“房贷新政”为何阻力重重

　　据建设部称，到2006年底，全国城镇居民人均住房已经达到27平方米，是改革开放前6平方米的四倍多，居住条件显著改善。发展中也有问题，主要是近几年住房市场失灵，房价上涨较快，买不起房，租不起房，还不起贷，望房兴叹的居民趋于增多。

　　坊间对房改的抱怨明显上升。鉴于此，从2004年起，国家着手调控楼市。2007年下半年，监管层又出台了“房贷新政”重拳，旨在打压住房投资（投机）需求，遏制房价上升势头。

　　关注房地产的人很快观察到，“新政”出台不久，各种抱怨、阻挠、抵制乃至反对的声音就粉墨登场了。有的说，“新政”是饮鸩止渴；也有的说，“新政”损害了穷人的利益；还有的说，“新政”对房价不会有大的影响，甚至有人预言（实际上是希望），“新政”会再次成为“空调”。同时，旨在阻挠落实“新政”的各种对策，也在紧锣密鼓地研判并加紧实施。例如，关于第二套住房标准的界定，监管层、央行、国有大银行和小银行以及外资银行等，分别给出了自己的解读。“囤地”、“捂盘”者也大有人在。这表明，“房贷新政”已经威胁到某些人的既得利益，阻挠“新政”的力量正在蓄积。因此，分清谁是“新政”的反对者，想法化解他们的对抗，是落实“房贷新政”的首要任务。

　　卖地已经成为地方政府财政收入的重要源泉

　　土地是城镇住房的载体。各级地方政府，尤其是城市政府，独家垄断了土地供给。他们以极低的价格收购农民的土地，再转手高价卖给开发商，稳定地获取了巨额收益。据2004年国土资源部公报数据：“1992年至2003年，全国土地出让金收入累计超过1万多亿元，其中近三年累计达9100多亿元。”2005年在国家收紧“地根”的情况下，土地出让金总额仍达5505亿元；2006年则攀升到7000多亿元的历史高峰。卖地已经成为地方财政收入的重要源泉。有些城市财政收入的一半来自土地转让收入，被戏称为“土地财政”。

　　凡是当家的人都知道，钱虽然不是万能的，但没有钱是万万不能的。这些年城市修马路、建广场、盖高楼，还有发奖金、出国考察，搞政绩工程、形象工程等，用的大都是卖地的钱。如今政府又开始搞民生工程，诸如“低保家庭”应保尽保，增加就业，发展教育，医疗保险、住房保障，环境保护等等，都需要大量财力支持。在这种情况下，如果不折不扣地实施“房贷新政”，把住房（投机）需求和住房价格压下去，无疑会断了地方政府的财路，与自己过不去。地方政府首长面临着两难选择：要钱还是要国家政策。历史的经验告诉我们，地方政府肯定会首先设法保住钱袋子，其次才考虑如何应对上峰问责。如果所有的地方政府都如此办理，“新政”再次成为“空调”并不是不可能的。

　　另外，房地产业对GDP有重要贡献。据统计，10多年来，我国房地产业一直保持着年均14％以上的增长速度，其增加值占GDP的比重已经超过4．5％，且有不断上升的趋势。如果再加上对其他产业的拉动作用，房地产业对GDP的贡献会更大。在以GDP论英雄的时代，打压楼市，不啻是打压GDP。一个理性的地方政府首长必然会慎重考量。不到万不得已，他们不会拿自己的政绩和仕途开玩笑。

　　还有一个拿不到台面上的问题是，有些政府官员，尤其是主管房地产开发建设的官员，已经从城镇住房市场管制中得到若干“灰色”乃至“黑色”收入，尝到了垄断房地产市场的“甜头”。如今国家要规范住房市场，对他们的潜在威胁是不言而喻的。这可以解释，地方政府官员为什么总是站在开发商一方，或明或暗地抵制楼市调控政策。

　　卖地已经成为地方政府财政收入的重要源泉

　　土地是城镇住房的载体。各级地方政府，尤其是城市政府，独家垄断了土地供给。他们以极低的价格收购农民的土地，再转手高价卖给开发商，稳定地获取了巨额收益。据2004年国土资源部公报数据：“1992年至2003年，全国土地出让金收入累计超过1万多亿元，其中近三年累计达9100多亿元。”2005年在国家收紧“地根”的情况下，土地出让金总额仍达5505亿元；2006年则攀升到7000多亿元的历史高峰。卖地已经成为地方财政收入的重要源泉。有些城市财政收入的一半来自土地转让收入，被戏称为“土地财政”。

