经济向好或致楼市调控趋严

http://www.0731fdc.com 2010年12月27日 0731房产网 世联地产市场研究部 我来说两句(0)

[提要] 楼市调控趋严在短期来看将是可以预见的。同时,2011年春节将近,明年的全国两会亦随后而至,受调控政策趋严的影响,或会在明年初迎来这一轮楼市成交量的第二次触底。

    11月的经济数据公布显示,投资、出口、消费等均大幅增长,经济复苏强劲,这将给楼市调控带来很大的腾挪空间和灵活性。而楼市在史上最强调控高压下,部分城市的11月楼市成交量出现反弹。12月26日温总理参加“中国之声”直播时再次表示“使房价回归合理”。据此,世联研究认为,在经济向好和楼市反弹的双重影响下,未来楼市调控或趋严格化、常态化。

    
经济向好或致楼市调控给力

    
国家统计公布11月的经济数据显示: 1-11月份,城镇固定资产投资210698亿元,同比增长24.9%,比1-10月份加快0.5个百分点,其中,房地产开发投资42697亿元,增长36.5%;1-11月份,社会消费品零售总额139224亿元,同比增长18.4%,比1-10月份加快0.1个百分点;1-11月进出口总额达26772.72亿美元,比2007年全年还要高,其中11月进出总额和出口总额分别达1304.30亿美元、1533.30亿美元,均创下历史新高。正是宏观经济的持续向好,各大机构纷纷上调今明两年GDP增长率,其中社科院预测2010年为9.9%,2011年为10%,招商证券亦预测明年GDP增长率达9.5%。或是宏观经济的向好,才致楼市出台史上最强调控,并且在一年内国务院三次发文(国十一条、新国十条及9.29新政),更是前所未有。所以我们完全可以认为,其实政府手中一直都握有各种后备政策,以应对楼市不同变化,在宏观经济的大好前提下,政府调控楼市将不再投鼠忌器,未来楼市调控的空间增大,灵活性增强。

    
楼市现反弹迹象将是调控前奏

    
或是借助于经济的持续回暖,楼市即使在调控的高压下,依然不断反弹。自金融危机之后,楼市已出现三波反弹行情。第一波:2009年全年,全国商品房销售面积同比增长42.1%,销售金额同比增长77%,销售均价同比涨23.2%,其中北京2009年价格涨了75%,全年成交量同比涨175%,深圳2009年价格涨了107%,全年成交量同比涨49%;第二波:今年3-4月,各大城市成交量均较2月成倍增长,同时价格继续上涨,这招致了“新国十条”的出台;第三波:今年7-9月,这一波主要受刚需集中入市拉动,成交量上涨迅速,价格保持相对稳定,这带来“9.29新政”的突袭。

    
“9.29新政”带来15个城市先后加入限购阵容,也导致多数城市在10-11月成交的回落,但也有部分城市在11月成交反弹,比如:北京11月成交面积环比增长26%,杭州11月成交面积更是环比增长72%;还有部分二三线城市成交量并没有受新政影响,自7-8月成交量反弹后,持续上涨到今,比如:天津自7月成交反弹后持续增长,11月成交量环比增长20%,较6月的低谷增长128%,西安自8月反弹后亦持续增长,11月成交量环比增长11%,较7月低谷增长105%,另外武汉、长沙、厦门、哈尔滨等城市呈现类似走势。

    
不仅如此,开发商方面在10-11月的销售业绩亦增长迅速。据媒体披露,截止11月,上市地产公司中的万科、恒大、金地和远洋已分别完成年初销售计划的124.76%、119.30%、115.94%和101.11%,其中没有完成全年计划的上市地产公司也大部分达到年初销售计划的九成以上,少数公司可能今年无法完成年初计划;然而10披露的1-9月各大上市地产公司的销售业绩中,情况却很不理想,除个别公司完成年初计划的75%外,绝大多数公司的完成率不到75%。这也从另一个侧面反映出目前楼市呈现出的反弹迹象。

