房价上升与第一轮宏观调控

　　英国房价在1990年泡沫破裂后出现了连续6年的负增长。1996年，随着英国经济复苏，房价开始了新一轮的增长周期。造成房价扭负为正的契机是英国中央银行英格兰银行减息，基准利率由1995年的6．25％-6．75％下降到1996年的5．75％-6．25％。英国住宅抵押贷款利率是和英格兰银行的基准利率挂钩的，一般高于基准利率0．75％到 2．0％。大部分的房贷采用的是变动利率，也就是说，基准利率的下调导致大部分现存和新房贷的利率下调；购房成本的下降吸引了购房者入市，当年房价上升了6．94％。

　　房价的强劲回升向社会发出了信号：房价进入一个新的上升区间。这一信息逐渐被社会各界所领会。笔者在1996年底在伦敦会见一位房地产公司的董事时，他就指出如果当时买房，一定会有好的回报，因为社会上被压抑了6年的购房需求正逐渐释放开来。不出他所料，虽然英格兰银行的基准利率在 1997年5月起回升，由于利率上升的滞后效应，英国房价在1997年上升9．84％。1998年 6月，基准利率达到7．5％的高水平，当年房价涨幅回落到5．88％。但1998年6月后基准利率大幅下调，在1999年6月降至5.0％的 20世纪90年代最低点，带动房贷利率由 1998年7月的8．25％-9．5％降到1999年7月5．75％-7％，1999年全国住宅平均交易价格上升了15．23％。

　　英国政府也觉察了当时房价增长过快和社会对房价大幅上升的期望，为减缓房价上涨采取了相应措施。

　　首先是试图通过增加住房交易环节的税收来减缓房价上扬；1998年时英国采用的印花税(相当于我国的契税)是累进的，税率由0到3％，这种税率结构有抑制房价上涨的作用。为减缓房价上升幅度，1999年和 2000年，英国财政部连续两年增加高价区段房地产交易印花税税率0．5％，使房价在25万英镑和50万英镑的房地产交易印花税税率在2000年4月达3％和4％。

　　英国政府的另一措施是上调基准利率(当然当时控制房价并不是利率上调的惟一目标)。在1999年6月基准利率降至5．0％的20世纪90年代最低点后，英格兰银行连续5次加息，使基准利率在2000年2月升到6．0％，带动房贷利率上升至6．75％-8．0％的水平。

　　英国政府减缓房价上涨的第三个措施是在1999年取消了购房者的所得税优惠。长期以来，英国政府为了鼓励家庭买房，在1983年给予购房者偿还抵押贷款支付的利息免所得税的优惠。1999年，英国财政部宣布2000年4月废除这一优惠。对于一个典型的新购房者来说，废除偿还抵押贷款支付的利息免所得税的优惠相当于房贷利率上调0．35％。

　　以上的三大措施对房价产生了一定的作用。2000年英国房价涨幅回落到10．1％。虽然英格兰银行为了避免英国经济出现衰退而在2001年连续7次降息以刺激经济，但世界经济衰退的预期强化了以上三大措施的作用，当年房价升幅进一步下降到8．46％。

　　货币政策的过失与房价疯涨

　　货币政策是一面双刃剑。英格兰银行 2001年的7次降息虽然避免了英国经济出现衰退，但该行连续7次降息使基准利率由 2000年2月的6．0％降到2001年11月的 4．0％，带动房贷利率由2000年2月的6．75％-8．0％下降到2001年11月4．75％-6．0％。虽然房地产交易印花税税率不变，房贷利率的急速下降导致购房的成本大大下降了。此外，以下因素对住房市场的活跃产生了正面作用：第一，英国在2001年避免了经济衰退的事实增强了人们对经济前景的信心。第二，高就业和工资的上升增加了市场的购买力。第三，外国移民增加了住宅市场的需求。第四，英国繁琐的规划申请制度抑制了新房建设的快速增长。第五，英国央行和经济界对利率的走势的看法是利率可能还要下调，造成购房者利率下调的预期。第六，低利率使住房投资者的租金收入支付购房成本后还有剩余，投资购房出租可以以房养房，投资性买房日益活跃，造成了英国住房的进一步紧缺。

　　在这种背景下，2002年英国的房价涨幅达到1983年以来的第二高，全国住宅平均交易价格上升了22．64％。其中，英格兰东北部约克地区的房价升幅达到35．3％，西南部各郡房价升幅为31％，西米特兰地区为30．1％。英国住宅市场上交易的主要是现存的住宅或二手房。2002年，在强大的升值预期下，不少二手住宅仅上市一两个星期便卖出了，一些待售的二手住宅甚至出现买方竞价的局面，比二手住宅贵30％左右的新住宅销售也十分畅旺。

　　2002年的房价快速上涨导致了房价收入比的大幅上升。英国住宅的房价收入比在 1998年第一季度是2．83，1999年第一季度是 2．89，2001年第一季度是3．50，2002年第四季度上升为4．81。在伦敦各区，2002年的房价收入比达9．3-10．6。

　　然而，在2003年上半年，英国货币政策的制定者英格兰银行在利率决策上考虑的还是整体的经济增长。出于对世界经济不振影响英国经济的预期，英格兰银行在2003年2月和7月再次降息，使基准利率在7月降至 3．5％，创40年来的最低点，带动房贷利率下降到4．25％—5．5％的低水平。在2003年，英国房价在上年大升之后并未回稳，而是继续以双位数上升。

