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长沙地区房地产市场主要指标监测报告(二月)

长沙楼市春节效应显著 2月主要指标全面回调

2015年03月13日10:45:20      0731地产研究院      黄拓夫

    五、本院观点:

    1.土地市场

    本月长沙土地市场供应和成交环比继续降低,其中土地成交环比下降明显,且有两宗土地流拍,显示市场受春节影响较大。预计进入3月,长沙市土成交将趋于活跃。但从房地产市场的整体形势和去年土地的成交溢价情况来看,土地低价乃至底价成交的态势仍会延续到上半年。

    2.住宅市场

    2月住宅市场供应和成交受春节影响非常明显,新增批准预售面积和网签成交均降幅较大。本月岳麓区的单位定向开发项目八方小区(二期)成交量位居第一位,其网签面积占内六区住宅网签总面积的1/5。本月全市住宅供销比有所回升,商品住宅供销基本平衡。

    从价格来看,本月无论内五区还是四县市的成交均价均有微弱下滑,但整体而言价格比较稳定。预计上半年成交均价趋于稳定,难有较大波动。

    2月末央行宣布降息,将会对楼市成交量的提升有所促进。但一方面,降息的利好需要时间转化,另一方面,本月春节处于2月的中后期,势必影响到3月开发商的推盘和购房者的购买行为,3月的市场活跃程度会受到一定影响。因此,预计4-5月市场才会迎来上半年的成交高峰。

    3.非住宅市场

    受春节影响,2月的写字楼成交面积环比下降巨大,但仍高于去年同期水平。写字楼的网签价格本月继续下滑,为近一年的新低。主要是因为本月成交面积居前的玛依拉山庄项目成交价格极低,拉低了本月的成交均价。本月岳麓区和雨花区写字楼成交面积位于前列,望城区仍然是零成交,目前长沙写字楼的成交仍主要集中在内五区。

    2月的商业用房市场同样遭受春节假期的影响,成交面积环比下降幅度大,但仍远远高于去年同期水平。近一年来长沙市内六区新建商业用房成交均价都在10000元/平方米以上,2月的成交均价为12853元/平方米。近五个月以来商业用房成交价格均较为稳定,没有出现大的波动。截至2015年2月,芙蓉区的均价最高为19973元/平米,望城区最低为9425元/平方米。

    4.二手房市场

    受春节影响,2月二手房交易环比有明显减少,本月内五区房地产一、二级市场交易量之比为5.25:1。岳麓区一二手房交易量差距最大,而芙蓉区差距最小。这反映出当前的河西区域商品房市场成长较快,而芙蓉区由于房地产市场较为成熟,二手房交易量已逐步逼近新房市场。从整体情况来看,长沙市主城区的新房交易仍是购房者的首选。预计3月二手房成交活跃度将会有所回暖,如果二手房交易政策没有变化,二手房市场交易量难有太大提升。

    总体而言,本月长沙楼市的活跃程度受到春节假期的抑制,指标环比下滑明显,不能准确反映市场真实趋势。3月市场将会回到一个正常的活跃程度,各项指标均会回升。同时,2月末的降息带来的刺激,也会逐渐开始显现。而随着3月的两会召开,各项经济增长指标开始明确,我们预计上半年的长沙楼市仍是稳字当头,成交规模应该略高于去年同期水平,但价格上难有反弹。

    结合今年前两个月的数据来看,长沙楼市的成交有一定程度的好转,去化速度有所提升,但整个长沙市场高土地存量,高在建存量和高在售存量的“三高”态势仍比较严峻,销售均价仍低于去年同期。基于此,我们建议开发企业在上半年仍要采取以较低价格跑量的销售策略,减少资金链压力,控制风险,静待市场变化;而对于刚需购房者而言,今年上半年应该是选房、购房的较好时机。

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