想到恐龙的灭绝，就不能想到成都房地产的生存现状。

　　2007年成都成为统筹城乡综合配套改革试验区，成都的房地产进入发展的巅峰时期，外来资本巨头在成都疯狂拿地，成都本土知名房地产企业加快脚步，拼命储地，地价快速上涨，房价翻了倍，担心房价继续上涨的购房者提前买房，……正当成都房地产界的开发商兴高采烈，大举入市时，一纸"二次置业提高按揭贷款、主体结构封顶才能发放贷款"的调控令让成都的房产投资者开始徘徊，在艰难的市场环境中，什么样的房产开发商将如6500万年前的白垩纪恐龙，遭遇灭顶之灾呢？他们又会以何种方式走向消亡，或者求得生存呢……

　　物竞天择适者生存

　　"每一生物在生命的某一时期，在某一年中的某个季节，在每一代或间隔一定时期，都不得不为生存而斗争，而且都会遭到重大毁灭。"这是达尔文《物种起源》中的精彩论述。

　　上周末的闲暇时间，我粗略翻阅了这本巨著，《物种起源》里讲述了自然状态下的变异、生存斗争、自然选择(即适者生存)、变异的法则等十五个篇章，其间的观点、论断和猜想每每让我唏嘘，折服于这位19世纪中期的英国博物学家的精妙智慧。更让我感叹的是，这个理论的适用范畴可以极大地展开或收拢，并且不受时空的限制，在今天的很多领域里，仍然可以同理可得出正确的结论，比如被我们无数次探讨的房地产行业。

　　物种起源的一般理论同样适用于人，也适用于人类从事的地产业发展。

　　前不久，我有幸得到了一本《成都房地产15年》的图片纪念册，从90年代初至今，成都房交会经历了从无到有，从单一到丰富，从朴素到绚烂的完美蝶变，这里面，正活脱脱地再现了成都房地产15年来发展的全部过程。15年前，成都的土地开发还相当寂寥，鲜见如火如荼的工地与拔地而起的高楼，老百姓没有听说过中海、华润、万达、和黄这样品牌地产商，以为房地产就是政府给某个公司一块地，建个6层高的住房而已。这是成都地产平静的蓄势阶段。1992年，华新国际进入了成都房地产市场，2000年，房地产开发商逐步开始向二环、二环外拓展领地，城南的置信、城西的齐力为各自的区域开发打好了精品头阵，同年大连万达挥师西进，2001年，"绿色住宅"旋风席卷蓉城，还有陆续被效仿的欧陆风、北美风、南亚风……到2005年春，入驻成都的外来房地产开发企业总数已达53家，入市资金已超过人民币100亿元，这迅速影响到了土地价格的上涨，楼盘品质的提升与房价的快速上涨。这是成都房地产的"变异"阶段。之后，便很快地进入到了生存斗争！

　　在这个阶段，房地产市场竞争日趋激烈，土地获得的难度和成本都在急速加大，开发商对楼盘品质和自身品牌的注重空前提高，消费群体对行业的认知不断深入、对产品的挑剔超越以往，房价的高低愈来愈难以把握……整个行业在精细化，产品在个性化，市场在细分化，一个明显的瓶颈就摆在眼前，而想要突破这个瓶颈的惟一途径，是经历一次为生存而进行的惨烈斗争。

　　然而，达尔文还告诉我们，生存斗争，我们不必为之感到恐惧，因为死亡的来临通常是迅速的，而强壮、健康、幸运的生物不但能生存下去，而且必能繁衍下去。这，便是成都房地产即将迎来的"适者"继续以新的状态"生存"下去的崭新阶段。

　　斗争正在展开，《物种起源》一般理论在地产的范畴还在不断被印证，谁能生存下来而被进化？谁又被淘汰而永远消失？也许，你很快就可以看到答案。

　　饿死僧多粥少的困境

　　"7月20日的土地拍卖会具有划时代的意义，那是一次标志外资企业成为成都土地中流砥柱的盛会！"长期跟踪成都土地拍卖会的深圳星彦地产顾问公司研究中心经理孔祥虎如是说。

