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纽约公寓的管理制度告诉我们，管理公司只能收取该公司管理的公寓物业管理费的2%至7%
笔者在纽约从事物业管理已有10年。这次回上海，朋友与同事一边“声讨”本地物业管理的种种欠缺，一边要我谈谈美国公寓管理的制度与方法。
也许，这就是上海人的脾气，出了管理费，就要挑不是。以我的看法，上海的物业管理一年比一年好。不过，我发现的确有一个关键尚未上轨道，那就是现在的物业管理公司“吃”了业主太多的钱！
是不是真的如此，不妨先来了解一下美国公寓的管理制度，然后自己作一个判断。
计划书规定权利
美国的公寓有两种，一种叫合作公寓Cooperative，屋主没有产权，只有股份，根据单元大小算出你占有大楼的股份比例。另一种叫共有公寓(Condominium)，屋主拥有独立产权。有产权的公寓当然比无产权的贵。
美国现在盖的大楼大部分是共有公寓，笔者管理的也是共有公寓，其中有住宅楼，也有商业楼。因为国内目前建造的大楼也是有产权的公寓(但不同于美国，它没有地产权)，所以笔者在这里主要介绍美国共有公寓的管理。
笔者对建造大楼一窍不通，但看到建商雇用律师，要花几乎一年的时间去编写一本册子，即“公寓单元出售计划”，封面有该公寓地址，共有多少单元，总共卖多少钱，谁是建商，建商公司的地址等。这份公寓出售计划书必须由建商送到州的司法部去审核(每个州有不同的法律)。
实际上，这是一本具有法律性质的计划书，每个公寓的计划书约有三四百页，除了大楼的地理位置、面积等简介之外 全计划书归纳起来是大楼的结构材料、 买卖条例与管理体系三大部分。结构部分除了地基、外墙、门窗、电气、水喉等大项目要写清楚之外，内部的装备，例如厨房里的冰箱、炉灶，厕所的马桶、浴缸的品牌和尺寸、保修期等都要写明白美国不准卖毛坯房；买卖部分牵涉到许多法律条款，包括建商责任与风险、买卖的手续、条件、地税以及买家风险，还有单元平面图等。管理方面有管理费的预算、业主委员会的选举、任期、职责等。公寓出售之后业主与建商一旦发生争执上了法庭，双方律师都会以公寓销售计划书为准则进行辩论，可见这本册子的重要。
笔者很期待这种公寓销售计划书在国内各大城市出现，来代替目前那些花花绿绿的纸片，纸上只有诗一般的广告语，画一样的景观图。
每本公寓销售计划书都有几百页，要谈的内容实在太多。笔者是管物业的，所以着重谈一下公寓管理的篇章。
物业管理费落到谁的口袋？
当我们接手一个新公寓管理项目时，要做的第一件事是以该公寓的名称向州政府注册一家非营利公司，再以此公司去银行开一个账户，业主交的管理费都存入该帐户。管理公司管10个公寓就必须有10个公司公寓的账户，每一个公寓公司的账户必须独立，管理公寓账户上的收入与支出是管理公司的主要工作之一。
美国公寓业主每月交的费用叫Common Charge，也就是每个业主要承担公寓之内公共部分的开支，例如大厅、走廊、楼梯、花园等水电煤消耗的费用，维修费，雇用清洁工、警卫的工资等，也有人称此费用为Maintenance Fee，大致意思是公寓的维持费。这两种叫法都比“管理费”科学。因为中国的物业公司都叫“管理费”，笔者就暂时借用这种称呼，便于大家理解。
在美国，业主付多少Common Charge，根据是业主拥有的单元占有公共部分的百分比。一般来说，单元付管理费多少是根据面积大小而定的。单元的层面高低与用途的不同，管理费会有些差别，层面高的单元会多付点，商业用途的单元也会多付点。
新公寓只要开了盘，每一个单元就要付物业管理费，没有卖掉的空房，物业管理费由建商付，一分钱都不能少。以前看到上海有房产广告上写：今天你签约，免交5年物业管理费！真有点不可理解。
