房价转“嫁”小城市的多重风险

http://www.0731fdc.com 2011年02月15日 0731房产网

  商品房的准公共产品属性在加强,资本属性趋弱化

  目前的一些调控政策虽然仍处于探索阶段,但已开始触及房地产背后的深层次问题,商品房的准公共产品属性可能进一步明确和增强,资本属性将趋于弱化。回顾我国房地产市场化改革及历次调控以来房价不断上涨的历史经验,商品房市场主要存在两大深层次问题。

  一是从需求方面看,我国收入差距的扩大化,造成了我国房地产市场购买能力的差距扩大化,是收入差距扩大化问题在房地产市场的反映,是房地产市场的“马太效应”。这就是通常人们议论的财富积累中“二八现象”的负面效应,即财富积累中20%的群体掌握了80%以上的财富。这是导致房地产市场中投资需求不断增加,价格不断拉高的重要因素。

  从收入差距扩大对房地产市场的负面影响分析。目前我国居民储蓄存款本外币已经达30余万亿人民币,如果按照“二八现象”分析,20%的高端客户中,掌握了约24万亿存款,其释放和潜在的购买力是主要是奢侈品和投资品,其中房产是其中一个主要的投资渠道。据业内分析,目前市场普遍的购房者中,70%为二次购房,主要为改善型,而购买三套以上的需求中投资客比重较大。

  换句话说,大部分高端客户拥有三套以上住房。又根据胡润对2009年中国富豪的调查,全国已有82.5万个千万富豪和5.1万个亿万富豪,每1万人中有6人是千万富豪。北京市富裕人士最多,分别有14.3万个千万富豪和8800个亿万富豪,广东排名第二,上海排名第三。千万富豪中除了商人、高收入人士、股票投资者外,就是炒房者。

  拥有的多套房产,在过去几年内升值很快,个人资产快速膨胀,而这种资产的增值和膨胀,是以牺牲和侵占广大中低收入阶层的基本住房利益而实现的。所以可以初步判断,我国房地产分配中也存在强者恒强、弱者恒弱的“马太效应”。在以往各部门分析房价与居民收入的关系时,大都是以居民收入的平均水平来测量的。而对于大大超过居民平均收入水平的高收入和富裕阶层来说,房价依然可以承受。

  根据业内估计,北京、上海的中高端自住和投资需求大致在3-5万的单价区间,具有较强的消费和投资能力,但这对绝大多数居民已难以承受。由于房地产投资收益主要通过价格上涨预期来实现,基本脱离投资租金回报的价值规律,目前北京、上海等一线城市租金收入已低于一年储蓄存款利率。

  所以,只要房地产市场中对高收入和富裕阶层没有明显的限制和控制措施,房地产市场的分配格局依然会产生严重的失衡,“马太效应”依然会扩大,房价就不可能真正长久的回归到广大中低收入阶层能承受的区间内。目前的限购令已开始将大量的投资资金暂时挡在商品房市场之外,房产税收开始增加投资成本。这些政策已开始触及收入贫富差距在商品房市场负面影响的深层次问题。

  二是从房屋的价值属性看,目前商品房具有准公共产品与投资性商品双重特点的矛盾,公平和效率的平衡问题或者孰者优先问题长期未有明确和共识,资本的逐利性决定了大量资金长期依附在房地产领域,如同寄生虫一样难以有效根治。

  但是,目前理论界对于重新认识商品房准公共产品属性的呼声在不断增强,住房已引起中央和社会各界最广泛和深入关注的焦点问题,重要原因之一住房是关系亿万群众切身利益的重大民生问题,“住有所居”是建设社会主义和谐社会的重要目标,是让人民群众共享改革发展成果的重要体现。

  遏制房价过快上涨,更好满足人民群众住房需求,是保障和改善民生的重大任务,是促进经济健康发展和社会和谐稳定的重大课题,这些观点已经成为共识。究竟如何定义我国商品房的属性才具有科学性、政策的可操作性,是一个涉及面和影响广的课题。

  就我国住房的实际需求巨大、土地供应有限和稀缺、住房在我国和谐社会建设中的重要性来看,未来房地产市场要稳定健康发展,使更多民众从房地产市场的发展中受益,理论上应淡化住房的投资品属性,政策取向应逐步使商品房淡出投资领域,突出住房的准公共产品属性。因为,如果住房带有较强的投资品属性,任何资本的逐利性决定大量资金依然会依附市场或违规进场。

  马克思曾经有过经典名言,200%的利润可以让人甘冒上断头台的风险!从目前政策看,虽然有些政策尚不成熟,还在试点和探索阶段,但一些政策导向已开始倾向准公共产品性质,至少目前已经不鼓励各类资金进入商品房的投资。即便投资和投机资金通过各种渠道进入该市场,未来也将面临更大的政策性风险。

  

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