　　这位业内人士的论断确实没错，据资料显示，7月20日以来到现在，外来企业在成都市国土局土地拍卖会上占主流地位。在这期间，共有7月20日、9月14日、9月20日、10月12日四次大型的土地拍卖会，除了9月14日出让的大部分土地被本土知名企业蓝光、正成、国嘉地产竞得外，其余三次土地拍卖，外来企业竞得60%以上的土地。特别是7月20日和9月20日的土地拍卖会让本土房地产震惊，7月20日共有9块地成交，成交总额为88.5亿，有77.6亿为香港的海外资金所贡献，占总成交额的88%，9月20日大慈寺附近共有两块地拍卖，悉数被外资企业收入囊中。

　　纵观2007年下半年在成都拿地的企业，他们有一个共同特点，那就是资金实力雄厚，看好成都房地产的发展，不计成本在成都拿地。外来资本的强势进入，改变了成都土地市场的气候，一个只适合"老虎"这样的强者生存的环境形成，目前可能成都本土市场只有少部分企业如蓝光、正成、国嘉能勉强被归入"老虎"圈。于是伴随着土地价格的直线上升，2007年的每一次的土地拍卖会都挤满了大大小小的开发商，每一次参拍的结果都让资金实力不雄厚的开发商退出场外。交大房产总经理孟刚曾透露："我们参与了7.20土地拍卖，我们当时想以不赚钱的底线拿下沙河一地块，结果没拿到；此前，我们在该地块旁有一块300多万/亩的地，但信和集团却以1000多万/亩的价格拿下，这给本土企业好好地上了一课。"

　　像交大房产这样的老牌房地产企业都感到了生存的压力，成都的一些中小房产企业面临生存危机是肯定的，如此看来，未来成都没钱的房地产企业将面临"无米下锅"的局面，他们或许就与6500万年前因没有食物而被饿死的生物的命运非常相似。

　　烫死政策免疫的后遗症

　　从今年6月起，国家一系列宏观调控措施出台，从"国六条"到"8.1个税强征"到"整顿土地使用"到"央行年内二度调息"再到撼动成都楼市的"提高第二套住房的首付和按揭贷款"以及"主体结构封顶才发放银行贷款"……

　　调控政策密集出台，调控风暴已经来临。面对严厉的调控政策，成都房地产市场的开发商的表现如何？

　　10月份是"主体结构封顶才发放银行贷款"这一严厉的调控出台的第一个月，但是记者发现，10月份成都的开发商依然狂热，他们对成都楼市的前景依然乐观。10月份共有两次土地拍卖会，这两次土地拍卖会，参与拍卖的开发商依然很多，从成交结果看，土地成交价格依然稳步上扬。"土地市场难觅调控踪迹"，一位全程跟踪成都土地拍卖会的业内人士说。

　　为何成都的房地产逆势而行，他们是如何看待调控下的市场形势的呢？最近在成都频繁拿地的国嘉房地产的负责人告诉记者"我个人对市场前景非常看好，成都的房价趋势是上扬的。"

　　采访完国嘉地产的负责人，记者又采访了成都的部分开发商，他们一致认为，房产调控政策的影响是暂时的，成都房价还有很大的上扬空间。

　　看来，在房产政策密集出台的市场环境下，成都的开发商并没有在意。成都楼市真如开发商而言，没有风险，形势一片大好？

　　面对这样的疑问，四川省社会科学院的房产专家是这样回答记者的："成都的开发商在透支购房者的购买力，从收入水平看，成都的平均收入水平比沿海低50%左右，所以也不能将成都的房价预期嫁接在沿海城市的房价上。我认为历次的房地产调控政策是会产生效应的，这是一个累积效应，部分房地产公司不计风险，一味高价拿地将会将自己推入困境。"

