逆调控:“城市综合体”上市公司被楼市调控错杀

    在楼市调控上升到民生的高度后，商业地产没有在调控中伤筋动骨，相反在写字楼租售价攀升的同时，空置率也在不断下降，这对于商业地产，特别是那些包括了酒店、公寓、写字楼等多种业态的“城市综合体”上市公司而言是个利好。

    　　商业地产逆调控繁荣

    相比虚火的住宅而言，商业地产这三年来表现不温不火，甚至出现了与住宅价格倒挂的不正常现象。

    戴德梁行华北区研究部主管魏东预计，今年北京写字楼供应量放缓而需求持续增长，一季度甲级写字楼的租金仍将有上涨空间。据《红周刊》记者了解，商业地产火爆除了租金上涨外，楼市调控令许多购房者挤入了商业地产，因为酒店式公寓尚不受调控限制。

    “商业地产的投资价值还未被市场充分认识，”海通证券（600837）分析师涂力磊对《红周刊》表示：“目前我国经济保持向上趋势，商业地产的价格和成交量都存在较大的提升空间，因此其可以实现的价值重估程度要远高于住宅地产。”虽然“十二五”期间的GDP增速目标略低于“十一五”，但是我国要实现经济转型，超市、娱乐、餐饮等商业用房会进一步受扩内需的刺激。此外，保险公司提前圈定商业地产和养老地产作为未来的项目储备，而未来REITs（房地产信托投资基金）的出台将解决商业地产市场流通性较差、投资回收期较长等问题。

    　　“城市综合体”模式最看好

    商业地产主要分为纯开发模式、开发+持有模式和全部持有模式。纯开发模式周转率及增长率均较快，但难以形成较强的长期竞争优势；全部持有模式回报期较长，采用该模式的公司业绩较为稳健，但增长速度较慢；开发+持有模式既可以通过销售非核心物业实现资金回笼，还可以通过持有优质物业获得长期稳定的投资回报。

    持有型物业价值能够增大公司的重估净资产，但由于租金收入短期增长空间不大，因此像中国国贸（600007）、陆家嘴（600663）等以持有为主的公司不能获取高溢价。A股商业地产公司业务收入来源以出售为主，租金收入占比很小。德邦证券分析师黄玉梅认为，“首先受益的是以出售为主的公司，如鲁商置业（600223）、世茂股份（600823）、金融街（000402）等，这些公司表现为投资资金的转向带动业绩加速，并且资金能够及时回流，避免资金链断裂风险。”

    开发+持有模式最典型的业态即“城市综合体”，一般包括酒店、写字楼、商业、公寓和住宅几种业态，公司可以根据项目具体情况调整出售、出租和自持比例。阳光股份（000608）副总经理杨宁向本刊说道：“商业、酒店式公寓、写字楼可以自持经营，维持稳定的现金流；住宅可以销售回笼资金缓解资金压力。因此，城市综合体与单一业态商业地产项目相比具有较强的抗风险能力。”

    代表公司如世茂股份，公司60%~70%的项目用于出售，保证资金充裕和收入增长，30%~40%的项目用于出租和自营，形成稳定的现金流，同时享受公司物业升值带来的好处；“城市综合体”业务占主营业务4成的嘉凯城（000918）也对本刊透露，2011年商业地产项目的占比将大大提升，其中具有代表性的苏纶场和东方红街项目将分别竣工5万平米和6万平米左右。

    面对如此有前景的模式，自然不乏很多新进入者的加入，如万通地产（600246）、鲁商置业、中茵股份（600745）等，他们正由传统住宅地产领域向商业地产迈进，开始涉足城市综合体。尤其是鲁商置业，2010年下半年频频出手大型的商住项目，与银座商城和银座股份（600858）合作解决了商业部分的运营，并且整合大股东在百货、超市、旅游、酒店、教育等方面的资源，在二三线城市发展城市综合体。

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