节后开盘潮即将来临? 2011年刚需能否再突破

　　二、交易波动显著 年底需求释放

　　受调控政策及供应节奏影响，别墅市场交易量波动明显，呈现“先抑后扬”态势。

　　从一手别墅市场来看，一季度周期性淡季后，4月份住宅市场回暖势头渐起，加上别墅新增供应急遽升温，当月成交面积大幅上升至23.59万平方米；4月17日“新国十条”紧急出台，5月份交易不仅未能冲高，反而全面遇冷、月度环比降幅近七成；6月份、7月份交易持续下滑，达至6.16万平方米的最低交易值；8月份始交易抬头，前期积压需求大批释放，9月份成交面积回升至21.59万平方米；10月、11月交易小幅调整后，12月份再次冲破20万平方米大关，飙升至28.98万平方米，创下年内月度成交峰值。从价格走势来看，受高端产品交易拉动，别墅成交价格仍保持平稳上扬态势。

　　二手别墅市场走势大致趋同，区别在于买卖双方心态变化明显，市场量价表现更为敏感，成交量先于6月份探底，成交面积2.61万平方米、100套，7月份开始交易爬升，至9月份形成7.29万平方米的峰值，成为全年月度交易的最高点。10月份二手别墅市场再次出现交易量小幅下调，至11月份恢复上升态势。12月份交易虽然持续上升，但成交均价由11月份的26335元/平方米下降至23651元/平方米。

　　三、调控威力不减，局部价格动摇

　　2010年调控对别墅市场影响显著，货币紧缩政策不仅增加开发成本，而且抑制了依托银行信贷的别墅客群，直接导致别墅市场成交急剧遇冷。资金压力加大加之缺乏利好刺激，部分楼盘交易滞缓，优惠举措延续至2011年。

　　货币紧缩拉响房地产贷款警报：2010年内6次上调存款准备金率、2次加息，房地产开发融资成本再度上升，开发商资金链条压力加大。

　　新政冲击别墅市场，连续四个月交易面积低于10万平方米：4月17日，国务院出台了《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（业内称“新国十条”），二套房贷首付体增至五成、利率1.1倍；三套房贷暂停。5月，上海别墅市场全面遇冷、由4月份的23.59万平方米锐减至5月份的7.54万平方米，月度环比降幅近七成；6月份交易持续下滑，7月份达至6.16万平方米的最低交易值，8月份始交易回升至9.65万平方米。

　　突破重围，降价促销频现：紧缩政策下别墅市场整体低迷，不少开发商推出单价折扣、总价直减、办卡优惠、限时特惠、特价别墅等举措，代表楼盘有“保利叶上海”、“汤臣湖庭花园”、“莱茵美墅”、“招商雍华府”等。

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