“国内商业银行不借贷的房地产企业，国际地产基金更不会借钱给你，如果想用套银行贷款的方法来套国际资本，这条路是完全行不通的。”

　　“这些基金所代表的资金总额将是一个天文数字。”BAZO投资(亚洲)有限公司董事郑小平难以按捺语调中的激动。

　　3月30日，50多只来自北美、澳大利亚、日本、泰国乃至中东地区的海外基金在上海集体亮相，它们中间不仅有摩根士丹利、高盛、花旗、麦格理等潜行中国多年的大鳄，甚至GE、INVESCO、Latitude Capital以及ABP退休基金等也“初露芳容”。

　　在这次名为“2006年中国房地产投资世界峰会”的最后一天，这些境外机构投资者与15个境内房地产项目进行了亲密接触。

　　淘金新计划

　　数据是最有说服力的：在去年外资投向中国房地产业的110亿美元中，约70%集中发生于调控政策出台之后的下半年，其中第四季度占了全年投资总额的一半以上。而受调控影响最大的上海，仍然占上述投资份额的50%以上。

　　“事实上，有上百家国际私募基金关注着境内的成熟房地产市场、甚至是有潜力的二线城市的项目开发。”郑小平深谙这些基金的渴望。

　　就在几天前，瑞士信贷集团旗下DLJ房地产基金、崇德基金以及来自美国的SIG、FAR-ALLONCAPITAL四家海外投资者，联手向上房集团注资2500万美元(见本报11版相关文章)。

　　但2500万元美元的规模显然远远不能满足基金们的胃口。“如果一个项目的投资规模只有1000万美元的话，投资者一般不会太感兴趣，而如果它需要融资的规模达到1亿美元左右，就会引发相当的关注。”花旗集团驻新加坡有限公司全球证券化市场副总裁Sanjay 的话代表了大批基金的意愿。

　　在这场峰会中，来自ING、塔伯曼亚洲(Taubman Asia)、乐通投资(Latitude Capital)以及柯罗尼基金(Colony Capital)的4位投资主管公开表露了各自在未来一年中投资中国的计划，数额总计近4亿美元。

　　而被仲量联行中国区董事陈立民称为“基金的基金”代表的加州公务员退休计划(CALPERS，美国最大的养老基金)，去年3月曾通过麦格理亚洲基金二期正式进入中国地产市场。其房地产投资高级执行官Michael更是在峰会上宣布，未来3至4年还将追加4亿美元的投资。

　　大多机构投资者在这次峰会上表达着这样的心声，“更愿意介入长期且具有稳定回报的项目。”要想谋求更多的商业利益，就需要承担更多的商业风险——这个资本市场不变的定律，加之国内不甚透明和规范的环境，使得基金更倾向介入以收购成熟物业为特征的运营投资，而不愿意在开发阶段与房地产企业合作注入开发资金。

　　然而郑小平称：“越来越多的境外资本开始将注意力转向收益同样很高的地产项目开发领域。”

　　进入内地已多年、与复地集团联手开发了两个项目的ING就依然看好国内住宅领域的发展。ING房地产投资管理亚太区研究战略部主任Timothy透露，拟在今年第二季度成立新的地产基金，募集资金2.5亿～3亿美元，投资全国10~15个城市的中高档住宅项目。

　　在Timothy看来，之所以选择介入住宅开发领域，是因为国内住宅的需求比较稳定，消费水平也越来越高。

　　而郑小平的设想更大胆，他倾向于引导海外投资者介入中国土地市场的一级开发。

　　2005年BAZO曾试图将国内某省会城市的沿河两岸综合开发计划向海外发行定向信托。当时虽因土地出让问题而没能继续，但海外投资者对这一项目的热衷度却令郑小平感到相当意外，并有了一定的信心。

　　上述迹象都表明一点，海外机构投资者对于目前参与中国房地产市场，无论是区域选择还是方式选择都较以往有了更深层的渴求。

　　对接之惑

　　然而，与海外基金准备鲸吞内地楼市的宏大计划相反的是，现在与境外基金有实质性合作的国内开发商大约不到10家。能入得其“法眼”的合作伙伴，也差不多都是上市公司的前20家以及少数优秀企业。

　　一方面是国内开发商想象中的海外基金“遥不可及”，另一面却是近两年全球资本总量明显过剩、海外基金跃跃欲试却找不到合适的项目——境内项目和境外资金的对接在现在显得有些困惑与乏力。

　　郑小平透露，他熟识的一家代表着约30只基金的北美基金管理机构一直对中国市场表现出强烈的兴趣。仅在去年一年其CEO就9次来华，却都无功而返。

　　除少数已在国内具备多年投资经验的基金，更多的基金倾向于获得成熟并拥有稳定现金流的项目。这显然与开发商在前期开发中引入外资，化解风险的希冀尚有一定距离。

　　“国内商业银行不借贷的房地产企业，国际地产基金更不会借钱给你，如果想用套银行贷款的方法来套国际资本，这条路是完全行不通的。”对于目前开发商在拿下土地后即期望引入外资以解“燃眉之急”的心态，扬子基金北京首席代表王知新发出这样的喟叹。

　　“因此在对内地房地产市场的投资上，扬子基金的操作核心内容还是金融支持，而非项目的实际开发。”王知新说，这样的定位就是基于扬子基金对内地房地产的认知。“而从长远发展考虑，国际资本最终会选择介入开发阶段，但前提条件是财务制度透明化，因为国际地产基金要对投资者负责，它们必须将商业风险降低到可控范围内。”

　　位于法国的私人股本基金欧诺斯投资有限公司(Euristates)中国区代表汤玮也认为，“基金如果无法在中国落地，寻求匹配的项目进行投资几乎是不可能的。”因此直到目前，欧诺斯只通过认购其他中国地产基金的方式完成在中国的间接投资。

　　“对于中国房地产市场的政策、透明度有一定顾虑，使得国际地产基金现阶段的注意力还是在京沪及成都、重庆、西安等一线城市。”王知新说，“因为资本市场的人力资源管理成本非常高，未来三五年内，海外基金经理人的管理辐射能力不会有太大变化。”

　　在他看来，加之目前还存在着很多制度性障碍，国际地产基金亦不会轻易进入中国的二三线城市。

　　这种局势下，中房协前秘书长顾云昌认为，“国内本土的基金能够尽快出炉，比外资加速入市更具积极意义。”

　　首创集团投资银行部总经理汪洪则称，如果国内信托或房地产基金能够有所突破的话，对国内的开发商来说融资成本至少比目前低4%到5%。

　　“某些业绩不错的上市公司或者大型国有企业其实最适合进行资本运作、发起房地产基金类的产业基金，正如之前他们将大笔资金委托给证券公司炒股一样，将来内地的政策一旦放开，完全有可能自己发起成立产业投资基金，通过与国际资本市场的合作直接进行资本运营。”王知新期待看到这样的未来前景。

　　而离中国的产业发展基金法出台的日子也许不再遥远。顾云昌透露，“现在已经有两个基金在试点，一个在厦门，一个在天津。我们自己的基金出来，所谓房地产融资梗阻现象就可以有效地解决。”