6月中旬以来的一多月，上证指标最大累计跌幅近35%，创业板最大累计跌幅近43%。这次史上罕见的股市急跌，对楼市也造成了一定的影响，比如一线销售人员就有感受：有购房者因股票损失惨重而推迟购房计划。于是，有种观点颇有市场：股灾之后，楼市也会遭殃，房价也会跟跌。

    由此管窥，股市的大幅波动，也会牵动楼市的神经。其实，今年以来部分城市高端住宅需求的爆发，也与6月之前股市的疯牛行情所催生的“财富效应”有一定关系，部分高净值群体股市赚钱后，先知先觉的将获利资金转入楼市，导致高端改善需求显著释放。

    股市和楼市之间的联系，可分为外部和内部。从外部环境看，货币政策与流动性，同向影响楼市和股市，流动性宽松时期，两个市场皆倾向于上涨，就如去年11月降息以来。从内部联系看，股市火爆时，一方面财富效应利好楼市需求，另一方面也会分流楼市资金；股市低迷时，一方面无财富效应，另一方面可能将资金挤入楼市（房价上涨时期显著，比如2013年）。

    首先，简要分析一下近期股市下跌的性质，到底是中线调整，还是长线走熊？笔者长期研究房地产大势，同时也关注宏观经济走势，在构建逻辑方面有些心得。作为房地产短周期理论和实践的先行者，从经济、政策、资金、库存等四个方面建立预测房价短期波动的分析框架，对于2012年以来的中国房价走势，总体预测结果还算靠谱。

    对于本轮股市的上涨，我认为存在四大逻辑：

     其一，熊牛轮岗，久跌必涨。2008年至2014年，中国股市熊了七年，然后2014年7月至今年6月牛了一年，从2000点左右涨至5178点，最高涨幅约160%。中国股市牛短熊长，无论从时间，还是从涨幅，如果说本轮牛市就此结束，也不必大惊小怪。所以，这一逻辑相比半年之前，已经由强变弱，甚至可以说逻辑已破。

     其二，杠杆牛。与之前不同，这轮牛市是带杠杆的牛市，融资融券是正规军，还有大量的游击队，即场外融资。高杠杆也就是市场加速器，它可以让股价连续暴涨，比如去年四季度和今年3-5月份，同时也会让市场加速下跌。6月中旬以来，政府严查场外融资，然后股价大跌，然后场外融资盘多数爆掉，场内的1:1的低杠杆融资也有少量被平仓。经过此番股市大跌，即便未来几个月再度反弹，高杠杆也不可能重现盛况了。玩家一朝被蛇咬，十年怕井绳。因此，杠杆牛基本被判死刑。

    其三，改革牛。十八届三中全会以来，我国改革明显加速，这是有利于经济、社会发展的好事大事。而股市只是经济的组成部分，只是为经济发展、企业壮大提供融资渠道。这次牛市，被很多人与媒体炒作成所谓的“改革牛”，这有失妥当，甚至在某种程度上绑架了改革事业。改革是长期推进的过程，难道中国牛市还能持续疯涨三年、五年、八年？从实证分析，国企改革是改革的重要组成部分，而作为国企改革的重要上市公司，中车上市前连续大涨，上市后却连续大跌，神车变破车，甚至有股民为之跳楼。因此，改革牛逻辑存疑，一定程度上也可以说国企改革牛已被证伪。

    其四，资金牛。之所以前面说股市与楼市同向变化，主要因素就是资金面同时影响股市和楼市。这轮资金面趋松，是牛市的重要逻辑之一。去年11月降息后，引发股市加速上涨，今年持续降息降准，且近两三个月银行间市场利率明显下降，说明资金面趋于宽松。当前，存款准备金率仍偏高，未来一年仍有几次下调可能，但贷款利率已创近几十年新低，继续降息空间很小，至多还有一次。可见，资金牛的逻辑仍然存在，但持续时间已不宜乐观了，再观察半年吧。

    综上所述，笔者认为本轮牛市的四大逻辑，只有资金牛依然完整存在，其他三大逻辑或者崩灭或者受损。据此判断，今年6月12日的5178点，成为年内高点的概率，高达八成，也有可能成本这一大轮牛市的大顶。

    另外，还应关注另外一个新增逻辑，和一个暂不成立却很重要逻辑。新增逻辑即政府救市，效果已经显现，上证指数已经较最低点反弹了几百点，重上4000点。但这一逻辑只是暂时的，只能“救心丸”，而非“长补药”，能否重上5000点，与这一逻辑无关。而且政府救市政策，未来总归要淡出的。

    还有一个暂时不成立的逻辑，也即经济好转。今年上半年，我国GDP增幅为7%，处于历史偏低水平，少数指标显示经济有企稳迹象，但即便下半年企稳，也难奢望增幅明显扩大。因此，与股市密切相关的经济面，以及与经济面相关的企业盈利面，下半年难有显著改善。2009年之后，美国股市出现长牛，其重要支撑是经济明显转好。据此逻辑，我国股市能否出现长牛，只能等待与观察。暂时，这个逻辑不存在。

    政策出台后，股市已经企稳并反弹，于是乐观情绪滋生，甚至少数惨遭平仓的股民，又开始想借钱重新杀进股市。但由于上述四个逻辑仅剩资金牛一个逻辑，而新增的救市逻辑只是暂时的，且长牛所依赖的经济转好逻辑尚未出现，今年下半年重上5178点的可能性很小了。另外，由于政策底与市场底基本探明，年内上证指数跌破3000点的可能性同样很小。

    据此，可知下半年股市对楼市的影响力，将会明显弱于上半年。股市的暴涨或暴跌，容易对楼市需求产生利空或利好。但一旦股市走稳，或在较窄空间内波动，则也就基本不可能明显影响楼市了。下半年，楼市将按自身逻辑运行，继续回暖是全国的主趋势。

     作者简介：杨红旭，全国知名的房地产政府咨询专家，企业战略咨询专家，地产专栏作家，上海易居房地产研究院副院长，中央电台财经评论员，楼市短周期理论创立者，著有《楼市探秘：赢在长趋势，赚在短周期》一书。