楼市调控的命门在保障房“不差钱”

http://www.0731fdc.com 2011年03月04日 0731房产网

[提要]  尽管背离大众期待,但房价却一直在“义无反顾”地走高,以至于很多人一厢情愿地寄望,上海和重庆等地酝酿开征的房产税能控制飙升的房价,而最新的楼市调控信息则来自18日国务院第五次全体会议上温家宝总理提出的“坚定不移地搞好房地产市场调控”。

  民众安居梦和楼市调控的关键在保障房,而保障房的关键在资金,资金充足则保障完善,资金缺乏则保障缺位。各地在建设保障性住房上却往往“很差钱”。

  尽管背离大众期待,但房价却一直在“义无反顾”地走高,以至于很多人一厢情愿地寄望,上海和重庆等地酝酿开征的房产税能控制飙升的房价,而最新的楼市调控信息则来自18日国务院第五次全体会议上温家宝总理提出的“坚定不移地搞好房地产市场调控”。

  此前,“新国四条”、“新国十条”重拳频出,但房价依然在涨。至于房产税,不光是有点“同床异梦”的味道——地方政府意在获得稳定的财政收入,老百姓希望借此打压房价,而且其成本可能会转嫁给买房和租房者,反而会推高房价。倒是去年11月23日,住建部公布的2011年“安排建设保障性住房和各类棚户区改造性住房1000万套”的计划,从中或可窥见住有所居、平抑房价的曙光。1000万套保障性住房几乎相当于2010年全国商品住宅的销售总套数。果真如数建设,无疑会显著改变楼市的供求关系。

  本来,“市场归市场,保障归保障”,一个合理的住房体系应该包括两个方面——面向市场的商品房体系和面向中低收入者的保障性住房体系。只要政府主导的保障性住房体系保障得力,中低收入者“住有所居”,即便商品房价格高些,那也是市场行为,全凭市场规律说话,房价畸高就不会积聚成眼下普遍性的民生焦虑。这个道理正如温家宝总理所言,“总理应该管的主要是保障性住房,解决的主要是中低收入者的问题。”况且,保障性住房的增加也能减少商品房市场的“刚需”,改善住房市场供求关系。

  大致以1998年为界,此前居民住房多为福利分房,商品房只是市场的补充,此后,福利分房停止,先是经济适用房被看作“住房供应主体”,但后来几近被弃,商品房事实上逐渐成为住房市场供应主体,乃至成为垄断者,保障房绵弱无力,房价这才狂飙突进。近年,畸高房价逼得保障房重新发力,直到1000万套保障性住房计划的出台,U形回转之势方才有望初显。“解铃还需系铃人”,保障性住房在遏制房价中的角色至关重要。

  计划归计划,鉴于此前各地建设保障性住房的“外热内冷”——要么完不成保障房建设任务,要么“喜售厌租”,挑容易回收成本的经适房、限价房来建,1000万套保障房的计划能完成多少实未可知。个中因由,最关键的还是一个钱字。据媒体报道,这1000万套的保障性住房计划将耗资1.3万亿元,投资规模接近全国房地产投资规模的四分之一,这些钱从哪里来?目前保障房建设资金主要来自地方土地出让金收益和中央财政拨款,其中地方财政拨款占大头。但审计署2010年公告就曾披露,在审计调查的32个城市当中有22个城市没有按时足额计提土地出让纯收益的10%给廉租房建设使用,2007年到2009年,22个城市共计少提土地出让纯收益146.23亿元。可见,各地在建设保障性住房上往往“很差钱”,地方配套资金不到位是个“老大难”。

  没钱咋办?融资。有的地方甚至通过地方融资平台筹资,但众所周知,地方融资平台的抵押物往往是土地,为了多融资,土地就得多值钱,相应的,房价就得更高。如此又落入了“土地财政”的窠臼,成了“左右手互搏”。当然,金融创新、信托、产业基金、中长期贷款等融资途径也都在探索之中,但个中风险和误区依然不容忽视。但无论如何,目前来看,民众安居梦和楼市调控的关键在保障房,而保障房的关键在资金,资金充足则保障完善,资金缺乏则保障缺位。(广州日报社评)