2009:地王晒太阳 广州收回五块地王

http://www.0731fdc.com 2011年01月07日 0731房产网 我来说两句(0)

[提要] 2009年,广州楼市从年初的冰点到“五一”后市场回暖楼价疯狂大涨,短短几个月就超越了2007年的高位。在过山车般的大起大落中,24块地王“晒太阳”事件特别引人注目,地王们的遭遇及之后出人意料的逆转,直接折射出2009年楼市的动荡。

■同福中路广州市红十字医院东面的地王,规划拟调整为绿地。蔡惠中 郑玉峰/摄

    ■讲述者 李琳

    2009年,广州楼市从年初的冰点到“五一”后市场回暖楼价疯狂大涨,短短几个月就超越了2007年的高位。在过山车般的大起大落中,24块地王“晒太阳”事件特别引人注目,地王们的遭遇及之后出人意料的逆转,直接折射出2009年楼市的动荡。

    《买楼王》曝光地王“晒太阳”

    2009年7月,新快报记者在采访时获悉,不少2007年拍出的广州“地王”都还没见施工迹象。经过深入调查,7月10日,《买楼王》刊登了深度调查文章——《24块地王“晒太阳”的真实原因》,指出广州市在2007年高于当年平均楼面地价出让的27块地王,到2009年7月未售或未动工的却有24块,其中正在动工未售的有3块,其余21块未见施工。这些未变成产品的地王土地面积共121.4万平方米,可建筑面积232.4万平方米,其规模接近2008年的住宅用地总出让量。

    该报道见报后,即刻引起房地产界乃至社会各界广泛关注。7月17日,中央电视台《经济半小时》专题组一行三人到达广州,当天找到了新快报记者,详细咨询关于“地王晒太阳”的具体情况。随后几天,新快报记者全面协助《经济半小时》专题组,为其确定各地王的具体位置,并推荐、联系广州各房地产业界专家及相关发展商负责人接受采访。7月27日晚9时30分,中央电视《经济半小时》栏目播出了专题报道《广州27块地王24块“晒太阳”》。随后,该报道被《法制日报》、《羊城晚报》、《21世纪经济报道》等全国几十家媒体转载,一时间,地王“晒太阳”问题成为上至政府相关部门,下至各相关发展商和普通老百姓最为关注的热点话题。

    广州收回五块地王

    不止广州,在2007年夏秋时,“天价”造地王狂潮曾席卷大江南北,各大城市地王频出,“面粉贵过面包”、“开发商大举囤地”等字眼常见报端。正是这些疯狂的囤地行为造成了2009年中令人触目惊心的地王“晒太阳”问题。

    2009年8月10日下午,在强大的舆论压力下,广州国土房管局就27块地王多数未动工一事紧急召开新闻发布会,当时的广州国土房管局副局长黄文波亲自公布了广州27块地王的具体情况,承认这27块地王中有20宗地块还未动工建设,其中有5块地王因到期没有动工且欠缴土地出让金将受到处理,其中包括保利、富力、金地等大发展商在2007年拿下的地王。从2009年9月开始,广州市开始实施处理地王“晒太阳”问题,先后收回了白云云祥路地王、科学城地王等地块并没收了部分土地出让金。从2009年底开始,随着广州楼价重新一路高涨,更多“晒太阳”的地王才纷纷动工。

    在广州后,北京、南京等全国各大城市也纷纷开始了清查、收回地王的行动。其中北京市收回的2009年“双料地王”是大龙房地产以50.5亿元高价拍得的北京顺义区地块;而南京政府收回的是在2007年12月6日以24.1亿元高价成交的闻名遐迩的江宁“地王”。南北两大“地王”交纳的竞买保证金一块2亿元人民币,一块2.45亿元港币,都被全数没收。

    发展商造地王热情不减

    正如业界所言,“只要有钱,开发商永远有拿地的冲动;只要出地出让制度没改革,就永远有新地王出炉的可能”。颇具讽刺意味的是,被收回地王重新拍卖居然成交价格更高,而到了2010年,广州地王的风头甚至比2007年还要劲。

    2009年10月29日,被收回的科学城地王“瘦身”后重回拍卖市场,在经历长达5小时的“史上最长拍卖”后,该地王以折合楼面地价7074元/平方米的价位被雅居乐夺得,比当年6321元/平方米的楼面地价还要高,成为科学城新地王。2010年11月1日,回炉重拍的前金沙洲地王经过一轮疯狂拼抢后,以22.1亿元写入深业南方地产(集团)有限公司名下,折合楼面地价8350元/平方米,而当年该地王的楼面地价约7935元/平方米。2010年12月16日,广州白云新城在同一天里诞生三块地王,单价均超越2007年最高水平,其中保利地产拿下的一地块高达20605元/平方米,开创了广州地价2万元/平方米的新时代。2007年底,房地产骤然降温,曾经轰动一时的地王面对2008年持续低迷的市场逐渐沉寂,2009年终于陷入了“晒太阳”、被收回的结局。2010年岁末,国务院总理温家宝告诉全国人民,将有信心让楼价回复到合理水平,第三轮调控风声日紧,2009-2010年叠出的地王会否再上演“晒太阳”、被收回的历史?地产商在大肆圈地的同时,又会不会使得自己再陷“赌徒”式的险境?

    见证者语●●●

    广州维森置业有限公司董事长兼总经理张维伦:当市场不好的时候,开发商宁愿把开发闲置地王的这部分资金投入到其他土地。对房企特别是上市房企来说,如果市场不好就暂不开发,那么这块土地在财务报表上就是一块资产;如果开发了,除了大量的现金投入外,市场售价不理想就会令其成为亏损。在这种情况下,发展商们唯一需要争取的就是时间。一旦时间达到了,整个土地和房屋升值时,价格空间就出来了。到时再开发地王,原来的高价位就可以消化了,地王也就不成为问题。

    中原地产项目部总经理黄韬:为什么发展商高价拿地后,一旦遇到市场变化,却能够大使“后悔权”,甚至能以各种巧妙的手法成功退地呢?关键原因是目前国内关于土地拍卖方面的相关法规缺乏,就算是有制约规定,也显然过于宽松。按目前的相关规定,发展商们“悔地”成本极低,最多没收原先交的定金,这相对于项目投资来说实在是小数。正是这种“悔地”的低成本,直接推动地王频生。

    SOHO 中国董事长潘石屹:地王再次频出,显然已失去理智,并不是个好现象。开发商还是应该理性,房地产通常5年一个周期,不知道有多少开发商倒闭,他们都不是饿死的,而是被撑死的。

    新浪网友:企业“高价拿地后再以土地本身进行融资”的行为在地产界非常普遍。先以高价拿地,再拿这块地向银行贷款或者与其他房企或投资公司合作,等有了资金了再去运作。难道这就是房地产行业的“潜规则”?

    

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