楼市新政催生补缴社保代理服务 收费1.6万至5万

    全国社保基金以信托产品形式投资保障性住房的第一单，已于上周末（2月26日）在南京启动。这意味着，继财政、银行之后，社保基金也加入了为保障房建设“保驾护航”的队伍。

    随着保障性住房建设的加速推进，资金缺乏是目前保障房建设的主要障碍。与此同时，新的融资模式也逐步走向市场化，包括建筑公司与地方政府签订建设-移交协议、房地产投资信托融资（REITs）、保险资金投资等。

    收益率低于历史平均收益

    随着保障性住房建设的加速推进，资金缺乏是目前保障房建设的主要障碍。

    来自世联地产的报告显示，2011年全国1000万套保障房建设所需资金可能将突破1.3万亿元；而2011年保障房建设可以明确的资金来源有三方面：一是土地出让金的10%～20%，二是中央财政的划拨，三是28个试点城市的住房公积金贷款（收益）支持。

    根据世联地产推算，2010年全国土地出让金收入2.7万亿的10%为2700亿；2010年公积金提供了493亿的建设资金，如按增量70%计则今年该项资金规模为838亿；2011年财政拨款约为1300亿，合计为4838亿元，即资金缺口最多达8162亿元。即使地方政府土地出让金划拨达20%，则缺口至少也达5462亿元。

    因此，引入符合条件的资金以及融资模式的创新，成为当前保障房建设的工作重点。社保基金以信托产品形式投资保障性住房在国内启动的第一单，亦是支持保障性住房建设的一项创新之举。社保基金的该笔资金，将专项用于支持南京市建设总面积980万平方米、8万套保障性住房。

    根据媒体报道，此次社保基金向南京市保障房公司发放的30亿元贷款，是以信托贷款的形式，期限为2年11个月，利率为6.05%（社保利]率5.45%按季度浮动，信托费用率0.18%，担保费率0.42%），由江苏省国际信托有限公司发行，民生银行提供担保。

    目前，1年期和1～3年期的金融机构人民币贷款基准利率分别为6.06%和6.10%。相比之下，社保基金的收益率偏低。而5.45%的年收益率，则仅高于5%的5年期存款基准利率。

    根据社保基金2009年度报告显示，截至2009年末，社保基金会管理的基金资产总额7766.22亿元，其中银行存款期末余额为760.89亿元，占比约为10%。该报告并显示，2009年度基金投资收益率16.12％；（社保）基金自成立以来的累计投资收益额2448.59亿元，年均投资收益率为9.75%。

    不过，也有评论指出，5.45%的社保利率虽然比5年期存款基准利率5%高，但远低于其年均投资收益率，对社保基金的吸引力并不高。同时，公租房和廉租房的投资周期一般长达数十年，而该信托贷款期限不到3年。

    “因此，虽然社保基金的规模高达8000亿到9000亿元的水平，但难以通过信托贷款的形式大量投资于保障房建设。”一市场人士对《每日经济新闻》表示，社保基金对保障房的资金支持模式较难大规模运用。

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