以物业的名义参与奥运盛事

    特邀主持：胡 真  深圳市中航物业管理有限公司项目管理处主任
嘉宾：梁志军 深圳市长城物业管理股份有限公司常务副总经理        
 
背景资料：早在1923年，国际奥委会执委做出决议，要求奥运会组委会必须为所有奥运会的参加者提供房价公道的住处。于是，巴黎奥运会组委会在科龙布体育场旁边修建了奥运村——该奥运村由许多橦木平房组成，每个房间住3人，有卫生间和淋浴设备。1924年5月4日——7月27日，第8届夏季奥运会在法国巴黎举行，来自44个国家的3092名运动员及其代表团被安置在了这些木材结构的房舍中，于是便产生了奥运村这一名字和说法。1932年，“奥林匹克村”被写进了《奥林匹克宪章》，成为奥林匹克运动会的组成部分。

    主持人：各位嘉宾大家好！举世瞩目的2008奥运会随着春天的脚步越来越近，每一个中国人都在期待着这场盛会。按前奥运体操冠军刘璇的话来说：每个人都是08年奥运会的一份子，都能在自己的领域为奥运作贡献。那作为物业管理人，我们可以用何种形式来参与这场盛事呢？我想方式有很多种，而最直接的莫过于今天在场的嘉宾给我们带来的答案。

    
    首先恭喜梁总，长城物业能够有幸地成为北京奥运村的物业管理服务商。梁总，我很好奇你们是如何赢得奥运村这么重要的项目的？

    
梁：申办奥运吸引着每个中国人的目光，长城物业也一直很关注奥运会有关信息。2006年，接到奥运村物业管理服务招标信息后，我们经过几轮的筛选、考察和答辩，有幸成为北京奥运村的物业服务供应商。在国家招投标中心经历的答辩是我经历过最为严格的，在全封闭的答辩室内连手机信号也被屏蔽。根据与有关单位的保密协议，项目签约以来，长城物业一直未对外透露关于奥运村的任何信息。即使现在对外发布信息也必须遵守二条原则，一是奥运标志不能在企业发布信息时直接使用或关联使用；二是必须基于事实。其实长城物业作为奥运村的物业服务供应商，对外发布信息主要是起到公告作用，让公众及时了解奥运村物业服务的最新进展情况。

    
主持人：奥运村将为16000多名来自各个国家的运动员及官员提供居住、生活、休闲和娱乐服务，可以说，是奥运会期间除奥运场馆以外最重要的设施。奥运村将于7月27日开门迎客，想来贵公司已经做了大量的前期准备工作了，梁总，能不能给我们介绍一下，你们在奥运村的物业服务是如何运作的，与传统物业服务有何区别？

    
梁：奥运村的管理运营组是一个庞大而系统的机构，涵盖了十多个运行团队，有餐饮、物流和物业保障团队等。国奥投资有限公司隶属于物业保障团队，负责开发建设奥运村，我们直接面对的机构是国奥投资公司。我们在赛时的服务主要包括两个方面，一是负责村内所有场地、设施设备的运行维保（包括室内维修），二是负责环境及清废。

    
    长城物业设立了项目分公司来负责奥运村项目的运营，分公司总经理还兼任奥运村物业保障团队的副总指挥，以便于整体协调沟通。项目运营主要分六个阶段：一是去年底开始的代管期，即项目分批竣工、清场，实施封闭式管理；二是正式承接查验；三是物资移入。因为村内所有房屋都是精装修，包括家具，摆件等物资需要从外界移入；四是进入锁闭期，进行赛前试运行、调试及演练阶段，所有设施设备，团队人员满负荷试运行；五是赛时服务阶段；六是赛后相关工作阶段。

    
    在代管期间，我们主要设置了四个部门来保障运行，分别是工程部、保安部、环境部及后勤保障部。目前我们已随着项目的推进，对部门进行了调整，增设物业总调度室。目前，我们在奥运村南区即运动员居住区已进驻500余名员工，这都是从深圳及各地分公司调来的精兵强将。我们的预算是自有人员642人，各工程安装单位的技术人员与我们的技工组成一支工程师团队，比例大约是1：1。另外，在赛时可能还有奥运志愿者协助服务。

    
    与传统物业管理的区别主要在于公共事务管理。村内有大量国际最先进的设备设施技术应用，“绿色、科技、人文”这三大奥运理念与物业服务的融合使得国奥村的物业服务与传统物业服务有所区别。而赛时的奥运村好比是一个超级大酒店，具备住宿、餐饮、训练、休闲、会务、物业服务等功能。除了物业保障外，其它服务项目都有各个专业团队分包，如客房服务由知名酒店负责提供等。所以与传统物业服务的最大区别在于其公共事务的管理。

    
主持人：能有幸直接参与奥运会后勤保障服务，可以看得出贵公司的全情投入和综合实力。那么，在管理服务中，你们有没有遇到什么难题呢？

    
梁：应该说，在奥运村的管理服务中，做好与各个系统、各个平行接口的联系协调是我们最大的挑战，也就是我刚才提到的公共事务管理的一部分。前面提到的十多个运行团队，以及与各式各样的服务供应商的沟通、协调，每时每刻都在发生，需要我们投入大量的精力、时间，对我们管理团队的沟通协调能力和资源整合能力的要求非常高。另外一个是人力资源的压力，因为奥运村项目对人员需求量很大，但具有短期性和临时性，需要我们做好统筹安排。我们的管理方案前后经历过50多次重大修订，方案打印稿叠起来比一般的护卫员都高。

    
主持人：奥运村的住宅面积约40万平方米，42栋6层、9层带电梯纯板楼建筑分为四大组团，分布于森林公园畔，容积率约为1.5，绿化率高达近40％。在08奥运会及殘奥会之后，将作为商品住宅楼出售，届时你们的角色又将回复到常规的住宅物业服务商。梁总，请问你们对此有何设想？

    
梁：从本质上说，奥运村项目就是一个高端住宅项目，由开发商国奥投资建设完成后，由长城物业提供专业服务。我们签订的合同分两个阶段，即赛时和赛后。赛后开发商将对国奥村进行二次装修，09年正式入住。作为住宅项目服务，首先从人员数量上将恢复常态，按照我们的测算，项目所有人员不会超过300人。另外，奥运村为了体现“绿色奥运、科技奥运、人文奥运”三大理念，追求人文、建筑、环境和谐统一，运用了大量国际先进的建筑工程技术、建筑材料等，仅节能减排方面就有36大项，例如：再生水热泵冷热源系统、集中式太阳能生活热水系统、光电板、导光管照明、节水设施和雨水采集设施等；同时，像使用钢渣铺设施工道路、使用沉降水喷雾降尘、使用透水砖等都最大程度地达到了节能环保的目的。联合国环境规划署去年在考察完奥运村后，对此赞不绝口，留下了如下的考察报告：“申奥时的承诺，比如污水处理问题、水源保护、垃圾处理等，北京已经完成了，从趋势看，北京具有兑现全部承诺的能力。奥运村是以人为本、健康、舒适和节能的居住环境”。所以，在这些国际先进的设施设备的运行、维保方面，还有很多应用技术有待我们去熟悉。

    主持人：能够成为奥运村如此重要项目的物业管理人，不仅是长城物业的成就，也是我们物业管理行业值得骄傲的一件事。通过这么多年的努力，物业管理行业自身不断的完善、发展，不断的提升专业水准，正逐步地赢得了社会和政府的肯定。非常感谢您与我们分享你们与奥运盛事的亲密接触体验，希望借奥运精神的激励，我们物业行业的同仁们，都能够成长得更高、更快、更强！