　　高房价造成的社会问题

　　2003年房价的继续上升使房价问题从经济领域延伸到民生领域，疯长的房价开始成为一个社会问题。

　　第一，高昂的房价造成首次置业人士买房困难的局面。在1996年首季，首次置业人士占购房者的比例为53％，在1999年第四季度，这一比例降为46％。2002年房价大涨后，当年第四季度该比例进一步下降到 39％。2003年房价的进一步上升导致首次置业人士占购房者的比例在该年6月下降到 28．7％，创下自1974年开始统计首次置业人士占购房者的比例以来的最低值。

　　英国较好的道路交通和较高的汽车拥有率使买房难迅速蔓延全国。不少首次购房者无力在工作所在地购房，只好到10到50公里甚至更远的地方购房；同时，不少有房者将自己在高房价地区的较小的房子卖了，到低房价地区购买较大的房子。这两个因素导致高房价地区房价增长减缓，而低房价地区房价急剧增长，对低房价地区的低收入人士购房造成压力。

　　第二，房价高涨导致了个人和家庭负债大幅上升。高房价产生了一种财富效应，使已购房者感觉到自己财富增加了。许多已购房者以他们的住房作抵押向银行借钱用于消费，造成2003年零售市场十分繁荣，维持了英国经济的高速增长。但与此相对应的是 1997年，当工党政府上台时，英国个人和家庭负债为5000亿英镑，到2004年7月，突破 10000亿英镑，只是略低于2003年的国民生产总值。其中住房抵押贷款债务总额达到 8270亿英镑，导致英国家庭平均要用收入的 20％支付利息。如果利率大幅上升，英国家庭将无力消费，对依赖于消费的英国经济会产生沉重的打击。

　　第三，连年高涨的房价已经产生了泡沫。从1996年初到2003年底，英国全国平均房价已从1995年底的66448英镑／住宅单位增长到2003年底的163583英镑／住宅单位，增长了136％，平均年增长率为11．31％。据英国著名的国家经济与社会研究所2004年7月的估计，英国房价被高估了大约30％。

　　第四，投资购房严重挤压自住购房。在 2003年上半年，投资购房者申请抵押贷款成功的个数为75100，占同期申请抵押贷款成功个数的13．7％。投资购房成为房价上升的重要因数。

　　第五，房价的高涨使英国称为“核心工作者”的行业，如警察、教师、护士等买不起房子。英国中央政府和一些地方政府被迫出台方案，为核心工作者提供购房补贴。

　　第二轮宏观调控初见成效

　　在2003年下旬，英国产业界、学术界和政府对住房价格过高和增长过快达成了共识。如何在不过度影响整体经济的情况下调控房价成了英国政府能否有效管理经济的重大考验。

　　为了更好地掌握房价，英国副首相办公室 (其功能部分相当于我国的建设部和国土资源部)在2003年破天荒地插足住宅市场，利用政府在统计数据上的优势编撰住房价格指数，并从9月开始出版房价指数月报，为市场提供真实全面的情报。与此同时，副首相办公室开始修订规划政策指引第三篇《住房》，以改革英国“低效的住宅供应体系”，增加住房供应。

　　住宅市场的严峻局面和整体经济环境的改善终于促使独立决策的英格兰银行把调控房价作为货币政策的一个重要部分。英格兰银行货币政策委员会每月的例会引起市场高度关注。加息的征兆在2003年10月出现了，当时货币政策委员会9名委员中有4位建议加息。到11月货币政策委员会以8票对1票决定加息0．25％，开始了英国央行为了调控住宅市场的连续加息行动。2004年2月，央行以住宅市场依然强劲加息0．25％，5月央行以房价增幅令人意外加息0．25％，6月央行以住宅市场强势依旧加息0．25％，8月央行以住宅市场虽有放缓，但房价依然上涨再度加息0．25％。一连串的加息使央行基准利率由3．5％上升至4．75％，带动房贷利率由 4．25％—5．5％增至5．5％-6．75％。英格兰银行的一连串的加息给了市场一个明确的信息：央行将不惜以其他行业如制造业受打击的代价坚决控制房价。经过10个月内5次连续加息，这一信息终于传送到了家家户户。到 2004年9月，房价的宏观调控取得了初步效果，房价走势出现了转折。在房价下降的同时，市场的气氛也出现了重大转变。例如，英国皇家特许测量师学会的报告指出：尽管整体经济和劳动力市场十分强劲，市场上对进一步加息的忧虑抑制了需求；经纪手上待售的房子比上年增加了32％，但成交率下降了，住宅市场出现了供过于求的局面；市场已从卖方市场向买方市场转变，买方因选择增多，变得越来越挑剔。另外，笔者从房地产经纪了解到成交时间延长了，平均成交时间由最旺时的两三个星期增加到五六个星期。笔者也观察到，从2004年下半年起，新房虽然没有降价，但开发商要提供越来越多的促销措施，如免费代铺地毯，代付印花税(相当于我国的契税)，甚至提供零首付。

　　从2004年9月至今，英国房价的涨幅在进一步地放缓。2004年房价上升11．81％，涨幅比2003年下降了0．8％。到2005年3月，房价年度增长率为9．4％，为2002年以来首次房价涨幅跌回到单位数。英格兰银行在2005年4月仍然维持去年8月的利率，但市场上普遍认为今年至少还有一次利率上调的机会，因为该行货币政策委员会今年以来的四次会议，都至少有一位委员坚持要升息。市场上利率上升的预期对房价会有进一步的压力。

　　(作者：英国牛津布鲁克斯大学房地产与建筑系博士 曹军建)