美楼市严重低迷走向不明

　　一项研究表明，5年内美国各大城市平均房价将下跌16％

　　美国楼市进入了数十年来最严重的低迷时期，很多美国人如今迷惑了：是该观望还是该逢低买入？是该卖出还是继续持有房产？美国《财富》杂志指点迷津，为判断未来的房价走势提供了一点参考。

　　房价租金比例就像股票市盈率

　　斯拉塔拉在一个海滨城市购买了一处房产。随着美国房地产市场降温，她的房子价格不断下滑。她几乎每几个小时就要上网，查看自己房子的市场价格，就在最近两个月里，房价已经暴跌10万多美元。

　　而年轻的马特夫妇则把位于旧金山的房子卖了，幸运地赚了一笔钱，然后继续租住原来的房子，希望等到房价跌至谷底再买回来。

　　美国楼市的疯狂似乎还发生在昨天，美国有房一族如今又为市场的低迷困惑不已了：到底房价会跌到什么水平？什么时候才会见底？

　　《财富》杂志认为，决定房产价值的因素有很多，对于普通的美国家庭来说，房间数量、院落大小和附近学校的教学质量都是很重要的标准。而经济学家评估一个城市的房产价值时，则会考虑利率水平、就业情况和人口增长速度。但从长期来看，最可靠的判断指标则是租金水平。

　　房价冲高回落之后，房价和租金之间的比例关系就会恢复正常。对于房价而言，租金就像无法逃避的重力。耶鲁大学经济学家罗伯特·希勒说：“房价租金的比例很像股票的市盈率。”也就是说，虽然房价偶有暴涨，使房价租金比例异常高企，但这个比例迟早会回到历史平均水平附近。

　　从人的心理角度分析，如果人们买房所需花费比租房多得多，而房产转手时利润不大，他们就不大会舍得花钱买房。从这个意义上说，美国近年的房地产泡沫主要是投机者推动的结果。

　　租金几乎原地不动

　　上世纪90年代，美国的房价租金比一直保持在14到15的水平。进入新世纪，房价开始暴涨，尽管理由多多，但最重要的因素还是钱来得太容易。

　　2003年到2005年期间，利率水平极低，投资者蜂拥入市，而次级抵押贷款门槛很低，信用和就业状况不佳者也买起了房，更是加剧了房地产供不应求的局面。美联储从2005年开始大力加息，力图给市场降温，但金融机构和证券市场仍然沉醉在这场地产盛宴中，直到今年夏天，供房者难以为继，危机终于爆发。

　　而在另一方面，从2000年到2006年，美国的房屋租金变化很小，只上涨了10％左右，没有跟上通货膨胀的步伐。这样一来，平均的房价租金比从2000年的15上升到了24,涨幅为60％。首都华盛顿的房价租金比从11涨到了26,包括奥克兰在内的加州东海湾地区从28涨到了51,坦帕市从12上升到了21。

　　5年内房价将平均下跌16％

　　《财富》杂志联合economy．com网站对楼市的调整幅度进行了评估，得出惊人的结论：如果房价与租金的比例要在5年内回落到正常水平，房产价格将平均下跌16％。

　　这项研究将美国54个大城市各类房产价格的中位数与租金水平相比较，得出目前的房价租金比，再找出过去15年房价租金比的平均值，以此计算出房价可能将平均下跌28％。

　　如果再考虑租金上涨的因素，过去5年内，上述54个区域的房租水平总共上涨了12％，如果保持这一速度，房价在未来5年内下跌16％才能够使房价租金比回到历史平均水平。

　　各地区情况不一，调整幅度有别，例如，佛罗里达州的奥兰多、迈阿密等城市的房价可能会下跌28％到34％，而萨克拉门托市的房价可能会跌去26％。

　　老牌大城市房价依然坚挺

　　纽约、旧金山、洛杉矶和芝加哥等老牌大城市的房价已经上涨了不少，但炒房者不多，从长期趋势来看，这些地方的房价还将继续上涨，文化、经济等方面的独特优势和吸引力是支撑高房价的重要因素。这些地方的房屋租金也在稳步上扬，从而减轻了房价短期回落的压力。另外，这些大城市寸土寸金，已经几乎无地可用，建新房极其困难，房地产市场的供给将不会大幅增加。

　　以纽约为例，纽约房地产委员会7日发表的报告显示，今年第三季度，纽约市住房平均售价为78.2万美元，比去年同期大增20％。

　　新兴城市尤其脆弱

　　在拉斯维加斯、菲尼克斯、萨克拉门托、奥兰多、坦帕等新兴城市，房价调整的速度将更快，幅度将更深。

　　这些地方人口增长快，但炒房者多，可供开发的土地也多，开发商在高房价面前愿意大兴土木，大赚其钱，容易导致供过于求。在楼市点巅峰时期，萨克拉门托、菲尼克斯、加州东海湾等地的业主中，有近40％是炒家和靠次级房贷买房者。

　　有开发商估计，炒房退潮之后，加州等地的住房需求减少了约20％。据统计，加州开发商手里的待售房产数量达4万套，堪称历史之最，为了尽快售出以收回成本，降价已成不可逆转的趋势。

　　物业税令房市回暖吃力

　　在美国，持有房产需交物业税，这也会令房价的回暖显得较为吃力。近年来，物业税随着房价水涨船高，从2000年到现在已经翻倍。美国每年的物业税收入约为2000亿美元，相当于房贷利息偿还额的一半。未来几年，物业税税率可能不会再大幅上涨，但也很难调低，这项负担将长伴有房者。