问卷调查显示

　　日前，长沙一名地产顾问公司针对长沙住宅消费者的情况、住宅需求结构、购买能力及对物业管理的态度，进行了一次相对全面而深入的大型问卷调查。

　　本次居民住房消费心理调查活动共投放问卷５００份，回收有效问卷４４５份，有效回收率为８９％。一名地产顾问公司市场调研部共选取了与长沙市民购房心理紧密相关的３３项指标作了关联统计分析，较为全面清晰地反映了长沙市民住房消费心理的个性化特征和发展趋势。

　　购买主体趋于年轻化

　　通过对有购买意向的潜在消费者的调查数据显示，长沙市住房消费市场的潜在购买者年龄开始呈现出走小趋势。原本占据主流消费市场的长沙市民年龄在２６岁－３５岁，今年开始演变成为２５岁以下与２６岁－３０岁的消费群体。

　　调查表明，潜在购买意向的受访者中２６岁－３０岁年龄层占３６％，２５岁以下年龄层占３３％，跃居第二位（详见图一）。一名地产顾问公司市场调研经理熊克辉认为，２５岁以下消费群体跃居购买力第二位，较为充分地体现了需求市场的活跃。同时，购买主体的年轻化对于楼市产品的多样性要求也将更高，对于一些新理念和创新产品接受程度也将提高不少。

　　普遍期望总价在２５万元内

　　数据表明，长沙市潜在购买群体的理想购买价位集中在总价１０．１万－２５万元。长沙市２００３年商品房平均价格为２２２２元／平方米，消费者的理想价格与市场仍存在一定差距。

　　从这次调查来看，认为理想价位在１５．１万－２０万元的消费者最多，占受访者的２８％，其次是认为理想价位在１０．１万－１５万元的消费者，占总数的２０％，而期望值在２０．１万－２５万元的消费者也占到了１８％。由此可见，１０万－２５万元的楼盘是消费者所能承受的心理预期。（详见图二）

　　调查显示，选择三房两厅的受访者高达５４％；其次是选择两房两厅的受访者，占总量的２３％；而选择四房两厅、五房两厅及复式单位和一室一厅的受访者分别为１０％、８％和５％。从理想面积来看，潜在购买群体欲购买的户型主要集中在两房两厅和三房两厅，户型面积集中在８１－１４０平方米。

　　从调查数据不难看出，８１－１００平方米的两房两厅，１００－１４１平方米的三房两厅将是未来主流消费市场的重点取向。同时结合消费者所能够承受的心理预期，可以初步估算出潜在购买群体的购买心理价位是每平方米２０００元以内，与目前新兴片区的市场价位相比，存在一定落差，反映出消费市场对价格压缩的期望值较高。

　　购房青睐纯住宅小区

　　在这次调查中发现，住房消费市场的自用考虑比例依然占据主流，高达８７．３％；投资型购房虽较往年有所上升，仍仅占１１．６％。消费者在选择自住住房时，相当青睐拥有少量商业配套的纯住宅小区。调查显示，７１％的受访者在选择住宅类型时考虑的是拥有少量商业配套的纯住宅小区，１７％的受访者选择大型商场上的塔楼住宅，还有１２％的消费者表示无所谓。（详见图三）

　　同时，数据也表明，小高层住宅在潜在购买群体心目中的比重扩大，成为最受青睐的住宅物业类型。５４％的受访者表示首选小高层住宅；多层依然保持次考虑地位，有２８％的受访者表示考虑购买；选择高层和别墅的受访者分别为１３％和５％。

　　从调查来看，拥有少量商业配套的纯住宅小区是潜在购买群体的重点考虑对象，充分体现出住宅开发规模化的必要性，一定程度上反映了人居住的群体心理需求，这显然也是未来郊区物业大盘开发的一个利好信息。同时，小高层的观景度和多层社区的低密度已成为潜在购买者的重要考虑元素。

　　物业管理备受关注

　　人们在选购住房时，周边环境、交通和物业管理是最关注的问题。这次调查的图表数据显示，长沙市潜在购买者对物业综合品质的衡量标准主要因素依次是环境、交通和物业管理，这说明未来楼盘供应市场的开发中心有必要考虑住房的社区居家氛围营造，郊区物业交通状况的改善，产品售后服务——物业管理水平也成为衡量住房综合品质的重要因素。（详见图四）

　　随着今年消费者入住小区的数量增长，物业管理已经成为消费者进行物业品质评判的重要因素，但从关联数据来看，潜在消费群体对物业管理服务的重点内容分别为保安２４小时巡逻、智能防火防盗、四季绿化三个方面，充分体现出目前长沙市民对物业管理的价值期望还停留在物业管理的原始状态，即安防和园林维护方面。这也表明长沙物业管理发展空间巨大，未来的物业管理公司面临的问题将是服务意识革新与服务水准的综合提升。

　　而受访者对物业应配备的生活配套持期望值最高的前五位依次是：超市、菜场、银行、诊所、幼儿园。熊克辉认为，在楼盘开发规模化的背景下，潜在消费群体对大社区所应承担的附加功能亦提出了更高层次的要求，一种新发展取向日益显现，造村造镇式的独立综合型生活大社区将成为未来住宅小区发展的目标之一。

　　本报记者文洁