再次肯定房地产业是国民经济的重要支柱产业

　　2003年，《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》〔国发(2003)18号文〕首次鲜明地提出了“房地产业是国民经济的支柱产业”。时隔两年后，2005年5月，国务院转发七部委的《关于做好稳定住房价格工作的意见》，提出要“保持房地产市场的持续健康发展”。而5月17日召开的国务院常务会议，第三次强调“房地产业是我国新的发展阶段的一个重要支柱产业，要引导和促进房地产业持续健康发展”，这新增加的“重要”两字，充分说明了房地产业的发展，特别是住宅建设的发展，不仅直接关系到老百姓的切身利益，关系到2020年全面建设小康社会目标的实现，还在改善、调整国民经济的增长结构，保持社会经济平稳较快增长方面有中大意义。可以看到，历次对房地产业的调控政策都是以保证房地产业持续健康发展为出发点，包括稳定房价、防范金融风险等举措。

　　调整住房供应结构的同时，应加大总量供应，缓解供需矛盾

　　本次宏观调控政策，主要针对少数大城市房价上涨过快的问题。房价从长期看，受价值关系影响；从短期看，则主要受供求关系影响。当前在一些大城市里，不仅存在供应与需求结构性的矛盾，还面临着有效供应不足的问题，即有过去大量批租的土地未能及时竣工，已竣工的房屋未能及时投放市场，也存在当年计划供应的土地未能如期实现，给市场预期带来不利影响。另外，计划供应与已经供应的土地与老百姓的需求区位也发生偏离，表现为大家想买房子的区位没有房子卖，边缘地带供应量较大，但由于涉及到交通、就业等一系列问题，又不愿意去买，这一问题在一些城市已开始出现。

　　“科学确定房地产开发土地供应规模”，表明各个地方在确定土地供应计划时，要根据本地房地产市场供求关系，通过土地这个最有力的手段进行合理调节。特别在一些房价上涨过快的地区，土地管理部门要加大力度盘整土地，加快向市场提供新增的中低价位、中小套型的限价普通商品住宅，并在土地供应计划中给予明确，引导市场的合理预期。

　　加快住房保障推进力度，缓解市场压力

　　即使经济发达的国家，也不能完全依靠市场经济解决所有人的住房问题。因此，在房价上涨过快的大城市，需要各级政府采取有效措施，重点抓好低收入家庭的住房保障问题。即除市场上的商品房外，低收入家庭需要通过带有政府保障性质的渠道得以妥善解决。我国还是一个发展中国家，根据财力情况，不可能一步到位一下子解决所有人的住房问题，住房保障是渐进式逐步推进的。目前，与房地产市场化快速发展的进程相比，住房保障不论是覆盖面还是制度创新与完善都存在相对滞后的问题。现阶段，可通过廉租住房、经济适用住房、限价商品房、配套商品房（面向拆迁户）等多种方式满足不同收入水平家庭的住房需求。

　　几年来，在一些廉租住房做得好的大城市，双困家庭的住房问题得到基本改善，但不符合廉租住房条件、又买不起经济适用住房的“夹心层”家庭的住房困难问题却日益突出。因此，应适当上浮收入线标准，如有些城市上浮到城市最低工资标准，或平均收入水平的一定比例以下，再结合住房困难情况，通过发放租金补贴的方式改善这部分家庭的住房条件。“扩大廉租住房覆盖面”的最关键因素是需要增加公共财政的资金支持力度。过去的住房保障资金主要来源于住房公积金增值收益，但如果量大面广的夹心层进入保障范围，则需要稳定的财政资金支持才能得以长期可持续地推行。

　　夹心层租房的一个关键是房源问题，这就需要与可租售的经济适用住房相结合，“创新完善经济适用住房机制”。一是以租为主，政府建设经济租赁房，以优惠房租出租给符合条件的低收入家庭，这方面天津已经做了有益的尝试，这需要政策性金融的支持。以租为主还有利于建立住房退出机制，当政府拥有大量的房源便可形成可持续的住房保障制度，缓解目前以新建出售为主、政府在土地供应上压力过大的问题。二是经济适用住房实行封闭式运作，即在过渡期实现租售并举，购买人需要出售时，政府主管部门应原价或给予一定的资金利息补偿收回，再次分配（出租或出售）给符合条件的低收入家庭，不仅可以确保经济适用住房小区都是符合相关条件的家庭居住，还可以解决投资、投机性购房问题。以租为主、封闭运作，都有利于开发建设中小套型住房，满足节能省地的要求。

