【内容提要】对于一个1997年房地产市场跌入低谷的城市来说，这样的转变令人惊叹，同时也表明了此轮房地产繁荣的一个重要特点：全球性。有些地方房地产市场之火爆甚至超出了美国最疯狂的市场。

　　Golden Land Property Development PLC.的故事并不稀奇。35层的Sky Villas公寓楼接近售磬之后，公司又推出了一个更为奢华的住宅项目Infinity，再现了罗马的观光圣地西班牙台阶(Spanish Steps)，一栋经过修葺的故居里是温泉健身中心，社区里还有仿制的威尼斯运河。尽管部分单元售价超过了百万美元，但不到3个月，新项目就售出了近90%。

　　这个项目并不在拉斯维加斯或迈阿密等房地产市场火爆异常的美国城市，而是在泰国的曼谷。曼谷的房价正在大幅飙升，银行按揭贷款急剧增加，开发商不断地在这个城市里树立里一栋栋眩目抢眼的楼群。

　　对于一个1997年房地产市场跌入低谷的城市来说，这样的转变令人惊叹，同时也表明了此轮房地产繁荣的一个重要特点：全球性。有些地方房地产市场之火爆甚至超出了美国最疯狂的市场。

　　根据国际清算银行(Bank for International Settlements)、Economy.com和《华尔街日报》(The Wall Street Journal)等收集的市场数据，过去三年法国的房地产价格涨了48%，巴西33%，南非则接近一倍。仅去年，香港的房价就涨了19%，保加利亚涨48%。在中国、澳大利亚、英国和西班牙，虽然有些地方的房价已有放缓迹象，但仍然如火如荼。

　　美国人热衷于搜寻意大利翁布里亚地区的城堡，伦敦人急切地购买保加利亚海滩边的房产，欧洲人则在靠近南非港口城市德班的印度洋边寻找自己梦想中的家园。在曼谷，在这个城市的房地产泡沫破灭后的第八年，Golden Land正在向海外买主积极推广，承诺“提供一个梦幻般的美丽环境”。

　　“有庞大的资金在这里寻找投资机会，”Golden Land出生在肯尼亚首都内罗毕的首席执行长利卡特·当吉(Liakat S. Dhanji)表示。

　　低利率显然是此轮房地产繁荣的推进剂。但其他因素也不容忽视，包括全球资本流动的增加、国内外银行加大放贷力度以及大小投资者疯狂的搜索、希望能找到优于股票和债券的投资对象。现在，经济学家的问题是：国际金融体系中催生了曼谷到波士顿的这轮房地产繁荣的环节，是否也会带来全球泡沫的破灭。

　　如果房地产价格普遍下跌，就会对金融体系发起挑战，因为全球有太多的银行和投资者都以不断上涨的利率和价格大批接受了按揭贷款和买入房地产。同时，个人的支出能力也会受损，因为现在许多财富都系于房地产。

　　经济学家们常常说，房地产的交易要比股票或石油复杂，房价总是受地区因素影响，如一个地区的土地供应量以及地区就业趋势。

　　“美国国内的房地产市场有很大的差异性，并不能把一个地方的供应简简单单就转移到另一个地方，”美国联邦储备委员会(Fed)主席格林斯潘(Alan Greenspan)上周在国会表示，“事实上，各个地方的房地产市场只是松散的连在一起。”

　　但越来越多的经济研究质疑这个理论。虽然地区因素对房地产价值的构成至关重要──迈阿密的房地产价格涨幅要高于田纳西州的孟菲斯，德国和日本的房地产则在下跌，但经济学家们开始承认全球因素也不容忽视。在20世纪七、八十年代的写字楼繁荣和泡沫破灭后，研究人员首次发现商业房地产市场具有全球模式。现在，他们认为这也会出现在住宅房地产市场上。

　　国际货币基金组织(International Monetary Fund)的经济学家特伦斯(Marco Terrones)在去年写就的一份研究报告中称，全球40%的房地产价格波动是受那些影响超出国境的因素所推动，如利率和经济增长。“正如房地产价格的上涨基本上是一个全球现象一样，”特伦斯表示，“房地产价格的下跌也可能呈现高度同步，并对全球经济活动带来相应影响。”

　　在一些地方，房地产价格已呈现放缓、甚至下跌的迹象。例如，在澳大利亚，2002年和2003年房地产价格上涨了大约60%。但此后，只有小幅上涨。在英国、荷兰和韩国，房地产价格也失去了强劲的上涨势头。在世界上其他许多地方，监管机构都在尽力为房地产热降温。例如，中国政府对购买不到两年的房地产出售征收5.5%的税后，房地产中介的销售额开始放缓。

