2014年以来，中国楼市发生重大拐点变化，二线城市量价双跌，广大的三四线城市更是陷入寒冬。但在我省，由于3+5城市群、长株潭两型社会的发展和湘江新区的设立等中长期的政策带动效应，我省中型城市的地产仍有发展机会。作为长株潭融城的核心之一，我以湘潭市地产的现状、问题和发展前景为例，管窥湖南省中型地级市房地产发展的情况。

    1、湘潭的房价不会降。湘潭市房价均价3600-3700/㎡左右，已经接近成本价，按照目前的土地价格，人力成本、建材价格等，目前的房价已经接近成本，湘潭市的房价较为理性，没有泡沫，降价空间不大。当然泡沫不只是价格，价格反映例如，数量反映供求关系，供给过剩，消费不足是根本，因此，湘潭房地产在于如何“去库存化”，加速去库存化！

    2、目前湘潭市的房地产市场性价比较高。近年来随着湘潭市房地产市场的快速发展，较多外来房地产企业进驻，其中有不少知名的房地产企业，如万达、碧桂园、富利地产等，他们不仅带来了新的开发理念，同时带来了高品质产品。地市州有的项目从立面设计、户型设计、景观设计、房屋质量等与长沙楼盘没有差异，但价格只有长沙的一半，即品质高、价位低，随着长株潭一体化的推进，房地产升值空间大。

    规模和品牌开发商进驻是湘潭特色开发，给湘潭人民带来更多福利和财富，市政府如何给开发商社区配套，完善基础设施，解开交通拥堵这个难题是关键，湘潭的魅力是潜在的，还没有完全发挥出来，好房子加上完美配套，湘潭的房子质量，品位上去了，投资买房的人会越来越多，库存压力会减少。

    3、从长株潭一体化的角度来看，长株潭携手共进是大趋势。徐守盛书记提出湘潭的市场是三个城市的市场，不能孤立地看待湘潭的房地产市场。长株潭一体化建立的大市场，当然融城趋势就是三市一体化加速，一个长沙人到湘潭居住，上班或者养老都是未了很普遍的事情，关键在于湘潭一定要构建自己最好的区位优势，环境优势，交通便利优势，好房子优势已经具备。

    4、从发展的角度来看

    （1）专业化市场带来的人流物流。随着东部国际商贸城、金阳农产品市场、义乌小商品城、河西布市相继动工、落地和开业，人流、物流将带来一定量的购房需求。

    （2）交通进一步便利。随着沪昆高铁的通车和长株潭城际铁路开通，必然对城市房地产市场产生深远的影响，交通的便利，距离的改变，把我市房地产市场整体推上一个新的高度。

    （3）加快国有土地上房屋征收进度，有效增加普通商品房刚性需求。今年湘潭市计划启动和完成一环东路、火车站南片区、大湖南路等19个项目的房屋征收工作，启动房屋征收面积35.7万m2，再加上去年40万m2左右的扫尾量，征收面广、规模大。经测算，征收1 万m2能带来1.4万m2的安置需求，有望为市场带来新的活力。湘潭市的征拆政策是货币安置，出台的《实施意见》对征拆户购房的给予税费优惠和补贴，可极大激发征拆户购房意愿。再加上政府打击非法集资力度加大，征拆户原本非法集资的被吸纳对象，加大打击力度后，征拆户手中的资金逐步流向房地产市场。

    湘潭市房地产未来发展前景良好，去库存，稳经济将让目前的房地产市场发展走出困境。湖南广大地市州需要借鉴湘潭经验，与交通发展规划、政策规划紧密联系，通过寻找地方特色找到去库存的方法，改善目前的发展环境。

    作者简介：王义高，湖南省政协委员、湖南省科学技术研究开发院院长助理、0731地产研究院特聘专家、湖南省经济地理研究所副所长、研究员、教授，湖南省房地产业协会、湖南省房地产开发协会首席经济学家。