　　这位专家的回答让记者想到"温水煮活鱼的故事"，政府的调控政策虽不是致命的，但控制房价的决心是一定的，这就如不断升温的水一样，它最终将如温水中的鱼一样没有意识到危险的开发商"烫死"。

　　冻死市场入冬的严寒

　　2007年10月5日，成都第三十届房交会落下帷幕，历时五天的房交会成交各类房屋（含意向）3315套，较上届成交（含意向）5171套降低了36个百分点，这表明受国庆前央行提高第二套住房首付比列以及利率影响，成都购房者放慢了脚步。同时，记者从许多售楼部了解到，较之9月，10月售楼部的人气明显下滑，成交量也不理想。

　　面对冷却的购房热情，部分业内人士表示，成都房地产的冬天来临，不能抗寒的开发商将被冻死。

　　资料显示，目前成都的购房者中投资者所占比例超过30%以上，换房一族所占比例也在30%左右，只有20%左右的人是第一次置业。从这些数据可以看出，成都房地产界一直盛行的"刚性需求旺盛，成都房屋供应紧俏"的结论是一种不正确的判断。投资者、换房一族都不属于刚性需求的人群，从这一点看，目前成都具有刚性需求并具有购买力的购房者只占很小的比例，而且随着成都房价的上升，具有经济实力的刚性需求购房者还在减少。当不利于房产投资者和换房一族的政策出台后，成都市场上的购房需求必然减少，这也必然造成成都房子难卖的局面。

　　"房子卖不动，相当考验开发商的资金实力，资金不足，推出的房子遭冷遇的开发商这个冬天很难挨。"成都正和营销毛勇如是说。

　　早报记者李玲娟

　　适者生存房企发动终极进化

　　成都房地产发展至今，它的生命史也包含了如此优胜劣汰的过程。究竟，在这个发展史中扮演重要角色的广大的开发商，是怎样在这房产进化的篇章中弱肉强食，体现进化论生存竞争、适者生存的精髓的？在这强者更强，弱者消逝的时代，开发商又是如何施展各自看家本领，力争在房产行业中存活更久、更好，我们不禁凝神关注。

　　重造基因链

　　与外来企业强强联手

　　自然界总是在进行着别有创意的选择，当竞争日益激烈时也许只有让自己更加强大才能适应并生存下去，借助外来力量，重造自己基因链就不失为一计良策。2006年，成都置信联姻新加坡嘉德置地集团在华的全资子公司凯德置地，双方采用"五五制"的比例出资，成立了四川置信凯德有限公司。成都置信董事长杨豪曾在媒体公开表示：凯德置地公司旗下有强大的金融服务公司，有大型商业物业管理的经验，而这是置信的弱项。可以说，两家携手必然是取长补短。置信凯德预计，到2014年前将在成都开发5-7个项目，约2.5万套住宅，除了这些远景规划，在明年春节前会开发四个项目，而且每个项目的开发面积都在20万平方米以上，有的会达到100万平方米以上。

　　时至今日，在置信凯德成立的一年时间里，它在成都楼市频频出招，在数个土地拍卖会上屡次亮相并收获颇丰。2007年10月，置信凯德三次出手，分别通过竞拍及摘牌的形式以6.92亿人民币成功获得成都市温江区三个综合地块。置信凯德相关人士表示："我们计划整合这三个地块，用于130万平米的大型项目开发，打造一座世界顶级的主题公园。这个规划中的主题公园还会有33万平米的商业配套，都将被赋予国际流行的娱乐、购物、餐饮理念。同时，乐园内还会增加不少先进、有趣的游乐设施。此外，这里还将诞生一座五星级酒店和酒店式别墅，这肯定将是成都市场的首创。"这些迹象似乎已经有力地印证了强强携手方式的可行性，置信依靠与外来资源携手合作，实现了企业的再次飞跃。置信拓展市场的步伐也由此走得更加轻快、坚定。

