交易成倍增长 价格不断攀升

　　本报记者 喻文杰 唐爱平 徐蓉

　　成交放量价格升

　　二手房市场火起来了。房产中介公司长沙置业通今年头4个月促成交易是2002年的两倍，已达到去年全年交易量的3／4。该公司总经理钟浩在接受记者采访时说：“现在要买房的客户太多了，有的一买就几套，尽管公司信息网已经铺开，但房源还是有些紧张，公司50多个信息员成天在外摸信息，不然真难满足客户需要。”港恒、正大行、新环境等其他中介公司的二手房生意也相当兴旺，每天上门咨询求购的顾客络绎不绝，成交量比去年同期增长了50％以上。

　　翻阅长沙市房地产局一季度统计分析报告，二手房交易形势确实喜人。全市共办理二手房交易2665户、成交面积37．41万平方米，成交金额5．34亿元，分别比去年同期增长76．84％、206．39％和261．64％。长沙市房地产交易所一位负责人介绍，二手房市场过去长期低迷，直到1998年，全市年成交量还不到30万平方米。从1999年到2002年，年成交量虽有所增加，但均未超过60万平方米。自去年开始，市场开始活跃起来，全市共办理二手房交易9189起、成交面积118．79万平方米、成交金额22．27亿元，分别比上年增长39．25％、78．63％和144．92％。据省建设厅房产处介绍，去年以来，全省各地二手房市场都活跃起来了，常德、衡阳、湘潭、株洲等市二手房交易量已跟新建房销售量不相上下，有的城市甚至超过了新建房销售量。

　　二手房不仅交易量成倍增长，交易价格也在不断攀升。长沙置业通主要以经营中高档二手房为主。据该公司介绍，2002年，他们促成交易的二手房每平方米均价为1300多元，2003年增至1700多元，今年则超过了2000元。港恒经营的二手房，成交价每年涨幅也在20％左右。长沙市房地产局的专家测算，近3年来，长沙市的二手房成交价年涨幅大致达到了10％左右。二手房交易价格的这种增长速度要大大超过新建商品房。以长沙市为例，1998年至2002年新建商品房销售均价年均增幅只有2．93％，2003年商品房销售均价涨幅大一些，也只比上年增长了3．29％，今年的涨幅也只有3％左右。

　　火爆原因有多个

　　二手房市场为何现在如此火爆？业内人士认为二手房本身就具备受人欢迎的条件。二手房都是现房交易，房屋状况一目了然，购房者可以通过实地看房，详细掌握房屋具体情况，房屋质量更有保障。同时，二手房的价格具有明显优势。不少二手房由于折算计价，价格比新建房低了许多，而且装修、家具家电还折价或赠送。此外，二手房大多所处位置在市中心，住这样的房子生活工作都方便。

　　在住房走向市场化配置后，人们也普遍有了阶段性提升住房档次的梯级消费观念，经济状况不好时，就先买面积小的旧房，有了钱再换房，不求一步到位。在各城市中，许多刚参加工作的年轻人、困难家庭、新进入城市的外来人口经济上不宽裕，而近几年的旧城改造中许多家庭住房拆了又没有足够的资金购买新建房，这些人自然对二手房感兴趣。

　　也有一些人看好二手房的投资价值，买下作投资等待升值。据一些中介公司调查，在购买二手房的顾客中，投资型客户不少，在长沙市已占到近3成。

　　但二手房交易火爆局面的出现，主要还在于政策的扶持和服务质量的提升。这是业内人士最普遍的看法。据省建设厅房产处介绍，近些年来，政府一直在采取措施激活二手房市场，房改房上市原来有诸多限制，如拥有5年才能上市交易，还需经提供房源的单位批准，2002年，这一限制取消了，只要拿到了房产证就可上市交易。上市税费负担也降了又降，在1998年前，100平方米的二手房就需缴纳税费6640元，现在只需1408元，下降了79％。今年2月份，省政府又出台政策，所有二手房交易均享受房改房同样的优惠，使其他二手房交易税费一举降低了79％。

　　房改房是二手房的主要房源，其上市交易政策的改变，有效地激活了市场，近一年多来，各地房改房交易量直线上升，2003年，长沙市房改房成交4263套、成交面积28．47万平方米，成交金额3．33亿元，分别比上年增长76．96％，81．57％和92．54％。今年一季度，该市房改房上市成交已达1471户、成交面积10．17万平方米、成交金额1．27亿元，与去年同期相比都翻了一番。

　　服务二手房交易的各种措施的不断推出，也是促使二手房市场不断升温的重要因素。近年来，我省各地对二手房交易提供了一条龙服务，所有手续集中办理，7天之内就可全部办妥，比过去交易时间要缩短一半以上。更主要的是，中介服务业已发展壮大起来了。在省会长沙，到房产管理部门注册登记的中介公司已有120多家，其中年交易二手房量在100套以上的已有五六家。原来那种一张桌子谈业务、一块牌子公布信息的低层次中介服务逐渐丧失舞台，主要转向租赁业务。中介服务公司在业务量不断增加、取得一定效益的情况下，大力提升服务档次。房源信息多了，购房可搞按揭了，交易过程中可全程服务了。如创办于2001年的中介公司长沙置业通，从一个门店，几个人尝试二手房中介简单服务起步，现在不仅有了5个连锁店，60多名职员，还在连锁店开办了网上房源查询、专车看房服务，并与建行、光大银行

　　等5家银行合作为购房者提供按揭等。中介服务档次提升，人们购买二手房的热情也提高了。

　　市场发展空间大

　　二手房交易已是相当活跃，但一些房产专家认为，这还只是交易火爆的开始。我省目前只有极个别城市的二手房交易量与新建房销售量差不多，省会长沙二手房交易量与新建房销售量目前只是1比3，与许多国家和地区相比，二手房交易量所占的比重还相当低。据介绍，美国和日本，二手房与新建房销售比已是7比1，香港是5比1，上海、广州、深圳等城市，二手房的成交量也已超过新建房销售量。与此相比，我省二手房市场的发展空间还很大。

　　一些房产专家说，随着房地产开发土地资源的控制力度的不断加大，商品房建设规模会不断缩减，二手房交易必定会成为房产市场主角。我省二手房市场正迎来一个黄金时代。

　　(责编：刘金兰 作者:喻文杰 唐爱平 徐蓉)