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1、房地产领域的信息，你该如何看懂？
的确，房地产领域信息很多。住建部部长说要加快保障房改革，加速棚改力度，加快征信系统联网；国土资源部说要加快不动产统一登记；财政不说要加快不动产征税试点了；国务院出台“已房养老”条例，公安部说要进行户籍制度改革，推进城市化。央行降低准了，公积金开放了，宏观调控全面松绑了，可是开发商啊！你是否明白，为何房子比“调控”和“打压”时期更难卖了呢？
鄂尔多斯、温州、杭州首现崩盘现象，沈阳、西安和张家界等城市出现3字头价格。庆幸的是限购取消了，限贷松绑了，公积金可以异地缴纳和提取了，按揭利率下降了，央行政策“认房不认人”了，今年突然又“降准”了，可开发商资金链依然紧张，地下融资越演越烈了。我们估计，2015年，房地产总有一些事情要发生。
2、房地产常态化，开发商应该抱平常心
2015年春节比以往来的更晚一些，因此，第一季度楼市销量和价格不要期望有爆发式反弹，受制于资金链紧张和债主压力，甚至许多楼盘难见开发商踪影，三四线城市更是无法分辨是开发商“楼跑跑”躲债去了，还是去等待房价再次上涨，他们会回来，显然开发商的不作为增添了土地财政压力和楼市风险，以及政府忧伤。
从2014年至今多个利好的政策释放并没有给市场带来长期繁荣的迹象，顶多就是对过去的若干调控政策的“松绑”，不论出台的新政策来自哪里，都只给楼市短暂的销量拉升，价格却难以高企，窗口机遇期大多不过十五、二十天。
面对地方政府“保增长”的强烈要求，我们预计2015年还会有新政策出台，但要全面激活楼市恐怕不太可能，唯一难以判断的是今年不动产登记怎么“下手”，地方政府如何执行？可以想象，不管如何折腾，开发商所有的促销活动都会被不动产登记信息炒作所“搅浑”，当然也包括政府土地拍卖市场，人们似乎对不动产登记有“畏惧”心理。
3、楼市面临四大风险，但开发商无需悲观
中国经济整体开始下滑，房地产能一花独秀吗？许多人认为政府不会放弃“支柱产业”，当经济整体下滑时，占GDP20%多的房地产占比或许还会提高，但开发商房子卖不起价，销量上不去，资金压力越来越大，是支柱产业有如何？开发商会从中受益吗？当经济下滑，房地产最核心四个大问题一定要看清楚：
（1）房地产已经供大于求，供需结构逆转，全国650万套住宅的库存，如何消化？为了争夺少数购买客户和投资人，开发商须拼命自己比拼；
（2）城镇化推进缓慢，人口红利消减; 新增人口不足以拉动楼市反弹。媒体说，连村长都在上海买别墅了，新人口中还有多少过去没有在城市里买房的呢？
（3）楼市“造血”能力不足。要推行的不动产登记必然设计“实名制”产权登记，住建部并未放弃“征信系统联网”，除了“刚需”谁在这个节骨眼上再购房呢？许多来历不明的“神秘”买主，房子似乎成了他们的烫手山芋。
（4）政府融资平台高负债，银行贷款接近极限。央行一再降低准备金率，向市场释放更多货币，但现在商业银行准备金已经下降到15%，为25年来最低，商业银行哪里来钱呢？房地产已经“透支”了住房消费，老百姓已经没有多少钱用于投资房产。
银行开发贷款到了极限，要命的不仅仅是开发商和政府的土地抵押给了银行，而且制造业工厂土地、酒店和写字楼都把土地和资产抵押给了银行，房地产风险一旦爆发，制造业一样会拖累。另外基础设施和大型工程永无停顿的贷款，让开发商雪上加霜，银行贷款已经非常困难，唯有“银子银行”表现活，为了支柱产业的繁荣，地方政府似乎管控乏力。
4、何必等死，积极转变开发模式为上策
国民普遍认为房地产的投资价值正逐步减弱，以往许多业主认为自己拥有多套住房，可以“以租养房”，收取租金，“不劳而获”，征收不动产税，动摇了购房人信心。但不要把国家的不动产登记看作“利空”，看作反腐需要，那只是一项产权制度登记，只是房地产产业要检讨自己的发展模式。