    
这两年的几波反弹均招致政府强有力的调控,目前楼市又呈现反弹的迹象,按政策的惯性,若反弹持续并向其他未反弹区域扩大,则政府再次调控的可能很大。同时根据量价规律,成交量的持续上升必然带来成交价格的上扬。因此,世联研究认为,政府依然会继续加强对楼市的调控。目的不仅仅在于楼市本身,而且对于遏制通货膨胀来讲,也是非常必要的,因为只有资产价格上涨被控制住了,通货膨胀的控制才有可能。

    
调控趋严或致二次触底到来

    
综合上述分析,世联研究认为,短时间内,对房地产市场的调控政策不会放松,一方面是因为市场的力量在不断积聚,变的越来越强,时常有冲破政策的表现,政策松动或退出一定会导致市场报复性的上涨,以往的调控将前功尽弃,招致更大的民怨以及政府公信力的再一次丧失;另一方面,通货膨胀还没有得到有效控制,11月份CPI上涨到5.1%,冲破了5%的警戒线,房地产市场会因为通货膨胀的持续上升而被更严厉调控。主要在以下几个方面:

    
(1)信贷方面。12月的中央经济工作会议表示明年将采取“积极的财政政策和稳健的货币政策”,据此,众多机构预测明年的信贷规模将较今年缩小,多数认为将在7万亿上下。同时,因为CPI的持续高企,11月达到5.1%,较10月高0.7个百分点,创下近28个月的新高,加息呼声此起彼伏,这招致央行第六次上调金融机构存款准备金和第二次加息,不过对楼市的影响还有限。而针对楼市信贷而言,若是这次反弹持续,不排除未来会继续提高首付比例和提高按揭利率水平,未来购房者的信贷成本将会逐步增加。
(2)税收方面。最大的可能就是房产税的出台,目前盛传的是重庆和上海将试点,虽然传闻未经证实,但最终出台房产税的结果是难以改变的,因为在“9.29新政”中明确提出要“加快推进房产税改革试点工作,并逐步扩大到全国”,关键是在什么时点开征,按什么标准征收。另外,目前土地增值税针对个人而言是免征,但是未来这一优惠是否会取消亦存在一定变数,因为12月初佛山顺德地税局发公告将个人转让普通住宅的土地增值税核定征收率由过去的0.5%提高至5%,只待中央取消免征便会恢复征收。还有个人转让普通住宅的营业税目前是五年内差征,这是否会恢复到2006年的五年内全额征收来抑制投资投机购房,同样亦有可能。
(3)限购令扩大化。目前有16个城市先后实施楼市限购政策,受此影响,楼市价格因各种原因保持相对稳定,但是成交量却依然有反弹迹象,因此限购令在未来还存在扩大化的可能。比如:四川省出台的《关于进一步贯彻落实房地产市场调控政策的通知》要求:房价过高、上涨过快、房源供应紧张的城市,要根据实际,明确在一定时间内限定居民家庭购房套数;河南郑州在近日通过的《关于进一步贯彻落实房地产市场宏观调控政策的补充通知》要求:采取切合我市实际的商品住房限购措施,抑制投机和投资性需求。
(4)保障房建设提速。目前保障房建设已经由2010年的580万套提高到2011年的1000万套,可谓大幅增长。同时中央经济工作会议提出,要加快推进住房保障体系建设,强化政府责任,调动社会各方面力量,加大保障性安居工程建设力度,加快棚户区和农村危房改造,大力发展公共租赁住房,缓解群众在居住方面遇到的困难,逐步形成符合国情的保障性住房体系和商品房体系。相信未来保障房的建设力度将会越来越大,从而逐步分流商品房市场的购房需求,从而避免楼市“愈调愈涨”的尴尬,及调控放松或退出时楼市的反弹。
总之,楼市调控趋严在短期来看将是可以预见的。同时,2011年春节将近,明年的全国两会亦随后而至,受调控政策趋严的影响,或会在明年初迎来这一轮楼市成交量的第二次触底。

    【撰写 世联地产市场研究部】

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