新闻搜索:
您目前的位置:首页 > 新闻中心 > 潇湘楼语 > 正文

“双降”利好楼市 继续推涨房价

http://www.0731fdc.com 2015年07月01日09:52:02 0731地产研究院 杨红旭

[提要] 经济低迷,降息降准继续,且兄弟俩携手出击!另外近日股市暴跌也是一个因素。官方开始控制股市言论,证监会不便赤裸表态了,但证监会可以行动。货币继续宽松,利好股市和楼市,但股市暴跌后,很可能高开低走,对中线走势基本无影响,但对楼市的利好确定,继续推涨房价。

    

    这一次降息,比想象中来的更快

    上一次降息,2015年5月11日,离本次双降仅仅只有一个半月,间隔之短,超出了大部分人的想象。

    首先,分析降息的背景和原因。当前全球仍处货币宽松环境,虽然美国QE去年11月已经退出,但仍在实行超低利率,况且欧洲和日本,以及部分新兴经济体,都在加大货币放松的力度。而中国正在逼近通缩。一方面,经济增幅持续放缓,2014年经济增幅创近24年以来新低。另一方面,今年1月份CPI跌破1%,仅为0.8%,PPI更是连续35个月负增长。

    去年12月的中央经济工作会议,定调今年继续实行稳健的货币政策,并且降息后央行官员答记者问时继续坚持:“此次利率调整的重点仍是保持实际利率水平适应经济增长、物价、就业等基本面变动趋势,并不代表稳健的货币政策取向发生变化”。但实际上,明眼人都能看来,去年11月以来降息降准皆启动,已超出“稳健”范畴了。

    其次,确定此次降息所处的时空位置。经济增长与通缩变化,都是具有一定周期性波动的,而货币政策的主要功能也正是减小他们的波动幅度。任何一轮降息或加息,都处于某轮降息周期或加息周期中的某一位置。

    中国正处在第三轮降息周期

    近20年来,我国出现了三轮降息周期。第一轮降息周期始于1996年5月份,2004年9月结束,历时8年,累计降息8次,基准存款利率由9.18%降至1.98%。在2008年国际金融危机的冲击下,为了保持经济稳定增长,2008年9月开始第二轮降息周期,至2008年12月的3个月内累计降息5次,基准存款利率由4.14%降至2.25%。降息频率之高和幅度之大皆为历史罕见,周期延续至2010年9月,时长不足两年,是十几年来最短的一个利率变化周期。

    第三轮降息周期,也就是当前正在进行中的这一轮,始于2012年6月,第二次降息出现在当年7月。然后,降息罕见的中断了两年多!直到2014年11月第三次降息,2015年2月第四次降准,然后接下来的4、5、6月连续降息、降准。显而易见,其间中断了两年多,属于政策失误,同时也说明在经济降速的过程中调结构,是件万分痛苦的事情。

    本轮降息之后,当前一年期存款基准利率为2.00%,而2008年最低为2.25%,已经低于处于金融危机时期的2008年。2015年尚未过半,基准利率已经击穿2008年的低点,宏观经济形势和稳增长前景不容乐观。

    随着近几年利率市场化的快速推进,社会上实际的存款利率和贷款利率,明显高过2008年底。再结合全球货币环境,以及中国经济的情况,本轮货币宽松周期持续时间将长于2008年那轮,降息幅度也将大于那轮,这已经成为事实。至于存准率,过去30年,我国存准率中枢值为14%左右,未来仍有下调空间。

    本轮降息对楼市的影响

    正如弗里德曼所言:价格本质就是一种货币现象。股票是标准的资产品,所以将直接利好股市。而房地产属于准资产品,尤其是住宅既具消费品的功能,又有资产品的属性,所以也在一定程度上利好房价。房地产业是资金密集型行业,无论是市场供应方还是市场需求方,皆对银行信贷依赖度较高,必然也对资金使用价格变化非常敏感。降息会降低开发商和购房人的资金使用成本,从而促进市场增长;加息会提高开发商和购房人的资金使用成本,从而抑制市场增长。

    当然,决定房价走势的因素有很多,比如经济基本面较差,对房价构成利空,反腐力度加大,也减少了高端住宅需求,部分城市住宅库存压力大,房价跌不动。但在诸多因素当中,货币政策、信贷政策及与之相关的流动性,当属影响楼市需求的第一因素,尤其是房地产短周期而言。

    通过今年多次降准降息的情况和经济基本面来看,货币仍呈加速放松之势。加之诸多房地产调控政策继续宽松(比如住建部指导部分城市停建安置房,转而收购商品房,以减少库存压力),货币政策与调控政策双重宽松,在叠加效应之下,预计二季度全国70城房价环比增幅将止跌反弹,多数二线城市和部分三线城市的房价,也将随一线城市而出现上涨拐点。

    最后,大家还应明白一点:当前,还只是处于降息周期中段,未来两年还将有多次降息降准动作,这将成为推动2015年全国楼市,尤其是一二线城市楼市告别冬天、走向春天的重要推力。预计2016年全国楼市还将进一步升温。

    

    笔者简介: 杨红旭,全国知名的房地产政府咨询专家,企业战略咨询专家,地产专栏作家,上海易居房地产研究院副院长,中央电台财经评论员,著有《楼市探秘:赢在长趋势,赚在短周期》。

更多及时资讯可关注权威官网0731房产网 官方微博
  • 每周排行解读
  • 每日行情解读
更多>>
  • 最新开盘
更多>>
  • 楼盘快讯
更多>>
  • 房产新闻
  • 今日
  • 本周
  • 本月
更多>>
业主论坛
社区动态
最新专题