　　大多数经济学家依然相信房地产市场放缓如果真的到来，也会被全球经济轻松消化，不会对整体经济增幅构成影响。的确，此轮房地产繁荣的全球化可能有助于分散相关风险。但有些经济学家并不那么确定。

　　“我担心当房地产市场真的放缓时，可能出现全球经济的衰退，”耶鲁大学教授、《非理性繁荣》(Irrational Exuberance)的作者罗伯特·希勒(Robert Shiller)表示。

　　耶鲁大学就是全球化如何体现在房地产这类地区性资产上的一个典型。为了实现投资组合的多元化，耶鲁大学130亿美元捐赠资金的管理人员越来越多地将目光投向美国以外地区以及传统的股票和债券以外的投资品种。

　　去年11月，耶鲁大学投资办公室的高级董事Dean Takahashi敲响了罗马尼亚首都布加勒斯特的证交所开盘钟声。之后，他告诉当地媒体，耶鲁大学将扩大其在罗马尼亚的2,000万美元投资，包括对一些房地产项目的投资。“我们认为投资海外住宅房地产项目的潜力巨大，”NCH Advisors Inc.的主管安德列(Siminel Andrei)表示。NCH Advisors管理著为耶鲁大学打理部分海外投资业务的New Century Holdings的罗马尼亚子公司。

　　推动房地产繁荣全球化的并非是资本自由流动一已之力。人口自由流动也是一个因素。41岁的纽约管理人士普莱特(Doug Platt)就将希望寄托在了未来将涌入意大利的外来人口。他和几个朋友以及同事正在协商以区区500多万美元购买意大利翁布里亚地区一栋12世纪的城堡。普莱特和他的合伙人打算将这个城堡分割成20个单元，出售给那些搭乘廉价航班来意大利旅游的伦敦人。他说，他会给自己保留一个单元，因为他和意大利籍妻子也经常前往这个地区。

　　“如果你现在投资意大利，你可能会听到很多人说意大利经济如何的不景气，”普莱特说，“但我们并不担心意大利经济究竟如何，对我们来说更重要的是1,000英里以外的英国经济如何。”

　　全球范围内富余的、喜欢旅行的阶层崛起，应能让普莱特更具信心。根据美林(Merrill Lynch)和Capgemini的研究，截至2004年年底，全球有830万人的金融资产达到或超过100万美元，高于2000年的700万人。

　　在个人和机构投资者热衷于投资房地产的时候，银行批出的按揭贷款也越来越多。根据国际清算银行的数据，欧元区12个成员国自2000年末以来按揭贷款的年增幅为8%，高于企业贷款5%的年增幅。美国按揭贷款的增幅为11%，日本为6%，同期两个国家的企业贷款均呈现萎缩。在英国，按揭贷款的增幅为20%，而企业贷款为8%。

　　一些报导称，银行也变得更愿意承担具有一定风险的贷款了。欧洲央行(European Central Bank)对贷款部门主管4月份的一项调查发现，过去4个季度欧洲许多银行放松了房地产贷款的放贷标准。由于竞争加剧，许多银行降低了按揭贷款的利润率，稍稍放低了贷款/价值比率要求。对于波兰和匈牙利贷款部门主管的调查有类似的结果。

　　“贷款行和投资者必须谨慎，要进行适当的风险管理。否则，他们可能受到冲击，”花旗集团(Citigroup)高级副董事长罗得斯(William Rhodes)表示。相比20世纪80年代和90年代罗得斯协助集团扭转债务危机时，他认为，如今银行的管理大为改善，资本也更为充足了，但他对房地产泡沫的担忧还是日益加深了。

　　按揭贷款和企业贷款的迥异表现，彰显了目前房地产繁荣下的暗流。90年代科技泡沫破灭后的第5年，全球的企业投资仍相对温和。例如，在美国，企业在工厂和设备方面的投资2004年占国内生产总值(GDP)的10.4%，低于80年代和90年代11.5%的平均水平。在德国，这个比例稍高于11%，较90年代的15%大幅下降。

　　“即使是在经济快速发展的亚洲，太多数国家也还没有恢复到80年代末、90年代初的投资速度，更不要说90年代中期的泡沫水平了，”哈佛大学经济学家、国际货币基金组织前首席经济学家罗格夫(Kenneth Rogoff)表示。