　　凡是当家的人都知道，钱虽然不是万能的，但没有钱是万万不能的。这些年城市修马路、建广场、盖高楼，还有发奖金、出国考察，搞政绩工程、形象工程等，用的大都是卖地的钱。如今政府又开始搞民生工程，诸如“低保家庭”应保尽保，增加就业，发展教育，医疗保险、住房保障，环境保护等等，都需要大量财力支持。在这种情况下，如果不折不扣地实施“房贷新政”，把住房（投机）需求和住房价格压下去，无疑会断了地方政府的财路，与自己过不去。地方政府首长面临着两难选择：要钱还是要国家政策。历史的经验告诉我们，地方政府肯定会首先设法保住钱袋子，其次才考虑如何应对上峰问责。如果所有的地方政府都如此办理，“新政”再次成为“空调”并不是不可能的。

　　另外，房地产业对GDP有重要贡献。据统计，10多年来，我国房地产业一直保持着年均14％以上的增长速度，其增加值占GDP的比重已经超过4．5％，且有不断上升的趋势。如果再加上对其他产业的拉动作用，房地产业对GDP的贡献会更大。在以GDP论英雄的时代，打压楼市，不啻是打压GDP。一个理性的地方政府首长必然会慎重考量。不到万不得已，他们不会拿自己的政绩和仕途开玩笑。

　　还有一个拿不到台面上的问题是，有些政府官员，尤其是主管房地产开发建设的官员，已经从城镇住房市场管制中得到若干“灰色”乃至“黑色”收入，尝到了垄断房地产市场的“甜头”。如今国家要规范住房市场，对他们的潜在威胁是不言而喻的。这可以解释，地方政府官员为什么总是站在开发商一方，或明或暗地抵制楼市调控政策。

　　投机或投资房产都是重要的理财方式

　　城镇住房，特别是中高档住房，既是生活必需品，又是重要的投资品。不管是在西方发达国家，还是在我国这样的发展中国家，投机或投资房产，都是重要的理财方式。我国正处于城镇化加速时期，房价持续快速上升，投资或投机房产回报甚丰。有媒体称，在上海某些区位投资房产，一年升值超过50％，二年达到1．5倍。北京、广州和深圳等大城市房价增幅也超过两位数。房产的保值增值功能，诱使大量资金进入房产市场。目前我国的产权保护还不很理想，投资渠道也比较狭窄，致使许多发了财的小业主不是追加投资，扩大生产经营，而是选择比较稳健的房产投资。报载，有一位小业主为了资产保值，一次购买了四套住宅。现在听说国家要开征物业税，心里非常着急。许多山西和温州的私企老板组团到北京看房，也是在寻找资金出路。据说，北京有40％的房子就是被“炒家”买去了。这是近年来城镇住房需求膨胀，价格飙升的重要原因。“房贷新政”的一个关键词，就是力图把住房投资约束在20％完全商品房的范围内，而把其余80％的市场定位为消费品市场。如果“新政”调控到位，投机之路就走不通了。所以，“炒房族”反对“房贷新政”是情理中的事。

　　需要提及的是，在城市大街小巷随处可见的地产公司（房屋中介），也已经感到“房贷新政”的威胁。通常9月和10月是二手房市场交易的旺季，被称为“金九银十”。然而2007年的10月份，二手房市场交易却十分清淡。许多地产公司感叹，现在生意很不好做，一个月卖不出几套房子。倘若“房贷新政”真的压缩了投资需求，这些地产公司员工的饭碗也就岌岌可危了。所以，同房地产开发商一样，地产公司也不愿意看到“房贷新政”顺顺当当地实施。

　　经过激烈博弈，央行和银监会前不久对“房贷新政”中的第二套住房标准给出了新的界定。预见到可能遇到的阻力和抵抗，央行和银监会特别强调各地不得变通执行。不出所料，立即有人跳出来，指责“标准是一刀切”，“不合理”；也有人自我壮胆、打气“要沉住气”，房价“2008年5月才能见分晓”等等。有些专家也对“标准”能否落实表示了忧虑。

　　从宏观层面上看，实施“房贷新政”，规范楼市秩序，有益于挤压楼市泡沫，化解市场风险，保障国民经济又好又快发展，增加全社会的福祉。但是，在微观层面上，肯定会或多或少地损害地方政府、房地产开发商、商业银行和“炒房族”等的切身利益。他们必然会抱怨、抵制、阻挠乃至反对“新政”。这几股力量如果在某一时点上搅合在一起，其危害不可低估。因此，决策者必须想办法化解这些阻力。作为基层组织，地方政府有义务执行上级的政策。中央政府应当严明纪律，强令地方政府执行“新政”。国有大银行负有服务国民经济的义务。监管层也有必要用多种手段，促使国有大银行执行“新政”。至于其他的经济主体，监管层只能运用法制手段，促其依法经营，遵守“新政”。（徐秋慧 中国人民大学经济学院）