长沙东方航标停工背后:中小型房企的破产样本

http://www.0731fdc.com 2011年09月29日 21世纪经济报道

[提要] “石湘中瞒着李氏兄弟私刻公司公章,对外非法高息集资达数亿元。”知情人士透露,目前项目所在地长沙县领导层对如何处置这一事件仍在研究之中。

    二三线城市已不再是地产开发商的避险港湾。

    9月26日,长沙东方航标楼盘(下称东方航标)项目部,售楼处大门紧闭,留守的保安告诉记者,楼盘何时交房依然是谜。东方航标今年8月因涉嫌非法集资和项目停工事件,而广受公众关注。

    不过,非法集资远非事实全部真相。记者调查得知,东方航标实际控制人并非目前已被刑拘的开发商景上置业董事长石湘中,而是国大置业实际控制人李应国、李应仕兄弟。

    “石湘中瞒着李氏兄弟私刻公司公章,对外非法高息集资达数亿元。”知情人士透露,目前项目所在地长沙县领导层对如何处置这一事件仍在研究之中。

    东方航标只是中小房企破产潮的缩影。“地产调控加码,二三线城市限购‘兵临城下’,中小房企退无可退,因此走上非法集资绝路。”区域经济学家、湖南商学院经贸系主任柳思维详解中小房企非法集资背后动因。

    贷款不成 非法集资

    东方航标,地处长沙县星沙镇开元东路与东四线交汇处,地段繁华,项目总建筑面积22万平方米,由景上置业投资开发,计划建设7栋房子。

    2010年10月至2011年,东方航标在项目尚未封顶、尚不具备开盘条件的情况下,即开始违规内部认购,以办理VIP卡的方式,多次向公众购房者收取数额不等的现金,并给出“VIP5000抵1万”、“2000抵2万”等许诺。

    但今年端午节前后,市场传出东方航标资金紧张的消息,8月份项目停工,引发业主维权。8月18日,石湘中因涉嫌非法吸收公众存款,被公安机关立案侦查。石湘中名下的资产被查封冻结。

    “石湘中并不是东方航标的大股东,他只占25%的股份。”前述知情人士透露,石湘中在2009年拿到土地后,因无钱开发,由长沙县牵线引进国大置业,石湘中在东方航标的权益摊薄至25%,国大置业占比75%。

    2010年以后,因国家对房地产进行调控,银根紧缩,实力较弱的景上置业无法从银行获得开发贷款,于是石湘中私刻项目公司公章,瞒着大股东国大置业,假借工程合作为由对外高息集资,以筹集项目后续开发资金。

    知情人士透露,石湘中的集资对象涉及东方航标施工单位、生意伙伴、公众购房者等,牵涉金额达数亿元,而石湘中被债权人识破骗局后,不但拒不还钱还雇凶砍人。

    “有两个月国大置业发现东方航标项目对施工单位的工程付款出现异常,比平常月份高出30%,感觉有问题,于是暂停施工。”接近国大置业人士称,公司通过调查发现,这些多出的款项,是支付给施工单位的利息,石湘中非法集资的行为浮出水面。

    国大置业决定将东方航标项目施工暂停近两月,同时向长沙县政府汇报。8月18日,石湘中被抓。施工单位相关人士透露,9月5日,政府拿出2000万元后,东方航标复工。

    但石湘中案件如何定性,长沙县产生了分歧。知情人士透露,长沙县委县政府党政主要官员和检察院负责人主张定诈骗罪,而县政法委等数名县委常委则倾向于定为非法集资罪。

    “定诈骗罪的话,只需要石湘中一个人负责还债,不会对东方航标有太大影响;但定非法集资罪的话,就需要东方航标以项目资产来抵债,这样石湘中个人的财产损失会小很多。”湖南湘行律师事务所合伙人李静龙坦言,双方处理意见的分歧中大有奥妙。

    9月28日,记者多次联系景上置业和国大置业求证非法集资及项目停工风波,但均未获回应。

    行业转型加速

    东方航标只是目前房地产调控加码下,中小房企生存困境的一个缩影。

    今年7月,长沙中远公馆楼盘开发商石罗其因巨额贷款逃跑,这是今年加强楼市调控以来湖南省出现的第一例因资金紧张而“跑路”的房地产老板;8月,长沙利璞金立方也因开发商抽走资金开发湘潭项目以及与承建商产生经济纠纷而停工。

    相似的案例最近数月在全国各地先后涌现:安徽宣城山城名居、浙江金华仙源欧境、天津东北角艺术公馆等项目,均因资金链断裂而出现开发商“跑路”现象。

    这些企业多为中小房企。它们中很多是真正的外行,在房屋质量、设计理念均大失水准,有的企业甚至通过偷工减料来节约成本,增加利润。“以前房子供小于求,只要价格合理,什么样的房子都卖得出去。”一位长沙本土开发商对记者透露,由于没有外来竞争,2005年之前长沙房地产企业的日子很好过。

    不过,2005年之后,随着万科A(000002.SZ)、保利地产(600048.SH)等大型房企纷纷抢滩长沙,一些长沙中小房企的好日子就到头了。龙头房企从资金实力、产品设计理念、品牌信任度等方面,对本土中小房企形成了巨大的压力。

    据统计,2011年1-6月,中小房企的资产负债率平均达了71.28%。行业调控加码,成为压垮这些中小房企的杀手锏。房地产行业大鱼吃小鱼的时代已经来临。2011年上半年,万科斥资46亿多元分别收购武汉、香港、广州等地10家企业。其中最大一宗交易是以31亿元收购广州番禺向信房地产公司100%股权。

    资料显示,今年1-7月,地产行业内公开的股权并购数据合计为62宗,总涉及金额达到了175.39亿人民币,相比去年同期的36宗及86.85亿人民币,分别上涨72.2%及101.9%。

    而部分上市房企,则通过业务转型来规避房地产风险。

    华远地产董事长任志强说,现在已经有不少中小房地产企业破产,只是没被看到,这些企业破产倒闭后仍以被收购的形式存在。

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