地方政府土地财政思路不改,调控导致商业办公地产受宠

http://www.0731fdc.com 2011年01月04日 0731房产网 世联地产市场研究部 我来说两句(0)

    12月29日上海5地连拍结束 总成交金额22.4亿,全年预计土地成交额突破1500亿,创下历史记录;也是这一天,SOHO东海广场57层以1.21亿元成交,单价100372元/平米,创造了上海写字楼销售单价记录。

    
    在今年国家调控的背景下,上海土地成交额创新高的背后,是地方政府对土地财政的依赖。中央政府从地方财政拿走太多,导致地方政府不得不从预算外寻找其他的财政收入来源,土地出让金成为了最主要的来源就顺理成章了。1500亿元土地出让金,意味着占到今年上海地方财政收入的55%左右,同时占到地方GDP的9.4%以上。开发商频频拿地,不断催生上海“地王”。其实,从房地产企业经营管理的角度来看,开发商频繁高价拿地并非像普通百姓所想象的那样增加了经营成本。开发商拿下一块溢价土地,能够让周边的楼盘上涨,然后通过比价效应传导到开发商所拥有的其他土地储备与房产资产,也可以让公司的资产总值上升,同时带来资产负债率下降;接着开发商资产负债率的下降可以获得更多的外部融资或可用抵押资产;最后土地储备与房产资产的升值,让未来年份的销售收入预期上涨,经营业绩变好,同时现金流得到改善。这个流程中,只要资金链不断裂,开发商都敢拿地,而且不怕制造“地王”。于是,地方政府对土地财政的依赖和开发商经营模式两者导致了上海今年土地成交额新高的结果。

    
    在我国过往资产价格和物价的上涨经验中,我们可以发现,地价是物价上涨的诱因。在中国式的通胀中,资产价格里面证券流动性最好,所以最先上涨,接下来是房屋价格上涨,最后是物价上涨。因此,地价的上涨带来房屋价格的上涨,而房屋价格上涨带来相关物价上涨。一旦这个传导通道打开,那么就会带来物价的飙升,产生负利率的现象。在我国居民收入中稳定性收入占最主要收入的情况下,居民的储蓄倾向明显。过高的储蓄遭遇负利率的挑战,居民便会产生规避通胀的行为,从而选择投资房地产。由此看来,在我国货币长期的超发、投资渠道缺乏的情况下,房地产占到家庭财富的63%左右不足为奇。另外,在我国基尼系数、恩格尔系数偏高的情况下,通胀影响大多数人的基本生活和保障,国家必然会进行宏观调控,主要集中于房地产的住宅市场。调控带来的影响和心理预期导致了开发商和投资者的目光集中于未受波及的商业办公地产,加上我国城镇化进入中期,及商业办公地产加速的预期,商业办公产品成为了大家眼里的香饽饽。从而产生了本次单价100372元/平米的现象。

    【撰写 世联地产市场研究部】

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