近日，被降价风波影响的楼市似乎已经处在了“摇摇欲坠”的崩盘边缘。而上周，一位业内消息灵通人士向记者透露，目前，银行有关方面正在重新酝酿取消期房销售制度，主要是鉴于紧张的国际金融形势，为银行自身金融安全所做的考虑。取消期房销售并非“新”闻，但在当前已经很严峻的市场环境下再次提出，显然影响更为特殊。一旦银行方面酝酿成熟并最终出台，房地产市场势必将会“风雨大作”。

　　3年后重提旧账开发商资金链面临断裂

　　其实，银行方面关于取消期房销售的想法由来已久，早在2005年8月份，由人民银行房地产金融分析小组撰写的２００４中国房地产金融报告就曾经指出，“很多市场风险和交易问题都源于商品房新房的预售制度，目前经营良好的房地产商已经积累了一定的实力，可以考虑取消现行的房屋预售制度，改期房销售为现房销售”。

　　这份金融报告的提议最终由于存在争议而一直没有得到正式采用，并且在报告发布后不久，建设部便正式发表言论声明称，“近期内不会取消期房销售”。将第一次“取消期房”风波平息。

　　然而，随后的时间里，银行部门并没有放弃取消期房销售的努力。2006年7月22日，中国银监会发出《关于进一步加强房地产信贷管理的通知》(以下简称《通知》)，主要内容是重申“凡是一手住房项目均必须主体结构封顶后方可发放按揭贷款”。这条规定其实也早在2003年有过相关文件详细规定，却一直执行不力。

　　显然，此度银监会紧急叫停未封顶住房个人按揭，不言而喻其根本目的是为了降低银行放贷风险。因为预售款回笼越慢，开发企业所需自有资金要求就越高。原本楼盘出地面就预售所需的自有资金，可能只占到开发项目总投资的30%；而主体封顶所需的自有资金，则可能达到40%甚至更多。

　　时至今日，从此前几次银行方面的政策调整看，这次传出的银行将取消期房的消息，其主要原因仍然是考虑到其自身的金融安全。特别是在现阶段，楼市处于非常重要的转型期，交易量低迷，众多房地产企业降价出售项目的背景下，银行重提取消期房销售显然也并非空穴来风。

　　建行压缩开发贷款对楼市形势没信心

　　金融政策紧缩一直以来都是引发地产危机的“导火索”，先是有二套住房政策，彻底地打压了购房者的冲动；随后又连续加息，进一步地打压了炒房者的利润空间。可见，金融政策已然成为了左右房地产市场的指挥棒。

　　事实上，种种迹象表明，今年金融政策继续紧缩已是必然。近日，建设银行总行首席财务官庞秀生表示，去年建行对房地产开发贷款的增长有所压缩，今年还要再压缩一点。这是源于银行对目前房价的判断，建行认为房价大幅度增长的可能性几乎不大，或者慢增长，或者往下走都有可能性。

　　而据庞秀生透露，今年建行对房地产开发贷款总量要进行控制，但还是会保持一个合理的投放量。“房产贷款的紧缩率和去年是一样的，主要是满足优质客户的合理需要，个人贷款都还是正常投放，房地产开发贷款的增长可能会略有压缩，但总的来说还是有增长的。”庞秀生说，去年建行对房地产开发贷款的增长有所压缩，今年还要再压缩一点。

　　银行压缩房地产贷款是否会对房价产生“致命”的影响？对此，业内人士普遍认为，银行压缩房地产贷款对房价会产生影响，但影响房价的因素是多方面的，包括市民的需求、市民对房价走势的判断、国家的土地税收等政策。庞秀生也认为，银行的信贷紧缩肯定对抑制房价过快增长有用，但不会起核心作用，它只是暗示了银行对房产情况的一种判断。如果房价往下走，那银行贷款就会更紧，因为银行会考虑房产开发企业的风险会增加，那贷款就会更审慎。

　　尽管业内人士并不认为银行收缩贷款对房价上升还是下降产生核心作用，但目前银行面对楼市交易萎靡即将采取新金融政策的动向已经清晰；而“取消期房”政策将成为其中一条也是很有可能的事。

　　金融政策导致房价下跌境外投资客开始活跃

　　“如果市场状况不出现改观，流动资金将会干涸，许多资金短缺的小型开发商将不会生存下来。”在一份关于中国楼市的最新报告中，世界著名评级机构标准普尔为今年的中国楼市描绘了一幅悲观情景。

　　该份报告中写到，中国政府采取的旨在抑制市场投机行为的措施已经开始产生效力，而房地产商的融资渠道也日益萎缩，“部分一线和二线城市的房地产销售价格和交易量可能会继续下降”。

　　值得关注的是，自从限外政策以及新的外商投资指导目录发布以来，沉寂了将近半年多的外资又开始活跃起来。有公开消息称，上月24日，荷兰国际投资管理公司(ING)宣布了一项新的房地产基金计划，期望这一基金能够募集到约3亿美元，其中部分资金将投资中国房地产市场。

　　事实上，对中国楼市“垂涎”的不止ING一家，继瑞士银行、摩根士丹利、德意志银行的房地产投资部门加强对中国及亚洲地区的房地产投资之后，日本野村集团也构建了专门体制，以加大对中国及其他亚洲国家不动产市场的投资。

　　由此可见，尽管目前有不少境外投资机构和投资者在高调“唱空”中国楼市，但仍然有很多专业房地产投资机构看好长远发展趋势。而这一趋势也多少给近期低迷的中国楼市带来了信心。

　　商报记者 赖大臣