　　在90年代末的大举投资后企业投资复苏缓慢，出现了Fed理事伯南克(Ben Bernanke)所谓的“全球储蓄过剩”，促使大量金融资产四处寻找投资目标。这有助于保持低利率，并推高房地产价值。伯南克已被提名担任布什(George W. Bush)经济顾问委员会的主席。

　　其他一些因素也推动了全球储蓄过剩。油价的飙升已导致石油生产国出现庞大的贸易顺差，许多石油生产国正在通过购买债券和房地产将这些资金返回世界经济体系。而且，在2001年的经济衰退后以及经济复苏依然不确定的情况下，许多央行保持了相对宽松的货币政策，这也增加了金融体系的流动资金。

　　因此，债券收益率低的不仅仅是美国；德国、法国、日本、英国和加拿大的债券收益率都低于5%。这降低了个人的按揭支付，提高了居民购房能力。债券收益率如此之低，也推动投资者进入房地产市场。

　　股市也让人避之不及。道琼斯全球股票指数今年迄今下跌1%，过去12个月上涨11%，过去5年跌12%。

　　“我在许多人脸上都看到了这一点。他们不知道把钱投到哪里，”管理著Sam Zell国际投资组合Equity International Properties Ltd.的加若博兰特(Gary Garrabrant)表示。作为一个房地产投资者，加若博兰特靠买入美国被压低的房地产发了家，并投资墨西哥和巴西的房屋建筑公司。

　　在泰国，泰国最大的银行盘谷银行(Bangkok Bank)提供按揭贷款，头三年的固定利率为5.25%，比美国的5年期可调整按揭利率高不了多少。结果：泰国的按揭贷款在90年代末大幅下跌后，每年增幅超过20%。

　　泰国的房地产热在几年前还是不可想像的。当时，泰国多家银行不愿放贷，房地产开发商数量从90年代鼎盛时期的4,000家减少至不到100家。在1997年至2002年晚些时候，泰国没有推出一个大的单元住宅项目，政府官员不得不强制国内的国有银行发放更多的贷款。

　　目前，曼谷正在开发的单元大概有1.4万套，这个城市现有的单元数量不到10万套。过去两年，在建的单户型独立住宅的数量大幅增加了近80%。一些分析师已开始担心，曼谷最热门一些地区的单元住宅可能出售给了投机人士，这些人倾向于短期内转售套利。曼谷的Sukhumvit国际高端社区的单元住宅平均价格2003年上涨了34%，2004年又涨18%。

　　由于担心90年代的房地产泡沫破灭重演，泰国央行规定银行对大面积住宅的贷款总额不得超过房价的70%，而且银行必须将大型项目在央行进行登记。监管机构也开始在公开场合谈论可能存在房地产泡沫。因此，许多分析师预计泰国可能不会再次出现严重的房地产泡沫破灭。

　　在上次的房地产低潮期，Golden Land Property几乎全军覆没。拯救它的是当吉，这个加拿大人当时是香港的一个房地产顾问。通过摩根士丹利(Morgan Stanley)、索罗斯(George Soros)等外国投资者，他筹集了1亿美元，对公司进行了资本重组。

　　如今，Golden Land在曼谷郊区在建或接近完工的独立房屋大约有2,500栋，在中心商务区计划建设或最近完工的住宅单元有600套。其最精心打造的项目就是中心城区的Infinity项目，这个项目的公寓将配置可270度观看城市景色的Jacuzzi按摩浴缸。该公司表示，自从3月中旬首次推出这个项目来已12次上调价格，原因就是需求旺盛。大约30%的单元出售给了外国人，许多人认为泰国的豪华公寓项目比上海、伦敦或纽约等地的高价公寓具有更好的价值。

　　“美国或英国可能存在房地产泡沫，”美国管理人士Gilbert N. Wong表示。Wong的工厂在亚洲制造家用电器，但“曼谷没有泡沫”。他认为，曼谷的房价相比东京或香港并不贵，而且当地的个人收入在增加，因此迟早需求也会上升。Wong支付了200多万美元购买两套Golden Land的单元，一套是自己用，另一套可能给孩子们。

　　对于房地产繁荣来说，利率上升或全球房地产买家的信心改变将是两大威胁。在曼谷，并没有太多迹象显示这一现象正在抬头。“我认为，美国已到了房地产繁荣周期的顶峰，”当吉表示，但过去几年刚开始复苏的亚洲房地产业才刚开了个头。