高收益率“诱惑” 金融机构来“搅局”房产调控?
3月，北京在迎来了一场大雪之后，开始有了阳春的暖意。正如目前一位房地产开发企业相关负责人的心情一样——尽管资金链的压力并未退减，但他已经开始对房地产市场的走势有了较为乐观的判断。
在2010年以来的房地产调控当中，银行、信托等金融机构，扮演起了重要的角色。3月14日，温家宝总理在十一届人大五次会议记者会上就指出，房地产市场关系到财政、金融、土地等各项政策，涉及到中央和地方的利益关系，涉及到金融企业和房地产企业的利益，调控的阻力相当之大。
“我认为，金融机构在房地产调控的阻力，主要是体现在没有完全顾及‘刚需’部分，同时（房地产开发）贷款利率高企，也让调控目标难以实现。”某房地产资深研究人士对《每日经济新闻》记者分析认为。
利率：个贷下调 开发贷仍涨
在房地产调控中，差别化的信贷政策是重要的调控手段。信贷成为紧缺资源，作为提供信贷资源的银行，其利益也牵涉其中。
据《每日经济新闻》的记者了解，近期，银行开始了首套房贷利率回归基准的现象，国家层面，也提出了“稳刚需”的目标。但上述房企相关负责人告诉《每日经济新闻》记者，目前地产开发商的融资还是比较紧，特别是贷款利率高，抬升了融资成本。
根据央行的统计，2011年末，银行业金融机构房地产贷款余额10.73万亿元，同比增长13.9%，其中地产开发贷款余额7680亿元，同比下降7.9%，房产开发贷款余额2.72万亿元，同比增长17.1%。全年累计增加房地产贷款1.26万亿元，同比少增7704亿元。
上述的房地产人士对记者分析认为，尽管现在首套房贷利率方面，银行有所让步，但是在开发商贷款方面，贷款利率还是在上涨。这使房地产企业的利润转移到银行，也让开发商成本转移到消费者头上。
“房地产调控的主要目的应该是引导房价的合理回归，而不是一棍子打死。如果金融机构附加给开发商的高融资成本持续下去的话，房价还是难以合理回归的。”该分析人士称，不过银行作为盈利机构，在信贷资源有限的情况下，提高价格是市场行为，也可以理解。
房地产信托高收益诱惑
“分食”房地产调控带来利益的金融机构，并不是只有银行而已，在银根紧缩的背景下，银行信贷受限，信托的融资渠道成为房地产企业资金的重要来源。
据用益信托的数据统计，2011年全年共发行1003款房地产信托产品，发行规模2864.1亿元。与上年同期相比，发行数量增长了66.33%，发行规模同比增长了43.7%。尽管受到监管机构的限制，房地产信托的规模总量占比较2010年有所减少，但是依然达到35.23%。
“今年，信托融资应该还是房地产开发商比较乐意选择的渠道，相对比较灵活。但是信托融资的成本本来就比银行要高一些，今年信托的成本还在增长。以前，平均融资成本可能在13%~15%，现在都要到17%~20%了。”上述房地产企业负责人告诉记者。
去年下半年，监管层对房地产信托的发行再次采取了较为严厉的措施并提示风险，其发行量也较此之前有较大的回落，不过高收益率的诱惑依然使得信托公司对房地产业务有“冲动”。
“今年，是有很多信托公司说不做房地产信托了，但是我们遇到合适的项目还是会做，毕竟收益率高。”某信托公司相关负责人对《每日经济新闻》记者称，今年的房地产信托监管还是比较严格，但是加码的可能性不大。
根据用益信托的统计，今年1~2月，房地产信托成立90款，成立规模为155.98亿元，平均收益率达到10.43%。
要房价合理回归到与居民收入相适应，也就是说，房价回归后还必须稳定。
那就再清楚不过，调控的终极目标是要让房地产回归其以居住为主的属性，未来房地产主要是“消费品”而非“投资品”。消费品价格是可以稳定的，投资品价格就不可能稳定。
温总理在记者会上表示，房价还远没有回到合理位置，调控不能放松，正面回应一些利益群体因为近期房价下降推动政策放松的博弈。对房价未来会下降20％、30％还是下降50％，近期各种“猜想”和“预期”满天飞。实际是在试探房价调控的底线。笔者的理解，现在各方关注房价下降，仍是把房地产的未来作为投资品市场来定位，这个思路似与温总理对房地产的提问的回应，与政府一再强调的房地产调控终极目标并不一致。房价下降是调控目标的一部分，把房价下降水平作为判断调控政策转向的依据，并以此确定下一步房地产的投资战略，结果可能南辕北辙。
温总理在记者会上对合理房价的解释，是与居民收入相适应，房价与投入和合理利润相匹配。最近的对房地产调控目标的表述，是政府工作报告强调的严格执行并逐步完善“抑制”投机、投资性需求的政策和措施，进一步巩固调控成果，促进房价合理回归。
房价显然是调控目标。但是既然要房价合理回归，而且要回归到与居民收入相适应，那也就是说，房价回归后还必须稳定。什么样的房地产的价格可能被稳定，投资性房地产价格可能稳定吗？再清楚不过，调控的终极目标是要让房地产回归其以居住为主的属性，未来房地产主要是“消费品”而非“投资品”。消费品价格和投资品价格是完全不同的形成机制。消费品价格是可以稳定的，投资品价格就不可能稳定。
“居住”需求属于实际有效需求，以一套基本住房为效用最大满足度，是真正意义上的“刚性”需求。而且受收入和可支配能力的约束，对价格上涨非常敏感。价格上涨过高，购房能力下降，有效需求受到压抑，市场呈现供大于求，房价应该有向下调整的压力而回归均衡水平并保持相对稳定。居住性市场，属于消费品市场，具有消费品的效用最大满足度这一重要特点。一个人吃一碗饭吃饱了，再有人提供第二碗饭，边际效用就开始递减，同样的价格就卖不出去，价格就必须降下来。这种网状调整过程，就形成消费品市场的均衡价格。房地产以居住为主就具备消费品的属性，效用最大化的约束成立，市场供求关系定价理论可以实现稳定的均衡价格。来源：每日经济新闻
