随着圣彼得堡的成交均价攀升到2900美元/平方米，5月份即将开售的“波罗的海明珠”项目敲定为2500美元/平方米。

　　就在2年前，开发“波罗的海明珠”项目的几家国内地产公司组成的“联合舰队”，还在担忧是否会在俄罗斯遇到投资风险。

　　圣彼得堡的机会

　　“这个地区的房价的确有过800美元/平方米的时候，但那已经是10年前了。”上海绿地集团副总裁许敬对《第一财经日报》表示。他作为绿地集团的代表，于2006年8月带着两个事业部总经理助理驻扎俄罗斯圣彼得堡。

　　2006年，俄罗斯的平均房价涨幅达到25%到30%，民间所体会到的房价涨幅则更加惊人。例如，莫斯科中心区北部的一套住房，从2002年2000美元/平方米飞速涨到2006年的8000美元/平方米。而按照惯例，俄罗斯和圣彼得堡正是俄罗斯富人最为集聚的两个城市。

　　2005年3月，由上海实业(集团)有限公司、上海海外公司、百联集团有限公司、锦江国际(集团)有限公司以及上海绿地(集团)有限公司、上海工业欧亚发展中心组成的上海海外联合投资公司投资13亿美元，进入圣彼得堡开发“波罗的海明珠”项目。该项目是上海在海外直接投资的最大项目，以及中国目前在俄罗斯的最大外资项目。其中，住宅开发面积达到150万到160万平方米。

　　“10年前，俄罗斯的买卖土地还是一种禁忌，当年甚至有很多郊区农民可以通过无偿划拨的土地来建房。就是在获取该项目的时候，也还是协议出让的土地，以获取土地的租赁使用权。但是从去年开始，土地也开始拍卖，有的地价一下翻了几倍。”许敬说。“波罗斯海明珠”的土地是在2005年9月逐步交付，之后，土地出让制度的改变迅速提升了整个市场对于房价的预期。而该城市的房价和潜在需求仍在不停上升。许敬预期，如果2年后这些拍卖的土地开发项目上市，圣彼得堡的房价仍将飙升。这也是“波罗斯海明珠”看中的市场商机。

　　公开资料显示，该项目位于波罗的海滨海地区，与俄罗斯著名的夏宫相距2公里左右，占地1.5平方公里，将兴建四星级以上宾馆、购物中心、中国餐馆、中医医疗中心、中高档住宅等设施。

　　“锦江集团的四星级酒店明珠锦江已经开工，还有一个高达188米的五星级酒店项目已经确定，百联集团则确定了一个10万平方米建筑面积的大型购物商场。”许敬透露。

　　按照“波罗的海明珠”最新的项目进程，将于5月份开出第一期30万平方米的住宅，并在后续陆续开出十几万平方米的商业配套。一期3800多套住房目前的定价2500美元/平方米。按照周边的价格水平，商业配套的售价则在4500到5000美元/平方米。

　　“目前圣彼得堡的房价均价已经上涨到2900美元/平方米，我们的项目是中端房地产开发项目，现在的定价还可以实现低开高走。”许敬预计说。

　　更为利好的消息来自于俄罗斯的政策层面。就在前几年，俄罗斯的银行利率偏高，很少有市民贷款买房，购房者习惯一次性或者分期付款。即使是国内银行在俄罗斯的分行，也不敢发放住房贷款。但是目前的情况，是鼓励买房。

　　“估计到5月份开始销售的时候，我们就可以获得诸多客户的按揭贷款。”许敬说。

　　“隐忧”挑战中国房企

　　“波罗的海明珠”项目正在计划继续增资。在原本4500万美元的注册资金基础上，最近“联合舰队”正在准备内部股东增资。这样一来，该项目的资金来源分为三部分：股东内部增资、国内银行贷款以及5月份逐步到位的客户按揭贷款。

　　2005年9月份交地，2006年7月第一批1万平方米房子开工，2007年6、7月份第一期工程开工，并在2008年5月开始预售。这就是该项目大体的时间表。项目进行一切顺利。按照建设要求，“波罗的海明珠”项目需要施工7条公路，目前已经建成了4条。

　　“整个项目面积将近2平方公里，审批过程十分繁琐。在2006年8月份，还需要与政府协调做相关规划。”参与该项目的内部人士对本报记者称。

　　相比于其他中国房企投资海外的项目，“波罗的海明珠”项目的进行已经十分顺利。事实上，中国房企从2000年开始就已经尝试开拓俄罗斯市场，并累计开发140余万平方米。自从俄罗斯土地拍卖放开之后，更是对中国企业购置土地同时放开。

　　但是，诸多的项目进展得并不十分顺畅。

　　“有一个在莫斯科的项目，拿地已经6年了，终于在日前开工。”该人士称。

　　有一位莫斯科大建筑公司的老板曾感叹说：“希望所有的事情都简单些，但事实上很多事情不是交税就可以解决的。例如，开发楼盘的手续相当繁琐，办下来要跑260个图章，每个人大约要花20到100天，按照规定只能按顺序一个一个盖。盖一栋17层的住宅需要9个月，但手续要跑37个月。”

　　“‘联合舰队’的项目拥有两国协调机制做保障。针对重要问题，每周市政府都要召开协调会。但是对于小开发商来说，在俄罗斯开发的难度就相当大，因为虽然允许中国房企购地，但是当地的社会关系十分繁琐，从市一级到各委办，以及各种类型的私人公司，都需要不停地协调沟通，才能保证审批的顺利进行。”知情人士称。

　　今年3月份，上海与圣彼得堡的市长还将在上海碰面，继续推进项目。

　　同时，俄罗斯对于中国企业并没有十分认同。记者了解到，在整个“波罗的海明珠”项目中，允许售与中国人的住宅物业不会超过1%。这是整个项目权衡当地政府以及购房者的要求之后作出的“内控”标准。

　　“建成后不会再有中国城的任何痕迹，我们会尊重俄罗斯人欧洲式的审美情趣和生活方式。”上海海外联合投资股份有限公司总裁包季鸣此前明确表示。