2011年楼市十大悬念 二三线城市能否接力上涨?

　　房产税：“靴子”何时落地？

　　2010年年末，沪渝即将试点房产税扩征的传言再度甚嚣尘上，坊间一度认为上海房产税扩征方案将在2011年1月1日揭晓，关于针对新增成交量征收，存量房既往不咎等方案细则更是被传得神乎其神。上海楼市还因此引发了一场年底抢房的疯狂行情——机构数据显示，上海2010年最后5天的商品住宅销售量几乎天天突破1000套。

　　然而，进入2011年，房产税“靴子”并没有如期落地。房产税何时征、如何征、怎么征等诸多问题依旧是一大悬疑。最新的说法是，在房产税改革中，中央和地方政府出现了分歧：“现有地方试点方案，均是修改现行房产税，将已有房产税的征税范围扩展到居民自住房屋，这与国家部委意见不一。有学者认为，地方与中央立法精神不一，未来将可能会出现很大的麻烦。”

　　但上海方面近段时间来的动作同样不容忽视——被解读为“房产税改革重要基础工作”的上海市房屋状况信息中心不久前成立。去年12月24日，上海市市长韩正更在上海市经济工作会议上表示，2011年要做好房产税的改革试点准备工作。有业内人士认为，上海房产税很可能最快在今年年初到全国“两会”期间就能推出，推出具体时机要看房价走势。

　　重庆地方政府亦已明确表示“将积极做好房产税改革试点各项准备工作”。

　　无论如何，忽远忽近的房产税已吊足了市场的胃口，其落地的时间和方案内容，也成为这一轮房地产调控最大的“悬念”。

　　地价：上涨与否取决于房价？

　　2010年，虽然针对土地市场的宏观调控始终不绝，但市场热度并未出现完全冷却的迹象。12月初，多个未完成年度出让计划的城市，开始大规模集中推地，从而推升土地市场热度频升。“地价在未来是否会持续上涨，还是得取决于2011年住宅市场的情况。”第一太平戴维斯中国区市场部高级经理简可表示。

　　中原地产集团提供的数据表示，2010年12个重点城市居住用地流标率继续下降，2009年为18%，2010年已下降至6%。从各个城市平均溢价率来看，一线城市普遍下降，二线城市却在普遍提升之中。

　　以2010年12个重点城市居住用地出让的溢价率来看，溢价率在50%以下的地块幅数比例较2009年明显增加；溢价率在50%以上的地块幅数比例基本与2009年持平。

　　不容忽视的是，在宏观调控政策力度持续加大的2010年，“地王”现象仍然频繁出现，有其更深层次的原因。中原集团研究董事程澐博士认为，土地的价格水平决定了未来开发产品的价格。受到2010年调控影响，具备一定资金实力的标杆房企，在一些土地供求无法平衡的城市，竞得土地的楼面地价已至当地在售新房的50%。

　　简可认为，虽然2010年连续出台了两轮宏观调控政策，但上海新房成交均价仍然上涨了约10%，且在2010年底达到新高为每平方米人民币24200元。与2009年相比，商品住宅土地供应量却下降了10.3%，楼面地价有27%的环比涨幅。“预测2011年土地价格是否会有持续上涨，住宅市场的行情是关键。这不仅是房企回笼资金的有效来源，亦是影响对土地囤积的判断所在。”简可说道。

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