2015年第三季度，国内各项宏观经济指标走势低迷；房地产开发投资增速已经连续21个月下滑。在此背景下，货币政策保持宽松，一系列稳增长、促消费政策发布。8月26日，央行年内第四次降准降息。此外，降低房贷首付与公积金优惠、便利等政策也相继出台。

    宽松政策加码，住宅成交量攀升、均价仍处低位；料四季度量升价稳

    截止今年9月底，国家和地方政府的购房政策持续宽松，先有“330”新政，在季末又填上“930”新政这把火，利好接踵而至，效应也逐渐发力。戴德梁行数据显示，本季度的长沙商品住宅市场供销比已降至0.7：一方面，房企的推盘速度明显慢于去年，本季度内六区的新增供应量为235万平方米，仅为去年同期的七成；另一方面，成交量节节攀升，成交面积达到315万平方米，与去年同期相比将近翻番。在房企“以价换量”的销售策略上，目前长沙内六区商品住宅均价已降至6,148元/平方米，同比下降了6%，相当于回到了2011年的水平。成交的攀升促使可售库存逐月下降，但是直到9月底，库存仍然接近1,300万平方米，去化周期为12.9个月，市场上100-144平方米的改善型户型最受追捧，去化周期已低于10个月。戴德梁行预测：在市场外部环境不发生较大调整的情况下，四季度长沙住宅成交量将继续上行，价格则小幅波动。

    土地成交首现溢价，却仍然低迷，年内出让节奏有望加快

    相比往年三季度土地成交的高潮迭起，今年三季度的成交却比上半年的成交更显冷清。7月至9月间，长沙内五区仅挂牌9宗地块，成交8宗地块，成交面积24万平方米，成交金额9亿元，同比分别大降了87%和76%。成交的土地中以工业用地为主。前两年，包括万科、绿地等知名房企纷纷在长沙拿地，今年却鲜有触及，反映出大型房企对长沙未来市场走势的研判越趋谨慎。另一方面，第三季度终于出现今年以来的首宗溢价地块，尽管溢价率不高，但为市场带来些许暖意。对此，戴德梁行长沙分公司副总经理文学先生分析称：土地成交的急降直接回导致今后市场新增供应的减少，这可以有效调节商品房的高库存现象。随着长沙商品房去库存的逐步深入以及政府财政方面的压力，预计四季度土地出让节奏有望加快。

    写字楼未来供应量大，租金难以突破现有水平

    三季度长沙甲级写字楼没有新增供应，甲级写字楼租赁需求主要来自新进驻长沙开拓的外来企业，以及部分本地企业的升级搬迁及业务扩张。租赁市场的热度较上半年有所降温，但是净吸纳量达仍然超过了5.1万平方米，空置率较上季度下降了7.4个百分点至29.1%，达到近两年来的最低值。租金小幅调整，本季度长沙甲级写字楼租金小幅上涨了0.2%至每月每平方米103.2元。金融类企业的租赁占据40%大比例，电商类企业的租赁份额扩大。长沙今后4年间待交付的优质写字楼体量是现有体量的2倍，且向核心商务区外围区域扩张趋势明显，戴德梁行预测，这都将给未来长沙写字楼租金的提升带来较大挑战。

    三大业态成商业空间吸纳主力；未来新增项目超七成集中在地铁沿线地段

    2015年1-8月长沙社会消费品零售总额同比增长12.0%，高于全国水平（10.5%），并领先于其他中部省会城市。二季度，长沙核心商圈优质商场表现稳定，首层平均租金范围保持在150-750元/平方米/月。南城商圈的空置率进一步下降，其余优质商业的空置率也大多平稳，本季度整体空置率环比下降0.8个百分点，至5.3%。因为人流带动性大，快时尚、餐饮、儿童亲子类业态已成为商业空间的吸纳主力，各购物中心不遗余力地争抢此类商家入驻。除了已有品牌的扩张，长沙又相继引入了SPAO、UR等快时尚品牌入湘，且开业情况火爆。

    长沙目前已有商业物业集中在几个传统商圈，尤其是五一商圈。未来长沙新增商业项目体量巨大，且超七成集中在地铁沿线，可以预见长沙未来的商业物业将会带着浓重的地铁气息。会上，戴德梁行长沙分公司副总经理文学先生介绍了地铁商业的三种主要形式：点式商业、带状商业以及立体商业。其中重点介绍了立体商业，此类商业物业体量较大，经营品类丰富，最容易成

    为一个城市的标志性项目。例如正在加紧建设的长沙九龙仓国金中心，总建筑面积高达100万平方米，其中商业共9层，地下两层直接连通地铁；甲级写字楼44万平方米；另将NICCOLO和MARCO POLO两间高端酒店第一次引入长沙市场。相信建成之后，将会成为长沙的地标项目。