一铺养三代，商铺投资得当，有望做稳定的“收租婆/公”，眼下不少人把心思转向商铺。不过，上海富阳物业咨询有限公司对2005年商铺市场的统计分析发现，投资者要投资商铺仍不可大意。

　　商铺市场供过于求

　　截止11月底，上海商铺地产批准预售面积208万平方米，预售登记面积却只有162万平方米，全年累计供应剩余46万平方米，占到全年成交的28%，基本上是供略大于求。

　　上海富阳分析师认为，这主要是由于商业地产虽然长远趋势看好，但普遍存在空置率过高的问题。由于投资回报得不到的保障，国家又正在酝酿对商业地产进行必要的调控，抑制了投资者对于商业地产的投资热情。

　　另外一方面，当前出售的商业地产，无论从位置还是周边商业环境来说，都处于尚待开发的阶段，这使得商业地产的投资前景存在不确定性，从而也限制了投资的规模。

　　成交结构主导价格波动

　　商铺的成交均价到底是涨还是跌？从数据看，商铺的价格变动规律与整体商品房均价变动走势不同。

　　2005年上海市商业地产的成交均价在8000-11000元/平方米之间，在商品房价格低谷的5-8月里，商铺价格却走出了一个高点。

　　上海富阳认为，这同商业地产的成交结构相关。商业地产成交均价的变动主要受中心城区同郊区成交比重的变动决定，在2005年5-8月，中心城区商铺成交比重较大，数量与郊区的成交相近，导致价格上升。而2005年3月、11月出现价格的低点，是因为这两个月的成交结构中郊区占的比重最大，使得成交均价降低比较明显。

　　投资回报各异

　　业内人士指出，目前商铺市场租金行情高低参差不齐，优秀商铺每天每平方米在65元以上，低的不足每天每平方米2元。同样地处市中心，南京西路梅陇镇广场因处成熟商圈，目前市场报价为每天每平方米45元；法华镇路商铺地段偏冷，市场报价低至每天每平方米3元。

　　另外，单独主题商铺易受市场变动影响，虽能热闹一时，但长久经营可能面临重重困难。业态经营是考验商铺投资回报率的重要因素。