日前，亚华.香舍花都的业主对物业维修基金缴纳及一些工程质量方面等问题，而产生了争论的风波......无独有偶，此前，本报也接到了曼哈顿新贵、湘银嘉园等楼盘业主关于物业维修基金、工程质量等的诉求，并由此产生了开发商与业主在收房之时出现矛盾。

　　长沙房地产市场开发几年来，目前各楼盘竣工的日益增多，随着业主的搬进居住之地，关于物业的质量，便由于各方所处的角度而产生了不同的认识，不少的业内人士惊呼：长沙楼市开始进入收房大考！

　　理想与现实差异是主因

　　从去年至今年，长沙不少的楼盘已交房，而交房纠纷也多发生在关于物业维修基金、工程质量、水电和煤气收费以及规划修改等问题之中。

　　某业内人士分析说，由于长沙房地产市场起步才几年，一边是开发商的经验、专业化水平、各行业配合等问题非常普遍，另一边是收房业主期望值过高，造成理想与现实之间一旦有了差异，必然导致纠纷。

　　在收房过程中，业主与开发商的纠纷主要集中在两个问题：一是货不对板。其中有的因为开发商好心办错事，如想提高材料安全性能，而未事先征求业主的意见，出现了问题；二是交房时的收费问题。比如物业维修基金、煤气开通费、有线电视开通费、代收代缴费用等，应与业主在合同中有事先约定，这样就尊重了业主的知情权。

　　拿起法律武器理智维权

　　在长沙的房地产市场，尤其是近几年来，大多数的开发商是想为改善长沙人的居住环境而尽可能做好的，但他们的好意也同时受到多种行业共同工作的制约，那么，如何在理智的前提下，在法律许可范围内解决纠纷，便成为迫在眉睫的事情。

　　当然，尽管长沙交房不可避免地发生了一些矛盾和纠纷，但与往年曾发生过的断电、断水从而形成“流血”事件相比，今年显得比较平静，过激行为也不多。一位律师认为，由于今年各种相关政策法规都开始实行，“司法解释”、“城市房屋转让管理办法”等，买卖双方可以依据的条款多了起来，操作时变得透明了许多。还有一些业主建议，面对出现的问题，尽量保持理智，在合理、合法的范围内与开发方进行协商，如果协商无果，还可以运用法律武器进行维权。

　　买房人往往在社区中相识相知，当遇到问题时，他们能找到法律依据，发现问题随时总结并有条有理地向开发商提出来维护自身权益。

　　开发商仍心有余力不足

　　每到交房，就像面临大考一样，大多数开发商都非常紧张，谁不想这一关顺顺当当？事先做大量的准备工作，承诺的尽可能兑现，兑现不了的提前告知买房人，并采取一些赠送、赔款、上门致歉、客户联谊等物质加情感的措施，开发商们极力表现出自己的诚意。南城某项目的开发商无奈地对记者说：费了很大劲儿，还是有业主找来闹的，其实，交房前已经和业主们交换过意见，大多数意见他们已经采纳并照办了。一位经纪公司老总不无担忧地说：房子是多种行业共同工作形成的产品，规划设计、建筑施工、水电安装等综合工作所建设的房子，同时，建筑质量还得受气候条件等的影响，哪一个环节出了小问题，集合起来便形成了大问题；另外，开发商为了将房子尽快卖出，常常给业主的选择余地太大，卖房子时吸引人，可将来交房时将是隐患多多。而不少的置业者系首次置业，对第一次以自己的经济实力买房特别在意，梦想的成分较多，不能容忍新居有一点瑕疵。所以，这位老总告诫开发商，一定要让业主有知情权，项目在建过程中，不断地给业主明确的说法，维修、客服都要高效地跟上，与业主建立平等、相互理解的关系，随时沟通、解决业主的问题，才是顺利交房的基础。

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　　入住纠纷六大类型

　　现在，长沙的不少楼盘已迎来了入住的业主，在入住的同时，由于多种原因也出现了业主与开发商之间的矛盾。根据一些业内人士的归纳总结，将入住纠纷分为六大类型：

　　1.住宅质量。常见的房屋质量问题有：墙体及楼板有裂缝，产生屋面渗漏，墙皮脱落，龟裂。有时由于墙表面粉刷材料质次，粉刷工艺不合要求，也会造成墙皮大面积脱落。公用设施设计不合理，质量不过关等。对此，收楼前开发商应出示有关房屋验收合格的有关文件。

　　2.货不对板。精装修房表现得更加明显。如原来图纸上的餐厅旁边的窗户不见了；部分洗漱设施品牌变了，进口橱柜变成了国产某品牌。

　　3.承诺不兑现。原来信誓旦旦地入住前所有配套设施及整体环境没有到位。

　　4.《物业管理公约》没有向业主做好宣传解释工作。等到业主在收房现场看到时，才发现许多约定的事情开发商单方进行了改动，双方并没有协商。

　　5.收费没个准儿。由于各小区对于收楼前的税费缴纳并没有硬性规定，所以各项目几乎没有什么统一的模式。其中，开发商提前收取公共维修基金其实也有自己的理由，小区的业主对于维修基金的缴纳看法，做法各有不同，在入住后，自愿的缴纳了维修基金的业主和不愿缴纳维修基金的业主并存，这就给以后小区楼房公共部位、公共设施的维修或更新造成了影响，同时业主与业主间的心态也很难平衡。

　　6.延期交房。开发商因为不可抗力或其他原因导致交房时间拖后。

　　(作者：余志雄)