　　限价商品房的实施关键是要面向特定人群。限价商品房虽然是商品房，但因政府限制了房价、低拍了地价，就含有住房保障的成份，则需要面向相对的双困家庭，即收入在城市平均可支配收入水平之下、现有住房人均建筑面积低于本地平均水平的一定比例之下的家庭，已通过福利分房、集资合作建房、经济适用住房等渠道妥善解决了住房问题的家庭不应该再有资格购买限价商品房。否则，政府提供多少限价商品房都达不到市场旺盛的需求，即使中小套型为主的调控政策，也会因不限制购买人群而导致一人购买多处小户型住房，于是无法真正解决低收入家庭的住房问题。

　　充分发挥税收手段，调控投资与消费市场

　　去年七部委的宏观调控政策中，最有成效的就是期房限转、两年内上市全额征收营业税和购房实名制这三条措施的联动，有力地抑制了投机炒房行为。税收的本质是增加公共财政收入、调节社会公平，因此不论是流通环节还是持有环节或是租赁市场，都应鼓励正常的自住需求，对经营性、奢侈性消费进行征税。另外，1994年出台的土地增值税，因实施难度较大一直未发挥应有的调节作用，导致开发商大量囤积土地。如果按当初土地成交价和目前市场评估价不难粗算出土地增值收益，以此调整、完善增值税，应该比行政手段打击囤积土地行为更为有效。同时，不论是政府土地公开招拍挂高起的地价收入，还是对企业征收的税收收入，都应投入到住房保障建设中，形成市场与保障双轨并行的发展态势。

　　调整信贷政策，增强中低收入家庭购房支付能力

　　保持房地产市场健康发展的关键是要规避金融风险，当前要着重解决直接融资渠道不足的问题，加快研究出台各种融资方式，把资金的暗箱操作纳入到规范的法律制度调整范围内。这样不仅有利于化解风险过于集中在商业银行的风险，也可以加强对外资进入的有效监管。

　　信贷政策的另一个调整重点是通过金融手段支持中低收入家庭增强购房支付能力。与短期炒作、投机性购房相比，以自住为主、需要二、三十年长期还款的中低收入家庭更关心贷款利率与资金成本。因此，调整贷款利率，应实行差别对待，对于购买第二套以上、或大户型高档住房的行为，可以通过调高贷款利率，在一定程度上抑制消费需求；而对于购买第一套自住住房，则应实行更优惠的贷款利率，对低收入家庭还可实行贴息政策，减轻购房人资金成本负担。特别是做为政策性住房金融的住房公积金，更应与商业贷款拉大贷款利差，不应随着商业贷款利率同步上调。公积金贷款的对象已明文规定为缴纳人，因此要真正用于支持广大工薪阶层的住房需求。有些城市配合危房改造，以拆迁款作为首付款，政府通过贴息等办法，支持低收入家庭安居乐业，社会、经济效果明显。因此下一步，要重点研究如何充分发挥住房公积金在住房保障中的作用，利用金融手段达到调控市场的目标。

　　健全住房档案，建立个人征信制度是制定政策、编制规划的基础工作

　　不论是编制中长期发展规划，还是年度供应计划，或是制定住房保障制度，都需要以住房档案和收入水平做为判断依据。目前，青岛已率先在全国完成了住房调查工作，摸清了全市住房资源的家底，也掌握了还有多少户需要政府提供住房保障以及未来几年的住房需求意向（包括区位、价格等要求），这对于地方政府制定房地产业发展规划、编制土地供应计划、有的放失地推进住房保障工作提供了准确的数据基础。近一两年内，大中城市应率先尽快完成住房调查工作，为推进各项住房保障工作打下良好的基础。

　　每一项住房保障制度都与城乡居民的收入水平密切挂钩。目前，还没有哪一个部门牵头起步运作个人征信系统的建立工作。其实从相关部分的信息系统建设来看，已具备了一定的条件，如金融系统对信用卡、贷款购房客户以及代发工资等的信息系统相当完善，只需要把各商业银行的资源进行有机整合；另外，税务部门长期以来建立的个人所得税信息系统，也可以掌握所有工薪阶层的收入情况以及其他收入（缴纳所得税的收入）。因此，当务之急是要尽快整合数据资源，循序渐进地逐步建立起个人征信制度，为衡定廉租住房、经济适用住房、限价商品房以及“夹心层”家庭的标准提供判断依据，以保证住房保障目标与实施效果的一致性。