作者:雷裕武

　　过去12个月，全球经济以超过5%的年率成长，这可能是过去20年最快速的增长步伐。究竟这种愉快的情况可以维持多久？大部份经济学家已找出了3种足以拖慢上述健康增长步伐的潜在威胁，包括高油价、美国高利率，以及中国经济大幅放缓。

　　以上3项因素自然要密切留意，但仍有1项备受忽略的风险，份量足可与3大负面因素因并驾齐驱──所说的便是多个国家的过高楼价。一旦楼价下跌，同样会对经济构成严重的损害。

　　一般经济学家对股价的重视程度都会大于楼价，但不少研究报告均显示，实质楼价波动对经济的影响力远大于股价。平均而言，富裕国家家庭投放于物业的财富是投于放股票的2倍，而大部份人均知道，要借钱的话，用物业作抵押，远较用股票抵押容易，此所以在过去数年，从美国至澳洲的全球每一角落，很多家庭均藉机加按把物业增值了的部份套现，令消费市道欣欣向荣。

　　遗害大于高油价

　　不少国家的实质楼价在经过通胀调节后，仍以前所未见的快速步伐升值。物业市道有泡沫□象的，并不止于美国、英国和澳洲，甚至中国、南非和杜拜亦呈现类似情况。形成楼市泡沫的其中一个原因是银根过于宽松──七大工业国的平均短期利率正处于历史低点。不过这种情况未必可以持久，因为美国联储局极有可能在本月底便会透过加息收紧银根。

　　根据其中一项统计数字，若相比起工资和租金收入，美国、英国、澳洲和西班牙等国家的平均楼价均处于纪录高位。换言之，与过往任何1次楼价自高端滑落的时期比较，现时的楼价均属超高。由于今日的通胀水平较诸之前出现的每一次衰退期均远低，这意味着楼价若出现调整，所需的调整幅度便要更大更深。

　　假设楼价在未来4年下跌10%，实质跌幅便可能多达20%，而根据经合发展组织的统计，占国内生产总值达2/3的消费者支出在英国会因而减少2%，在美国则会下降1%。若要返回长期平均数字的话，楼价的跌幅更不止于此。楼价暴跌对经济所造成的伤害，将较近期飙升的油价更烈。

　　息低楼价照样跌

　　这并不代表油价已不再碍事。实际上，油价仍是影响经济的其中一项重要因素，尤其经过前周沙地阿拉伯的挟持人质事件，令油价升抵每桶42美元的高位，较2002至03年的平均油价高50%。情况虽恶劣，但比起当年因油价暴涨2倍而形成的石油危机，仍不算严峻。根据过往经验，若油价高企在现水平，已发展国家的GDP便会因而下降0.4%。相比之下，楼价下跌对部份国家GDP的打击会更加大。

　　无可否认，若沙地阿拉伯的石油供应中断而令油价大幅飙升，是很糟糕的新闻，但假如油价急升的同时，楼价又下跌的话，情况便更加糟糕。无论是因为油价上升，还是由于楼价下跌而令经济停止增长，决策者均可透过减息或减税来减低震荡，问题是美国已经要面对庞大的财政赤字，而息率又处于低无可低的水平，调节的空间比澳洲和英国远小。

　　不少分析家仍坚持楼价不会锐跌，所持的论点是，只有利率急升或失业问题恶化，楼价才有下跌危机，故相信楼价平稳发展的机会仍较大。不错，利率不大可能重回双位数字，令楼市逆转的历史重演，但近期澳洲的经验已告诉了我们，纵使利率不升、失业率又不恶化，楼价仍然可以下跌。澳洲失业率相对过往仍算低，而息率自去年至今亦只不过上升了半个百分点，但悉尼和墨尔本的楼价在今年首季仍然双双下跌，可见楼价会平稳发展这个论点，未必可以站得住脚。一方面，高楼价会令有意首次置业的人士却步；此外，无疑楼市疲弱时，业主宁愿维持现状，亦不愿贱价抛售，但楼价既已停止上升，租金又未必可以抵销成本时，必然会有一批原意是买楼收租的投资者沽货离场。

　　泡沫爆破难避免

　　楼市乐天一派为了淡化恐惧，或会指出一些如《经济学人》般惟恐天下不乱者在1年前已预言楼市泡沫会爆破，但楼价在过去1年还不是长升长有？不过，楼价续升，并非令楼市更加安全，而是令其更加脆弱。

　　我们不妨重温一下：泡沫定律第1条是说，泡沫的膨胀时间会较任何人所想像更加长久；定律第2条则是说──泡沫终会有爆破的一天。