房地产财富缩水，可能导致消费开支减少，经济增长放缓等一系列连锁反应

　　最新统计显示，2005年第二季度，英国的房地产总市值净值下跌超过600亿英镑，这是英国房地产财富在近10年来首次缩水。上一次总值下跌要回溯到1995年。分析认为，按揭贷款增加和房价下跌是导致房地产资产缩水的主要原因。分析师担心，房地产财富缩水，可能导致消费开支减少，经济增长放缓等一系列连锁反应。

　　数据显示，二季度英国房价走低导致未售出的房屋贬值400亿英镑，而同期整体按揭贷款债务上升了200多亿英镑，总市值下降超过600亿英镑。因此，自1995年以来，英国房地产财富净值快速增长，在今年第一季度创下新高达2.4万亿英镑，使得每个英国家庭平均拥有9.5万英镑的房地产资产。房地产资产成为英国大部分家庭拥有的第一大资产。

　　《金融时报》房价指数显示，英国房价已经连续5个月下跌。负责进行调查的顾问公司Acadametrics 的首席经济师斯泰尔斯（Gary Styles）表示，虽然在今年首季，部分地区屋价平稳，但今年3月以来，住宅房屋价格连续5个月回落，而且部分地区可能会再下降。斯泰尔斯指出，房地产成交减少，加上对经济疲弱的忧虑，均影响消费者信心，因此现在评论楼市会否复苏是“言之过早”。《金融时报》房价指数是英国当地最能够准确反映房地产趋势的指标。

　　英国最大抵押贷款银行哈利法克斯－苏格兰银行（HBOS）的首席分析师埃斯利指出，与英国百姓的平均收入相比，目前英国房地产价格仍然偏高，而且居民的负债压力正在增加，可能带动房地产进一步降温。此外，英国房地产研究机构HomeTrack预计，今年年内英国房价将下跌5个百分点。

　　分析人士担忧，一旦泡沫破灭，开发商和投资者的资产贬值，银行的资产也就同时贬值，不良资产增加，银行会紧缩贷款，需求进一步不足，价格也会持续下跌，从而造成恶性循环，危及整体经济。英国第二季度的经济增长按年计只有1.5 %，为12年来最低，表明在消费、企业投资及工业生产方面仍然疲弱。英国人的信贷情况也不乐观，个人破产数字连续13个季度上升，较去年上升28%，需要进行债务重组的人数更上升70% 。

　　楼价上升曾使英国央行从2004年8月开始5次加息为楼市降温，现在降温已经实现，为防经济进一步衰退，8月初英国央行又将基准利率由4.75% 减至4.5 %，期望能由此促进英国楼市软着陆。对此，英国抵押贷款协会（Council of Mortgage Lenders, CML）董事威廉 (William Atkins)认为，减息将可推升消费者信心，有助楼市软着陆。

　　不过，路透社的调查显示，更多的经济分析员和业内人士认为，减息也许可以鼓励更多英国人买房，但一次减息不足以刺激房地产市场，重返一年前房价双位数增长的局面更是不可能的。英国全国房地产经纪人协会的一名负责人就认为：“我认为减息绝对不会燃点房价上扬，但可以鼓励成交量。”

　　英国统计局最近所作的《股本、资本消耗及非金融资产负债表》报告将全国的公私物业、工厂机器、道路桥梁、交通工具和各种证券总值计算出来，扣除债务后得出英国去年的资产总值为58400亿英镑，比2003年增长了8%；其中大部分增长得益于房地产的增长，去年英国房地产资产的增幅达12%，房地产资产估值达34400多亿镑，占全国总财富的59%。

　　英国退休金委员会（Pensions Commission）的资料显示，楼房是大部分英国人最主要的资产，在今年初，英国家庭在房地产上拥有的净财富，超过退休金及人寿保险权益总和的40%，而房价急速上升，鼓励更多英国人将退休收入投入楼市，依靠房地产投资所得的收益生活。为此，退休金委员会主席特纳（Adair Turner）一直不断警告，房地产财富只可在楼价继续上升的情况下，才有助解决退休问题。

　　牛津大学纽菲尔德学院（Nuffield College）的教授约翰·穆鲍尔（John Muellbauer）认为，有迹象表明房价下跌已经影响到了英国居民的消费开支，而且情况可能进一步恶化。他指出，英国财政官员在早先的一份评估报告中称，房地产财富削弱将对消费开支构成冲击。

　　HomeTrack的数据显示，英国8月份房屋价格月比下跌0.1%，已是连续14个月下跌，平均住宅价格为16.1万英镑，创下2003年11月以来新低，也反映出英国央行本轮减息并没有刺激楼市回暖。

　　有分析指出，英国如果进一步减息，将可减轻个人债务负担，并有助稳定楼市，有利于刺激消费力及帮助企业盈利。另外，英镑兑美元及欧元的息差减小也将对汇率造成压力，疲弱的英国汇价将有助提升出口竞争力，从而帮助工业生产回稳。预期下半年英国经济应该不至于出现大幅衰退。

　　(作者：杨铭)