国内物业管理费是根据政府的文件规定范围而定。而美国的物业管理费，是由建商预算而定。公寓等级不同，服务不同，收费也就不一样。一年以后，公寓的业主管理委员会根据大楼的实际收支作评估，可重新制定收费标准。
笔者研究过美国地产大亨特朗普2002年在纽约联合国大厦对面建造的特朗普世界大厦公寓第一年的收支预算表。这栋大厦共有376个住宅单元，30个储藏单元，2个商用单元，每年物业管理费收入是5755089美元。管理费有多少呢？支出部分的第九项：Management Fee，125000美元，这笔费用就是要从特朗普世界大厦公寓的银行账户里提出交给管理公司，这家公司每月可从特朗普世界大厦公寓获得的管理服务费只占整个公寓物业管理费的2.1%。
我对纽约几十幢大楼、公寓的销售计划书作过研究，纽约公寓的管理制度告诉我们，管理公司只能收取该公司管理的公寓物业管理费的2%至7%。
读者自己可以想一想，上海的物业管理公司拿走的物业管理费是多了还是少了。
一般来说，公寓小区大，物业管理费收入多，管理公司收取的管理费比例小，而管理公司对小公寓收取的管理费比例反而高。比如一个物业管理费年收入10万元的公寓，管理公司收的管理费可能会达到7%。这是因为麻雀虽小，五脏俱全，管理一栋小楼同样要履行各种管理条例和职责。
向业主收物业管理费，是由管理公司在每个月底寄发账单到每一户，限定每月初第一个星期把钱支票交寄到管理公司，由管理公司的财务人员把它存入该公寓的账户。如果业主没有按时交纳，下个月的账单上就有一笔小小的罚款数。
物业管理费用在哪里﹖
在美国，业主交的物业管理费中有30%至40%是支付给那些在大楼或小区里辛勤劳动的工人的，包括工资与“有关开支”。“有关开支”是指工人的税、保险等，其中的保险包括了医疗保险、意外伤残保险和失业保险。这些“有关开支”要占到每个员工年收入的20%至30%。
特朗普世界大厦公寓一年的薪资开销达236万美元，这幢公寓雇用了物业总管、工程师、维修工、看门人、警卫、大厅前台、清洁工等共40个人，24小时来维护大楼。其中物业总管年薪7万美元，维修工每周拿678美元，看门人每周拿615美元，清洁工与警卫的周薪是634美元，工程师的周薪是961美元。
这是一栋高级大楼，雇用的人很多，一般公寓雇不起这么多人。业主要为这种服务支付费用，从5楼到25楼的A座三房三浴，面积1972平方英尺约190平方米，每月要交1300美元物业费，很昂贵。就连那个年薪7万美元的物业总管也未必买得起、住得起。
纽约大部分有产权的共有公寓，物业管理费只有特朗普世界大厦的一半左右，雇用的员工没有那么多。一般管理公司的经理，是管理公司的雇员，并非某公寓雇员，他的薪水是由管理公司支付，他一人可能要管理五六栋楼，但工资待遇不会比特朗普世界大厦的维修工高。
美国的很多住宅公寓只有一个水表，一个煤气表，所以物业管理费里包含水费与煤气费，业主不必为自己单元另付煤气与水费。相比中国这种做法有欠缺，不合理。比如全家外出3个月，不用煤气和水，管理费不能打折扣。纽约公寓财务预算计划中，一般公共用电加上水、煤气的总开支是整个物业管理费的20%左右。
我在纽约看电视，看到北京一个公寓，一位老太太正从大楼走出，被从某层窗户跳楼自杀的清洁工砸死了。老太太的女儿把物业管理公司告上法庭，结局是原告输了，物业管理公司说自杀的人不是他们的正式职工。
真是岂有此理！如果这件事发生在美国，这个案子大约要拖四五年，而老太太的女儿一定可获赔偿，自杀的清洁女工家属也可获得赔偿。两位死者的家属赔偿的钱哪里来？保险公司支付。
纽约的公寓一定要买保险，新楼不买保险是开不了盘的。通常管理公司为公寓买两种保险一种是楼值保险，这栋楼值多少保多少，由保险公司评估。发生火灾或倒塌，保险公司就要赔付；另一种是责任险，也就是意外事故险。如果有人在公寓或围绕公寓外的人行道上跌倒受伤，原因是公寓清洁、设施或管理不当，伤者或死者可获赔偿。
