探寻商业趋势,共论城市未来。今日下午,“新中心新商业——2015湘江新区价值下的城市未来高峰论坛”在绿地湖湘中心【楼盘 论坛 地图】城市体验馆举行,住建部城市规划专业评估委员会委员、上海浦东新区城市规划协会会长朱若霖,与长沙本土区域经济学家、规划专家一起共论长沙城市建设与商业发展。
与会嘉宾络绎不绝
上海有浦东新区,湖南有湘江新区……对照浦东新区的发展轨迹,湘江新区内的品牌开发商应该以什么样的使命与担当来定位自身,又应该为区域发展奉献什么样的建筑?峰会上,朱若霖带来了浦东新区的发展思路,为湘江新区建设提供借鉴与参考。朱若霖还与长沙规划专家、经济学家、城市学者、品牌房企代表等嘉宾就商业综合体如何与城市文化有机融合、百年溁湾镇商业的复兴等议题展开交流。现在,就让我们一起来回顾“大佬”们的精彩激辩。
现场人气爆棚
朱若霖(上海浦东新区的总规划师,我国著名的规划教授)
记得三年以前,我在长沙的一个论坛上曾经说过这样一句话,“什么地方才能建滨江商务区?我们感觉,在一个城市聚集的中心,滨江商务区必须以金融业为主的功能,聚集主要功能的第三产业。滨江商务区有世界级、全国性、地区性,长沙的地理位置和区位决定了长沙应该具有相应的滨江商务中心”。三年过去了,我们终于盼到了今天,在岳麓山旁,在岳麓书院底下,绿地集团在溁湾镇拟建一个新的商务中心,终于盼到了这一天。
今天,我在这里着重要讲的是,根据这块特殊的热土,谈一下作为一个规划者对这里的想法。
湘江新区作为国家的新区,从一个地方地位,跨入一个国家地位,一方面地位提高了,另一方面湘江新区的期望值也相应地增加了。湘江新区各方面的建设也不像以前看溁湾镇,更不是看岳麓区,而是一个湘江新区。从大的范围来说,有WTO游戏规则,大家都知道到今年7月正好是我们加入WTO满15年,我们将面临新的市场挑战。所以,湘江新区升级为国家新区的意义在这几个方面有展示。
湘江新区如何抓住时代机遇快速发展,成为长江经济带的驱动引擎?长沙作为湖南省的省会城市,要紧紧抓住“一带一陆”的国家战略,由此带动中部崛起的地方战略。对于长沙来说,可能今天所在的位置就是中部崛起呼应一带一陆发展的新热点。
长沙作为中部城市,房地产业相对于全国的发达城市来看,我作为一个湖南老乡,我是永州人,回到老家看到长沙的变化相当地热血沸腾,非常地兴奋。因为,我在全国搞规划,在全国跑得到。但是,来到长沙,我就感到特别亲切,起码空气清洁程度要超过全国许多省份,包括超过了上海。我们街上的树木颜色是绿的,而中国很多城市街上的树木颜色是灰的,长沙的房地产业虽然发展缓慢,但也集聚了大量的内能,很需要爆发,趁着这个时机,湘江新区的发展如何有一个总的爆发?湖南人不甘心长期缓慢发展,我们要集聚,要发展,要壮大,要成为中部发展的一个新的瞩目地。
我们积极主动利用长江带的几何中部地位起到承上启下的作用,上有重庆,下有上海,在中部城市中承上启下,成为一个枢纽,对于中部地位的中转,对于中部地区的传递,要融合发展。我们改变原有的思想概念,认为属地就是腹地,事实上属地不一定是腹地,腹地不一定是属地。那么,在长沙不仅要做到湖南省的一个中心城市,而是更具有中部地区中心城市的地位。
那么,长沙要做什么?如何扩大腹地呢?长沙除了要完成本地服务以外,除了服务于本省的一些功能以外,我们作为一个物流中心,作为一个交通中心,作为一个历史上的一个文化中心,我们都要给周围的一些省份及周围的一些地区提供更好的、更优秀的服务,如看病去长沙,小孩上学去长沙。
不久前,我在湖南大学参与一项专业评估工作,了解到很多湖南大学的学生,父母这一代经常跟他们说,我们是湖南人,要考湖南大学。有些云南人也说,我们要考湖南大学,因为我们的父母是湖南大学毕业的。这些就是我们的腹地,就是我们要为腹地服务成为中心城市的基本的东西,而不能只看到旧的地区。
要拓展腹地,还要勇于、善于取舍。商业中心的业态要做什么?也是要重点考虑的问题。浦东新区20多年发展的经验,对于湘江新区有哪些值得借鉴?我在浦东工作了相当长的时间,对于浦东来说是全国瞩目的发展高地。但是,回过头来看,我们的发展也有一些不足,借助这个论坛给大家一些借鉴。
首先,传统增长模式就是发展土地,政策GDP。但是,现在有些土地没有办法发展了,就要想办法给产业能源政策,要给一些经济开发区一个提醒。第二,人才。浦东在发展过程中大量引入了海外的高端人才以后,对本地人才来说,包括城市要发展到一定的规模,我们要引进高端人才怎么引进?对本地人才怎么重视?第三,取舍的问题。现在谈新的“十三五”规划,浦东还要不要留这么多产业?我们认为,产业可以放出去,但高端要留下来。所以,最典型的就是浦东作为国家确定的航运中心,年集装箱吞吐量是3500万箱,仔细一核算,吞吐量是徘徊在第5位以后。那么,就给我们提出了新的问题,你是要作为一个航运中心?还是作为一个搬运中心?假如就靠3500万的集装箱,充其量就是一个搬运中心。英国伦敦是全球著名的一个航运中心,但它没有这么多的船,没有这么多的码头,金丝雀码头就改掉了,靠什么成为航运中心?全是借助航运定单、航运发运单,都要经过他们。所以,它尽管没有船,横扫码头也是世界航运中心。那么,这些对于湘江新区的发展来说,都是可以借鉴的。
湘江新区如何打造成为环境友好的新型新区?从城市规划的架构理论来说,一个城市的建设,尤其一个好的城市建设需要有如下的人员共同努力,要有领导,要有规划师,要有建筑师,要有投资商,要有民众,要有工匠的共同努力构成,缺一不可。因此,湘江新区要打造成环境友好型的城区,要迅速发展成为宜居新区的话,要有几个条件。
一是要有好的规划。所谓好的规划,不仅仅是从上海来的规划就是好的,不仅仅是有名的规划师就是好的,要有高起点、可操作结合,科技型和经济型结合,并被当地干部群众理解认同的规划,这才是一个好的规划。
二是要有好的开发机制。既要政企分开,又要政企结合。刚才,我在会前了解到,湘江新区的管理结构也是这样一种模式。我在浦东参加工作,浦东成立了管委会,派出了机构,管委会成立以后有五大开发公司,就是一种政企结合的模式,为了政企分开在前面一段时间要有好的开发机制。
三是要有一个好的班子。也就是我在架构中说到的领导,好的班子需要多方面的才能,并具有团队精神。
四是要有若干个优质开发商,具有战略眼光和经济实力,具有成功开发案例的企业。那么,在这里非常高兴地看到岳麓山下的湘江新区,这边的黄金报地所拥有的开发商——绿地集团,就是我所说的若干个开发商中的一个,他既是百强企业,又是有实力的开发商,这就使得湘江新区在有目共睹的年代里可以看到它蓬勃的发展。