二手房成交失真 统计局酝酿房价监控新法
http://www.0731fdc.com 2010年09月07日 21世纪经济报道 肖明 我来说两句(0)

    “我们在等国家新的房价统计方案下发。”9月6日,深圳相关统计部门人士谈起该市的房价统计时说。

    据本报记者了解,目前国家统计局并没有建立二手房统计制度。各地调查队对于住房价格的统计存在执行标准不一的情况。比如对于二手房价格的统计,在个人交易中往往出现为减少契税缴纳而制定“阴阳合同”的现象,导致房价真实数据的获取,存在一定的难度。

    而国家统计部门正着手解决上述问题。

    国家统计局局长马建堂在近期对媒体表示,今年初国家统计局就承诺认真改革房价统计方法,目前这项改革已经有了初步方案,主要内容涉及房价的数据来源、调查方式、汇总方式、计算方式等。在征求有关部门和地方意见后,国庆节前将在网上公布,征求公众意见,争取明年初实施。

    马建堂表示,为了保持数据的历史可比,即便使用新的统计方法,老的统计方法还要保持一年。

    二手房成交数据失真

    房价统计改革,关键在于完善数据采集方式。

    “老方法”主要依靠房地产企业填报,而“新方法”将会是企业填报、现场调查和依靠行政记录并重,此外,要研究能更好反映房地产价格变动的计算发布方式。

    据本报记者了解,上述方法实际上在地方已经开始探索。

    国家统计局浙江调查总队人士告诉记者,实际上浙江一些城市二手房价格统计早已开始使用网签和调查相结合,“因为网签的二手房数据不一定准确,仅仅依靠中介提供也不够,采取调查配合才比较稳妥”。她说。

    目前,北京市已经取消了二手房价格成交数据的公布。北京统计局新闻发言人于秀琴告诉记者,这样做的目的,是为了对社会负责,谨慎公布数据是因为现在从中介获得的二手房价存在签约价和实际成交价两个数字,如果取签约价统计,可能存在低报的情况。

    北京市从去年开始对实际成交的住房价格进行了统计,其中新房成交价格以企业上报的数据为主,由于与网签数据结合,因此真实性相对较高。但是二手房则不同,由于存在上述两个价格的“阴阳合同”情况,统计往往失真。

    此前,北京市统计局发布报告指出,国家统计局目前尚未建立二手房的统计制度,为满足市场需求,2009年北京市统计局、国家统计局北京调查总队开始建立15家重点房地产经纪公司的监测制度,每个月的数据都来自上述15家公司。

    但是在监测过程中,暴露出二手房市场管理的一些问题。如占二手房市场比重很大的一家房地产经纪公司,今年1至5月,上报北京市统计部门的二手住宅交易签约合同均价不到11000元/平方米。

    而同期其它14家公司所报的价格为18000元/平方米-20000元/平方米。

    北京市统计局对该中介企业数据进行评估和查询,了解到其6月份过户平均价格为18000元/平方米左右,而由于统计制度要求应以具有法律效力的签约合同数据为准,所以其6月数据仍为合同数据,二手房均价为13000多元/平方米。

    而这样的问题不仅仅出现在北京,也困扰着全国多数城市。杭州市统计人士也指出,目前网签的二手房价数据干扰很大,对此必须进行调查,否则很难监测到实际价格。

    或研究推出房价定基指数

    国家统计局浙江调查总队人士对记者表示,为了保证房价统计的真实性,统计部门人员需要多下基层进行调查,浙江采取是网签、调查结合的二手房房价统计模式。“如果仅仅坐等企业或者中介上报,数据的可靠性就值得怀疑。”

    但是该人士也指出,同一个地区的房价,由于样本的户型、档次不同,需要考虑收集的数据是否具有可比性的问题。

    目前,国家统计局对实际房价涨幅的算法,采取的是加权统计办法。关于具体的房价数字,国家统计局没有作要求。北京市统计局对二手房等采取的是算术平均的算法。

    马建堂也曾经指出另外一个方法,比如在工资统计方面,要研究统计计算“中位数”(按照大小排列,取中间数)。他此前提出,未来要研究推出如同股指的房地产价格定基指数,避免月度平均数对数据差异的拉平,以便比较真实反映价格的累积变动。

    对此,一位统计专家指出,核心问题是房价统计的基础数据要牢靠,这样无论进行何种方法测算,都能得出可靠的数字。“但是任何统计方法不是万能的,使用定基指数也有难度,因为往往一个时期可比的房子没有成交,这个数据存在延续的问题。“

    而针对国家统计局进行空置房情况调查的消息,北京统计局新闻发言人于秀琴告诉记者,暂时不能寄予太大的希望,“因为这仅仅是住房空置情况的摸底,属于典型调查,一般只有几个小区抽查,难以得出全部的空置率数字”。

    目前数个一线城市已经开始部署住房空置情况调查。一位地方统计调查系统的人士透露,城镇住户调查本身就包括住房情况,比如有几套房,是否出租,如果增加空置的调查内容,应该可以抽样得出空置率数字。

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