1998年2月，我在一栋公寓当经理，某天下午4点左右，突然冲入20多个持枪警察追捕一人，一直冲到公寓后栋大楼的小花园，在小花园的树丛中抓出犯罪嫌疑人。警察还请我帮助抽干了后花园鱼池的水，因为犯罪嫌疑人可能把手枪扔进了水池。
过了半年，有一位当时参加追捕的警察把大楼告了，称在追捕罪犯时在我们公寓后花园的铁网围栏上跌下来，受了重伤。控告公寓管理不善，铁丝网有些弯，尺寸也不对，安装也有问题，要求的赔偿是500万美元。官司到目前还没有结束，估计大楼的保险公司会赔一些钱，因为警察是在我们公寓里发生意外而受伤的。
用物业管理费购买的公寓保险并不包括每个单元内的财产及意外保险。纽约许多公寓规定，每个业主必须为自己的单元购买财产与意外保险。你楼上的住户忘了关水龙头，水漏到你家，应该赔偿的不是公寓的保险公司，而是楼上的住户或他投保的保险公司。
上海的物业管理公司是否用业主交的物业管理费为大楼买了保险？有没有为业主提供足够的安全保障？似也值得研究。
谁来管理自己的物业﹖
我在纽约管理公寓，一个深刻的体会是：影响公寓品质的第一大因素是居住人的人品与修养，第二大因素是业主管理委员会会员的素质与水准。
公寓业主管理委员会的权力很大，为此纽约大部分公寓销售计划书中，对买卖双方的
利益给予很多制约。公寓销售计划书的前言中就写清楚建商对业主管理委员会控制权利的规定。新公寓开盘后，建商有两年担任业主管理委员会主席及其他职务的权利，或指定他的代理人担任。换句话说，建商有两年时间来掌控整个公寓的运作。但是，一年以后，有51%的单元出售后，业主有权自行选举业主管理委员会。
这就是说，房子卖得好，建商就失去对业主管理委员会的控制权。我开玩笑说，有权没钱，有钱赚就没有权，政府还挺照顾建商的。但是，只要建商还有1%的单元在出售这里特别要说明1%的单元不是留下来为自己用，建商或它的代表可以在业主管理委员会占有一席。
公寓业主管理委员会通常一年选举一次。5人组成的业主管理委员会职务分配如下：主席、副主席、财务、秘书及会员各1人。我们的选举大部分是放在公寓全体业主年会时举行，业主年会是业主对公寓(小区)业主管理委员会的工作评估，对公寓的管理的评估，对公寓年度财务报告的评议。如果业主不能亲自来参加年会与投票可以事先写好委托书，经过公证，你的亲朋好友就可以代表你参加年会与选举。业主年会经常会发生争吵和冲突，有时大家不欢而散。
在正常情况下，年会的第二个议程就是选举，候选人有5至10分钟的自我介绍，由业主记名投票产生，得票最高的5人当选。为什么要记名投票呢？美国公寓政策规定，你的单元大，交的物业管理费越多，你的权就越大，300平方米的业主投的票等于3个100平方米的业主投的票。
业主管理委员会对公寓事务具有审议、核准、决策的大权。公寓的银行账户，一般由管理公司经理与业主管理委员会财务员共同负责，每张支票必须有两人署名才有效。管理委员会每月的会议记录必须保存7年，由秘书记录打印保存。
我在纽约经常提醒业主，业主管理委员的候选人不管来自什么国家，基本上要符合三个条件：第一，热爱公益活动，大公无私。第二，有能力并善于与人沟通。第三，有财务、地产、法律、水电等专业知识。这样的人选上了，公寓的品质就有保证了，公寓的价值就会上升。
美国公寓的管理制度也是一点一滴完善的，我在纽约市消防局考证书时读的参考书中提到，50年前纽约楼宇的消防法规只有薄薄几张纸，总共才几十条，现在的法规有几百页，几乎每个细节都想到了。
(作者：沈克明)
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