保障性住房政策明朗 房企战略转向保障地产

http://www.0731fdc.com 2011年03月17日 0731房产网

 

    全国“两会”《政府工作报告》提出,今年再建保障性住房1000万套、明年再建1000万套、“十二五”期间总计建设3600万套。今年中央将向地方补助1030亿元。北京市副市长陈刚说,“未来北京70%的房子将由政府建造”。业内人士预计,未来北京房地产市场,保障性住宅将成为楼市主角,商品住宅企业的生存环境将越来越艰难。

    SOHO中国董事长潘石屹表示,本次调控的目的是把原来商品房占市场90%以上的格局,调整到保障性住房占到50%以上。未来房地产格局一定大变,50%以上开发商将被淘汰。

    专家预计,政府本轮保障性住房政策提出的目标、土地、资金、责任都空前明确,堪称前所未有。未来开发保障性住房基本上将成为开发企业的“规定动作”,届时,无力开发的中小企业将首先面临被淘汰的命运。

      保障地产

      成房企新战略

    此背景下,远洋、万科、首创、华远、富力、龙湖等多家大型房企已经开始做出调整。首创置业董事长刘晓光表示,未来保障性住房开发将成为首创置业最重要的开发战略方向之一。万科总裁郁亮近日更是高调表态,“我们向地方政府说建保障房只给我1块钱利润就够了。为什么给1块钱利润?这样就可以对股东说,我们做这个项目没有亏钱”。这虽然不是万科首次表示要大规模投入保障性住房开发,但如此高调表述却还是头一次。万科集团副总裁毛大庆也曾表示,当前,中国房地产行业正面临着深刻的结构性调整,万科集团正在主动寻求新的战略布局,未来将更多投入到保障性住房的开发领域。

    远洋地产副总裁徐立表示,从政策发展来判断,未来北京的商品房项目中,保障房部分的配建比例可能进一步由目前的30%翻倍达到60%,保障房建设规模化是大势所趋。数据显示,去年北京市土地出让政策出现了一些新变化。一些土地出让以综合评标的形式打破了传统的招拍挂,多数地块以配建保障性住房的“硬性指标”作为企业拿地的前提。此后,以万科为代表的大型地产企业纷纷投入其中,万科联合住总12.8亿元拿下回龙观地块,华远集团联合盛世新业以17.8亿元拿下通州梨园地块,而这些地块均配有保障性住房。其中通州梨园地块是华远地产时隔多年在北京再度拿地,地块总建筑面积31.2万平方米,而配建的保障性住房面积则达15.8万平方米,超过总建筑面积一半,为业界所关注。

    分析人士认为,在政府主导下,“商品房+保障房”的双轨制已经获得企业认可。首块“限地价竞政策性租赁面积”成交的顺义张镇地块竞价次数高达117次才最终成交。随着政府保障性住房政策执行态度日趋明朗,众多大型房企已经“领悟”了政府的“意图”与“决心”。保障性住房开发正在成为远洋、万科、首创、富力、龙湖、华远等大型房企的目标。

    开发与运营模式

      仍需探索

    专家提示,在政府保障房规划提上日程、企业加大投入的背景下,保障房的开发和运营模式仍需进一步探索。现阶段,企业开发保障性住房主要是代建为主,一方面开发利润低,企业意愿不高,另一方面,保障性住房的投资建设和后续运营的政策还有不确定性,可持续经营的模式还处于探索的阶段,使得更多期望参与的房企存在观望心态。

    郁亮认为,保障房的推进主要靠政府,开发商无法计划可以建设多少保障房,如果将来的制度可以让保障房持续运营,万科也会加大参与力度。他表示,未来可以帮政府做一些代建商品房项目,政府负责资金和土地,企业负责建房,收取管理费。

    专家分析,未来随着保障性住房的批量入市,政府可以逐步放开运营权,由开发企业自主后续经营。一方面可以减少政府的负担,还能给企业带来稳定的收益,在投入项目后期的物业服务方面,使居住者受益,实现多方共赢。 来源:北京商报 者:董家声