编者按：

　　目前，长沙市注册的物管企业有200多家，但大多数尚处于起步阶段，在经营过程中，它们遇到不少意想不到的风险。如何防范这些风险？以下是长沙物管协会的一位专家的看法。

　　风险一：车场管理

　　业主的车停在车场，如果发生被盗或被损坏，物业公司承担赔偿责任。目前物业管理企业收取的停车费一般是5元/次，这个费用到底是车场使用费，还是车辆保管费，至今还是法律界争论的问题。但一旦发生车辆被盗事件，业主肯定要找物业公司赔偿，这是物业公司的责任吗？物业公司有这个能力赔偿吗？

　　化解招术：

　　加强管理，严格车辆出入制度；如果业主要求对车辆承担保管责任，物业公司与业主必须签定车辆停放协议，明确相互责任，收取合适的费用。

　　风险二：消防安全

　　长沙市目前很多大厦都是消防的整体验收还没有完成，开发商就同意业主进场装修，给物业公司带来管理上的难度；大厦（小区）的消防设施配置不完善，存在安全隐患。

　　化解招术：

　　严格交接验收程序，把好接管关；督促开发商完善消防设施；与业主签定消防安全责任书，增强业主的消防意识。

　　风险三：业主的财产人身安全

　　化解招术：

　　安全管理措施要到位，各种应急处理方案健全，并经常性地对员工进行培训，确保管理无漏洞；向业主宣传物业管理知识，明确物业公司的责任，只对物业的公共部位、公共区域、公共场所、公共物品进行管理，非物业管理区域事故的责任只能是由业主或者是使用人自己承担。

　　风险四：业主欠费

　　有些业主总是找一些理由来不交费，把所有的问题都让物业公司来扛，比如上下楼之间装修的纠纷、业主户内设施设备存在问题、工程质量问题等都可以作为业主不交费的借口，特别是一些不良租户更是一走了之。

　　化解招术：

　　1.在《业主公约》中明确对欠费的处理办法，做到有章可循；2.制订《费用催缴程序》，严格按程序进行催缴；3.了解租户经营状况，对恶意欠费的租户加强监管，不允许随便搬出物品，同时要告知业主，如果租户欠交费用，按有关法律法规的规定业主应该承担责任；4.向业主公示物业管理范围，明确物业公司的责任。

　　风险五：合同到期的续签

　　物业公司不想续签要退出，业主委员会推卸责任，不选聘新的物业公司来交接，怎么办？化解招术：

　　1.及时向行业主管部门报告，寻求行业协会的支持；2.向全体业主通报撤管情况，求得业主的理解；3.督促业主委员会承担责任，指出其不作为的恶果就是损害了全体业主的利益，将要承担相应的法律责任。

　　风险六：水电费的代收代缴

　　不管业主或客户是否按时缴纳了水、电、气费，物业公司都要按时足额向水、电、气供应部门缴纳，否则，轻则需要支付不菲的滞纳金，重则面临停水停电停气的危险。

　　化解招术：

　　1.寻求行业协会的支持，落实相关政策的执行；2.物业管理行业应该“联合反垄断、共同求发展”，在水、电、气费的代收代缴问题上，必须坚持收多少交多少，物管公司没有义务垫支。

　　(作者：夏欣刚)