房地产何时崩盘我们不作这样的预判，但已经陷入钢铁、水泥和其他产能过剩产业一样的危机状态，经济学家不愿意使用“经济危机”，我们用“滞涨”和产能过剩替代经济危机这类表述，一些开发商不懂，不理会经济学家所说的“大势”已去是什么意思。
房地产已经发生供需逆转，供大于求，政府没有更好的方式来解决房地产难题，比较“宏观调控”时期，房地产政策松绑了，开发商市场竞争却更激烈了，调控政策时期房子比松绑时期更好卖，但许多开发商却骂政府“干预”房地产市场，却未能学会抓住“大势”机遇，企业作为微观市场主体“打抢的不要”，“悄悄地赚钱”才是正道。
房地产业早已开始洗牌，不要责怪政府，地产界自己就希望“重新洗牌”，希望别人灭亡，自己在没有竞争对手的情况下独自赚钱。可是开发商忽视了一个经济学规律，当投资者大量退出时，市场差不多已经接近灭亡，有竞争才有市场。
2015开发商将面临有史以来最大的危机。天下没有不散的宴席，房地产已经进入了产业“生命周期”的衰退曲线区，必须改变发展模式，转型发展才是生存之道。
5、洗牌中寻找出路，开发商方法很多
（1）行业洗牌加速，大盘时代将终结。开发商洗牌不是2015年才出现的，只是2015年一定会表现特别，“楼跑跑”令政府和债主大伤脑筋，苦不堪言。我要告诉大家，无外乎中国房地产已经走完了快速复制模式，“大盘时代”将很快终结。融创中国600多亿的销售额销售面积也就300多万平米，中海济南项目开盘几十亿的销售额、400万平方米的长沙湘江世纪城在二三线城市很难再现，一线城市也不会让开发商再这样“蛮干”了。可以说，未来房地产业只有大公司，不会再有大盘，因为，已经不会有疯狂的消费和客户，没有毫无止境银行按揭，任意放贷，也难以想象政府不惧怕风险批出“大盘土地”。
（2）并购和项目出售成为热点话题。今年一度出现了资产证券化的热潮，湖南的开发商总是反应慢一些。 2015年项目融资和股权融资势头将成为潮流，关键自己如何学会融资，或者通过融资全身而退，转移风险。整个产业界死盘烂盘越来越多，缺钱的越来越多，“楼跑跑”的越来越多。但我们乐意见到产业内的自我调整——并购、股权融资，而资产证劵化政府或许会予以某些政策干预。
绿城和融创这场中国历史上最大的并购案之所以这么受关注，不仅仅是孙宏斌和宋卫平两位的人气有多高，另外一方面是涉及了两个前十品牌的冲撞重组和合并。融创试图通过并购来实现从第十到前五的梦想。湖南本土开发商基本都是些干的滋滋有味的“小老板”，省内前十名的一律都是外来开发商，当并购开始时候，本土开发商依然在做自己如何“做大做强”的美梦，殊不知，今后开发商的机会不在于土地，不在于资金，不在于建多少房，而在于是否学会转嫁风险，整合资源，或者说风险共担模式的开发。所谓的“抱团取暖”只是自欺欺人，市场很开放，但你要学会如何抗击风险，抵御市场萧条做到“联合出海”。
“新常态”产业特点是按供需关系决定市场，不是靠资本建造无人居住空房和无法出售的建筑物。说的通俗一点就是腊肉多了，即使是过年也无人吃更多，杀更多的猪，无非增加了腊肉，却为增加消费。
不管2015楼市有多大风雨，我们需要共同努力。2015楼市健康发展，产业转型要靠智慧，靠政策大势。“猪放在大势风口上也会飞”。没有人会死到临头扔看不清大势，我们相信2015年仍然是一个房地产的丰收年！
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作者简介：王义高，湖南省政协委员、湖南省科学技术研究开发院院长助理、湖南省经济地理研究所副所长、研究员、教授、湖南省房地产业、湖南省房地产开发协会首席经济学家。
