国税总局出台所得税预缴新规

    业内人士：房地产企业资金压力或加大

    国税总局日前发布《关于房地产开发企业所得税预缴问题的通知》。业内人士表示，此举可能进一步加大房地产企业本已紧张的资金链压力。

    《通知》规定，房地产开发企业按当年实际利润据实分季（或月）预缴企业所得税的，对开发、建造的住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品，在未完工前采取预售方式销售取得的预售收入，按照规定的预计利润率分季（或月）计算出预计利润额，计入利润总额预缴，开发产品完工、结算计税成本后按照实际利润再行调整。

    非经济适用房开发项目中，位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城区和郊区的预计利润率不得低于20％；位于地级市、地区、盟、州城区及郊区的，不得低于15%；位于其他地区的，不得低于10％。经济适用房开发项目的预计利润率按照有关规定的不得低于3％。

    北京华税律师事务所主管合伙人刘天永对《第一财经日报》表示，这个文件是2006年国家税务总局下发的《关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》（即“31号文”）的进一步细化。

    在31号文中，对房地产预售款的企业所得税应纳税额的计算方法是，按照预计毛利率计算预计毛利额，再扣除相关的期间费用、营业税金及附加后再计入当期应纳税所得额，待开发产品结算计税成本后再行调整。

    刘天永介绍说，由于31号文是按照毛利减去期间费用等项目的方法计算，而期间费用等项目又有比较大的操作空间，房地产企业往往通过加大期间费用的方法，减少当期应该缴纳的企业所得税，虽然最后还要调整，但是获得了税收的时间效益。

    而此次新规直接规定了利润率，企业无法通过期间费用减少应缴的税额，按照25%的企业所得税率和20%的利润率，房地产企业每月的预售款至少有5%必须要用于缴纳企业所得税，这对于当前资金较为紧张的房地产企业来说是一个打击。