什么是创新创业综合体？创新创业综合体是继企业孵化、创业培育、创新研发、成果转化、融资服务、人才集聚、生活服务等多功能为一体，通过推进创新创业综合体的建设，加快经济转型的升级。创新创业综合体的建设，我认为它是城市振兴之魂，腾飞之道，将极大地提高城市竞争力。在我国，创新创业综合体搞得最好的是河南的郑州，河南省专门下发了《大力打造创新创业综合体》的文件，在郑州新区搞了很多有特色的创新创业综合体，房地产也火起来了，也有就业拉动。湖南有那么多的开发区荒废在这里，照样可以搞创新创业综合体，服务于这个时代。

    案例，我们来看看创新创业综合体的开发模式。

    模式一：地产商打造创新生态社区模式。有办公、居家、商业，形成一个生态圈。

    这两年，我们就创新创业综合体做了好几个策划和设计，反映都很不错。常德鼎盛商业广场是一个创新创业综合体，在常德市桥南，大家都知道桥南市场，这个项目原来发生过火灾，原来的建筑全部倒了，政府要开发商来运营，开发商做这个项目做了一年，没有找到什么感觉。后来，要求我们来进行策划和设计。那么，我们就定位为一个创新创业综合体。这个方案一出来，无论是常德市委市政府还是鼎城区的领导，都是赞不绝口。这个项目以建材家居家电购物休闲为主题，以前这里是临街门面，我们要把它进行升级，把它做成大卖场，让这些企业在大卖场里面办公，集购物、办公、居家、餐饮、酒店于一体，贯彻全时段、全业态、年龄段、全客群、全方位的理念，这是常德市最吸引人气的一个项目。

    我们来看看效果图，这是一条商业街，刮风下雨天气炎热都不怕，里面有空调，延长了经营时间，同时也是一个旅游去处。我们去日本的商业街，人气很旺，都是一些小商品和家居用品，感觉是非常好的。

    锦帛玉广场，是永顺县的一个广场，这里面有卖土家织锦，搞土家织锦创意的都在里面。

    慈利县二九一步步高广场，县委书记亲自负责这个项目，目前在前期准备阶段，应该说这是慈利县最高端的一个项目，写字楼和酒店于一体，有银行在这里办公。然后有高端公寓。

    保靖县商业大街，这里面有一栋以爱情为主题的酒店。

    奋斗青年社区，是长沙农大旁边的一个项目，主要把一些青年才俊，有理想、有抱负、想创业的青年才俊集中起来在这里办公经商。

    前面这几个项目户型有一个最大的特点，是上下两层的小户型，一楼办公，二楼居家，为创业者提供了便利，同时又节省的他们的时间，年轻人也特别喜欢上下两层的感觉，我们创造一种生活，一种态度，一个家。

    模式二：地产商+运营商，合作共赢构建生态圈。比如万科。

    模式三：魔方公寓+founber空间。你在楼上办公，我在楼下办公。

    模式四：联合创业办公，把这个行业的有关人士整合在一起办公，便于沟通，便于交流，为创业者提供增值服务。

    模式五：产业园。比如，中关村。中关村里面有很多的创业空间，是政府办的，政府提供补贴。长沙有很多园区都有创业空间，政府提供政策，提供资金支持。

    模式六：创业小镇。这个镇都是为创业者开发的，欢迎你到我们这里居住，到我们这里创业，政府为你提供一切便利，有很多是免费的，浙江就有很多的创业小镇，创业小镇开发的成本很低。

    创新创业综合体的设计与营销，怎么样设计好？要把握好以下几点。

    1、开发策划是灵魂。有了地以后，我们要精心策划，房子卖给谁？项目卖给谁？怎么样进行定位？

    2、科学规划是前提。要科学规划，不要乱规划，要精心运作，否则会成为一个烂尾楼工程。

    3、功能集成是核心。综合体的核心是衣食住行等各种功能的有机集成，而不是简单地堆砌。所以，对综合体的设计要分析项目功能、功能布局等等。

    4、交通有机集散是基础。车流、人流、物流怎么集散？我们不要造成新的拥堵，开发综合体的目的也就是把人们整合在一起在这里居家、办公，你再也不要开车到另外一个地方去了。所以，政府为什么鼓励综合体的开发？道理就在这里。

    5、特色化景观设计是关键。有些人说商业前面不要有树，不要有水，恰恰错了，以后的商业是休闲商业，门前有水，门后也树，有诗情画意的感觉，在这里找到创新的灵感，创业的激情。

    6、人文遗产是记忆。这个地方原来的老建筑不要摧毁，要保留下来，作为一个景点，挺好。

    原来只要胆子大就可以了，现在不行了，现在不但要胆子大，还要有高素质人才、专业团队为你提供服务。如果雅筑投资集团把专业团队和资金有机地捆绑在一起产生巨大的能量，远远超过普通开发商，整合一流的研发团队、研发人才，再把资金整合起来，再把产业链条上所有的企业整合在一起办公，这种力量会起到巨大的推动作用。然后，你把策划的、设计的、招商的、物流管理的、基建建材的等等，全部整合在一起办公，大家出人、出资金、出资源来一起打拼。

    运作步骤，1、合作项目发掘；包括潜在项目，待开发项目，开发过程中的项目，暂时搁置的项目；2、专家项目评价；由抓家对侯选项目进行全面深入的考察，对其优、劣势进行科学分析。3、选择合格的项目。这个项目值得做，集团就统一做这个项目；4、确定合作方式。5、审核项目资源。我们派出专家团队对项目的优势资源与劣势资源进行审核，确定项目资源整合的大方向与开发模式。6、引入短缺资源。根据木具体情况，引入资金、品牌、专业操作、管理模式等合作伙伴急需的资源。7、全面启动项目，实现强强联手，全面启动项目；8、制定长期战略。

    未来成立投资集团，把各个环节的企业拉进来，把有思想、有资金、有关系、有资源的人聚集在一起，大家占股份，围绕特色商业街的模式来打造项目。按照我讲的这个思路，完全可以开辟一片新的市场，打造一片新的天地。

     作者简介：阳学文，CECU华创房地产研究院、中国豪宅研究院[湖南分院]院长。策划设计建筑的大师，著名新型城镇化与房地产研究专家。中国诗意建筑设计第一品牌——阳学文诗意建筑设计公司创始人；湖南省政府顾问、湖南大学教授。