是受央行“121”号文件的影响，银行加强了对个贷风险的防范，提高了贷款条件，放贷速度趋缓。

　　六、旧城改造力度减弱，新区建设速度加快

　　2004年一季度，全市共拆迁房屋1034户，拆迁房屋面积17.53万平方米，拆迁面积较去年同期下降了16.80%，其中拆迁住宅面积10.42万平方米，较去年同期增长了1.52%。随着我市“一年一个样，三年大变样”旧城改造目标的实现，今后我市旧城改造将在局部进行，城市房屋拆迁量将呈下降趋势。随着我市“大干新三年，再创新辉煌”序幕的拉开，我市城市建设的重心将转向新城区的建设和开发，今后十年，我市将投入1000亿元，努力把长沙建设成为“国家级生态城市”。

　　纵观2004年一季度我市房地产市场总体运行是理性的、健康的、平稳的，保持了一个良好发展开局。随着我市国民经济的持续发展，城市化进程的加快，以及居民收入水平的提高，我们有理由相信，2004 年二季度我市房地产市场将继续保持稳步增长的态势，将发展的更好、更快。