　　增强造血功能

　　开发商迫切上市融资

　　进化论中谈到："只有那些其具备着某种机能的特征最能适应其生活方式的物种，才能够幸存下来并不断地繁衍，将优秀的品质遗传给后代。"无疑，在优胜劣汰这一自然界的生存法则面前，重塑自身能力对稳立于激烈的市场竞争中十分奏效。

　　10月15日，*ST迪康控股股东四川迪康产业控股集团股份有限公司（简称"迪康集团"）与四川地产巨头蓝光实业集团有限公司（简称"蓝光集团"）签署股份转让框架协议，蓝光集团以协议转让方式获得迪康集团持有*ST迪康的6685.35万股股权。一位业内人士称，本次重组顺利完成，*ST迪康将有望转型房地产，同时意味着蓝光集团成功借壳上市。而据记者了解，四川本土房地产今年已有成功借壳上市先例，诸如今年8月，四川奇峰实业（集团）有限公司和四川宏信置业发展有限公司通过拍卖方式，借壳ST东源(000656)。世家郭漫舸表示："借壳成为地产商上市的一个捷径、一个突破口。通过上市蓝光有了更多的资本做支撑。"

　　跨越食物链

　　竞相伸手一级开发

　　生物学告诉我们，越在食物链高端的生物往往越高级。在地产行业，开发商们也深知这个道理。不少房地产开发商开始不仅仅满足于开发楼盘赚取利润，而踊跃涉足土地一级开发，以升级自己的房产食物链上的地位和实力。

　　2003年，成都天府新城房地产开发有限公司与政府相关部门合作，在成华区保和乡进行土地一级开发项目，业界称这块土地为"东方新城"。2000余亩的土地，分为若干次拍卖。拍卖价格从当时卓锦城几十万每亩，到2007年9月14日，由蓝光和骏实业竞得东方新城其中33.413亩的土地，以每亩1270万元价格成交。短短几年内，土地价格翻了几番，天府新城公司利润可想而知，其母公司绵世投资集团的股票也因此长线飘红。

　　一时之间，越来越多的开发商开始钟情于土地一级开发。2007年1月，中信集团与郫县政府签订合作开发协议，将共同开发位于成都市郫县犀浦镇一块地皮的一级土地开发项目。此外，据业内相关人士透露，花样年在蒲江有3000亩的土地一级开发项目；保龙集团在金堂也有大约3000亩的土地整理项目；而在成都盘踞已久的阳光100也在城东进行着数千亩的土地整理。

　　"目前，国内土地一级开发商可以获得非常高额的开发收益。它把土地包装让其以最好的面貌出现在拍卖场上，土地的溢价收益就是一级土地开发商的利润来源点。"一位资深业内人士这样评价到。

　　升级消化系统

　　"小步快跑"迅速长大

　　在自然界中，我们偶尔也会感叹某些看上去最强壮、最庞大、数量最多的动物竟然在很短一个时期内灭亡了，而那些藏匿于灌木丛中等着从巨型动物口中掉下的食物碎屑充饥的小动物，却活得十分长久，并逐渐成为自然界占优势的统治者。

　　2004年，正成地产从西昌进入成都，3年后这样一个小公司在成都市场迅速崛起。从2004年8月第一块土地开始，正成地产已经在土地拍卖市场拿下13块土地。快，是因为正成地产强烈的发展冲动。正成地产一位负责人告诉记者："如果连续四个月没有拿地，公司便会憋得慌。"以频繁拿地，快速开发的战略模式，正成一步一个脚印在成都楼市越走越踏实。2006年，正成地产跻身成都地产销售20强，而2007年，正成地产的销售额有望实现销售十几个亿。正成跑得很快，成长得很快，这就是一个中小型外来开发商懂得找准定位并抓住时机前行的典型案例。